萬達(dá)上月在港交所披露其招股書，不過沒有透露可能的融資金額。外界普遍認(rèn)為，以萬達(dá)的資產(chǎn)體量，它的融資金額可能會(huì)接近60億美元的上限，這將成為香港市場(chǎng)今年最大IPO，萬達(dá)也將有可能達(dá)到600億美元的市場(chǎng)估值。

 

不過，在招股書披露之后，萬達(dá)的實(shí)際盈利能力卻受到市場(chǎng)的一些質(zhì)疑。有分析師在看過招股書之后表示，萬達(dá)的凈利潤(rùn)主要由重估物業(yè)帶來的公允價(jià)值收益構(gòu)成，企業(yè)的現(xiàn)金流入則是呈現(xiàn)負(fù)值。招股書顯示，萬達(dá)截至今年上半年的凈利潤(rùn)為49億元，其中物業(yè)重估的公允價(jià)值收益為52億元。

 

但一些研究過招股書內(nèi)容的分析師稱，投資者對(duì)企業(yè)的估值不會(huì)局限于企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r，也會(huì)考慮企業(yè)未來的發(fā)展前景，萬達(dá)在龐大體量上的成長(zhǎng)空間，將會(huì)是投資者在其身上看到的信心。

 

據(jù)公開資料顯示，萬達(dá)將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的三大板塊全部納入上市公司，分別是長(zhǎng)期投資的物業(yè)開發(fā)租賃和銷售物業(yè)以及開發(fā)和酒店經(jīng)營(yíng)。這三個(gè)板塊是萬達(dá)盈利能力、收入水平最高的三大板塊。

 

物業(yè)租賃占比逐步上升

 

在此前披露的數(shù)據(jù)中，2013年萬達(dá)集團(tuán)1866.4億元的總收入中，商業(yè)地產(chǎn)公司收入為1456.2億元，商管公司的租金收入為85.6億元，酒店管理公司收入為36.3億元。未來萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市公司占萬達(dá)整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比例將達(dá)到80%左右。

 

截至今年上半年6月30日，萬達(dá)在中國(guó)的29個(gè)省份的112個(gè)城市擁有178個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，其中包括89個(gè)已開業(yè)的購(gòu)物中心?？偨ㄖ娣e為9350萬平方米，包括1470萬平方米的投資物業(yè)，210萬平方米的已完工酒店，260萬平方米已完工的銷售物業(yè)，5650萬平方米的開發(fā)物業(yè)和1760萬平方米的未開發(fā)物業(yè)。以萬達(dá)近年來的開發(fā)速度，這些土地儲(chǔ)備將可滿足未來3—5年的開發(fā)。

 

萬達(dá)持作運(yùn)營(yíng)的物業(yè)租賃在營(yíng)收中的比重正在逐步上升， 這將會(huì)提高市場(chǎng)對(duì)萬達(dá)的估值。根據(jù)招股書內(nèi)容，萬達(dá)在2011年?2012年、2013年及2014年上半年物業(yè)租賃及管理業(yè)務(wù)營(yíng)收分別為37.3億元、58.4億元、84.8億元和51.1億元。

 

而作為萬達(dá)資金“活水”的物業(yè)銷售比重正在降低。從2011年至今年上半年，萬達(dá)的物業(yè)銷售金額分別為455.1億元、505.7億元、749.8億元、162.9億元，占比分別為89.6%、85.6%、86.4%、83.3%及70.1%。

 

接近萬達(dá)的分析人士稱，現(xiàn)金流滾動(dòng)開發(fā)的模式，未來萬達(dá)在租賃物業(yè)上的持有比例或?qū)⑸仙?正在穩(wěn)步提升的物業(yè)租賃及管理收入，對(duì)萬達(dá)的估值和投資者信心會(huì)有很大的幫助。

 

租金提升空間可期

 

據(jù)悉，2013年，萬達(dá)購(gòu)物中心租賃運(yùn)營(yíng)收入85億，酒店是32億。截止到今年6月30日，萬達(dá)持有物業(yè)平均每平米租金是75元，被外界認(rèn)為租金回報(bào)率不高。

 

接近萬達(dá)的人士分析稱，萬達(dá)擴(kuò)張速度太快，萬達(dá)的真實(shí)租金回報(bào)率不能一概而論，需要扣掉新開業(yè)面積，而且還有一些處在養(yǎng)商期的免租情況，是不能都放過在投資回報(bào)期計(jì)算的。

 

“對(duì)于商業(yè)物業(yè)來說，其租金水平一般要經(jīng)過三年左右的培育期，彼時(shí)商業(yè)物業(yè)的租金水平可以穩(wěn)定在一個(gè)較高的水平。而目前萬達(dá)商業(yè)物業(yè)平均租金為每月每平方米75元左右，在三年前，這些商業(yè)物業(yè)的平均租金水平只有每月每平方米57元。類似上海五角場(chǎng)這樣成熟的商業(yè)物業(yè)，其月租金水平可以達(dá)到177元/平方米。”上述人士稱。

 

據(jù)悉，截至今年上半年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已開業(yè)購(gòu)物中心的總可租面積超過800萬平方米的體量，出租率為97.8%。另外，據(jù)其上市文件披露，其投資物業(yè)和酒店占到物業(yè)組合中的一半左右，后續(xù)在建及待建物業(yè)占比為4成。

 

新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷分析認(rèn)為，大部分二三四線城市的萬達(dá)廣場(chǎng)都處于城市的核心位置，這是萬達(dá)的一大優(yōu)勢(shì)，但要把這一優(yōu)勢(shì)變現(xiàn)為租金收益，萬達(dá)還需要對(duì)三四線城市的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)特點(diǎn)等做深入研究，做到因地制宜。隨著這些商業(yè)物業(yè)幾年后逐漸成熟起來，其租金水平相比現(xiàn)在也完全能夠有大幅的增長(zhǎng)。

 

在今年年中的總結(jié)會(huì)上，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林透露，上半年萬達(dá)廣場(chǎng)總客流達(dá)到7.2億人次，全年有望超過15億人次。

 

之前曾有觀點(diǎn)認(rèn)為，萬達(dá)未來租金水平很難有大幅度提升，原因在于萬達(dá)有相當(dāng)部分項(xiàng)目處在一線城市以外，租金增長(zhǎng)空間有限。

 

“其實(shí)這個(gè)問題要綜合考量。一線城市，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)成本比較高，尤其是在拿地成本上，位于不同城市相對(duì)同等區(qū)域的地塊，有時(shí)候一線城市的拿地價(jià)格會(huì)是三線城市的數(shù)倍不等。”一位熟悉萬達(dá)的投資分析師指出，“二、三線城市雖然租金不高，但拿地成本低，并且在租金方面，一線城市商業(yè)物業(yè)的平均租金水平實(shí)則也很難達(dá)到三線城市的兩倍以上。”

 

萬達(dá)通過非常低的價(jià)格獲得充足的土地儲(chǔ)備，而且記者通過渠道了解了部分二、三線城市萬達(dá)廣場(chǎng)的出租率，其基本保持在97%—99%以上， 在一些二、三線城市，萬達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)被稱為城市的地標(biāo)性建筑。這不奇怪，好多地方別人不敢進(jìn)，反倒成全了萬達(dá)廣場(chǎng)的稀缺性。這也意味著未來萬達(dá)提升租金的空間可觀。

 

目前，在港上市的房企中，與萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)租賃和管理、酒店經(jīng)營(yíng)收入占比可資比較的是港資企業(yè)新鴻基地產(chǎn)， 其物業(yè)租賃和酒店經(jīng)營(yíng)收入截至2013年底占其總收入的3成， 而與萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在體量規(guī)模上可供比較的則是萬科企業(yè)、中國(guó)海外，目前新鴻基地產(chǎn)、萬科企業(yè)與中國(guó)海外的動(dòng)態(tài)市盈率分別為4.5、8.06和6.87倍，相關(guān)投行人士向記者指出，考慮到萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的體量及稀缺性，其上市后市盈率應(yīng)該也能夠維持在7倍左右。如按照2013年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股東應(yīng)占溢利近250億元計(jì)，其市值至少在1800億元上下，而其在今年上升，市值將有進(jìn)一步的拉升。