近日，松芝萬(wàn)象城爛尾、西二環(huán)百樂(lè)門樂(lè)購(gòu)撤場(chǎng)等消息成為關(guān)注的熱點(diǎn)。而在兩年前，伴隨合肥轟轟烈烈的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮，一些業(yè)內(nèi)人士就不禁隱隱擔(dān)憂，質(zhì)疑合肥人的消費(fèi)水平，質(zhì)疑商業(yè)綜合體的管理與運(yùn)營(yíng)水平。隨著電子商務(wù)的興起，傳統(tǒng)的商業(yè)模式遭遇嚴(yán)峻考驗(yàn)。

 

數(shù)說(shuō) 商業(yè)面積觸目驚心

 

目前合肥城市綜合體項(xiàng)目44家(包括在建)，到2014年底大中型購(gòu)物中心將至少有55家，每家購(gòu)物中心平均純商業(yè)面積都在10萬(wàn)平方米以上加上超市、傳統(tǒng)百貨等商業(yè)形態(tài)，總商業(yè)面積將超過(guò)1500萬(wàn)平方米，而合肥城區(qū)人口屆時(shí)在400萬(wàn)左右，人均商業(yè)面積近4個(gè)平方米，比發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積的警戒線1.2平方米還要超過(guò)2倍多。

 

盲目開發(fā) 商業(yè)面積日趨飽和

 

合肥房王網(wǎng)主編吳金清告訴記者，松芝萬(wàn)象城商業(yè)爛尾、西二環(huán)百樂(lè)門樂(lè)購(gòu)撤場(chǎng)事件有其相似之處。松芝萬(wàn)象城的交通條件非常優(yōu)越，西二環(huán)百樂(lè)門位置也優(yōu)越，理論上具備了商業(yè)運(yùn)營(yíng)的眾多要素，但這兩家均以失敗告終。表面上看，松芝萬(wàn)象城投資方資金不夠雄厚，無(wú)法支撐商業(yè)綜合體的長(zhǎng)期投入，加上長(zhǎng)江西路高架橋改變了該區(qū)域的商業(yè)氛圍。事實(shí)上，三里庵周邊匯聚了眾多的商業(yè)綜合體。國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)、之心城不一而足，再建設(shè)一座類似的商業(yè)綜合體并沒(méi)有太多的必要。而西二環(huán)樂(lè)購(gòu)撤場(chǎng)事件，最直接的原因是開發(fā)企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)了問(wèn)題，資金鏈斷裂，項(xiàng)目無(wú)法推進(jìn)。

 

幾年前，合肥商業(yè)基本集中在三孝口、四牌樓附近。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，商業(yè)綜合體遍地開花，即使是小區(qū)周邊，也會(huì)有類似商業(yè)綜合體的小規(guī)模商圈，也集中了寫字樓、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、超市、數(shù)字院線等眾多元素。

 

“很多人認(rèn)為商業(yè)是否飽和，不應(yīng)該僅僅立足于本地的人口、消費(fèi)水平，而更應(yīng)該以發(fā)展的眼光，預(yù)估城市未來(lái)的規(guī)模、人口，考慮到城市對(duì)周邊市、縣、區(qū)的影響。合肥很多開發(fā)企業(yè)可能過(guò)于樂(lè)觀了。合肥城市的影響力與日俱增，但其他的大型城市對(duì)于安徽的影響也越來(lái)越強(qiáng)。高鐵成為城市之間最快捷的交通，隨著合肥高鐵南站的啟用，合肥與外圍城市的聯(lián)絡(luò)更為頻繁，去周邊城市購(gòu)物、休閑，成本降低，時(shí)間更充裕，這無(wú)疑分?jǐn)偭撕戏实纳虡I(yè)份額。某種意義上說(shuō)，合肥本地的商業(yè)發(fā)展，更多的依賴合肥本地的消費(fèi)者、消費(fèi)層次與消費(fèi)能力。”千辰傳媒王總告訴記者。

 

同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 商業(yè)布局千人一面

 

“近兩年合肥增加了不少特色餐館，增加了不少情調(diào)咖啡會(huì)所。這些餐飲店或者是個(gè)精致的小店，或者是一個(gè)不起眼的大排檔。而商業(yè)中心里的餐飲店就沒(méi)什么特點(diǎn)了。無(wú)論是萬(wàn)達(dá)樓上的餐廳，還是銀泰城的餐館，雖然有一點(diǎn)點(diǎn)的差異，但更多的還是類似。”某地產(chǎn)銷售顧問(wèn)公司楊先生說(shuō)，商業(yè)綜合體里的餐飲風(fēng)格類似，超市加商場(chǎng)加寫字樓加數(shù)字院線加住宅的商業(yè)模式更是類似。目前最熱門的口號(hào)是“吃喝玩樂(lè)購(gòu)一體化，一站式購(gòu)物”。所到之處，所見所聞，消費(fèi)基本雷同，這不免使人產(chǎn)生審美疲勞。

 

“其實(shí)很多人都知道差異化經(jīng)營(yíng)，開發(fā)特色商業(yè)，但合肥的商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)非常嚴(yán)重，大家提供的產(chǎn)品、服務(wù)基本類似。大家經(jīng)營(yíng)的思路、模式也都類似。招過(guò)來(lái)的商戶類似，特色商戶開發(fā)不足。”

 

“其他的商業(yè)業(yè)態(tài)也存在扎堆現(xiàn)象，比如批發(fā)市場(chǎng)，裕溪路高架橋、蚌埠路、繁華大道均有大型的商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。合肥的北邊、南邊均有汽車城、茶博城等，業(yè)態(tài)主要是服裝、鞋帽、茶葉、汽車、小商品等商品的批發(fā)與零售。同樣，建材商場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)也是一樣的激烈，合肥建材商業(yè)面積也是趨于飽和。未來(lái)都會(huì)潛伏著危機(jī)。”

 

資金短缺 管理服務(wù)仍欠專業(yè)

 

商業(yè)開發(fā)不僅僅是賣房子那么簡(jiǎn)單。當(dāng)下很多商業(yè)都要求自持物業(yè)，要求做好商業(yè)定位與規(guī)劃，能保證商業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。這些要求不僅僅需求大量的資金，還需要規(guī)范、科學(xué)的管理與服務(wù)?？v觀合肥一些不成氣候的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，究其原因，無(wú)非是資金出問(wèn)題，或者是拿住宅開發(fā)的思路去做商業(yè)。蒙城路華孚城隍廟經(jīng)歷了多次調(diào)整。一方面在于最初的定位不準(zhǔn)確，另一方面也缺乏相關(guān)系統(tǒng)的管理服務(wù)與支持。明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)思路與當(dāng)年的定位差異甚大，經(jīng)營(yíng)壓力不小。究其原因不僅僅是定位的失策，還有對(duì)合肥經(jīng)濟(jì)狀況過(guò)于樂(lè)觀。

 

有些商業(yè)做得糟糕，未開業(yè)就埋下隱患。比如有些商業(yè)項(xiàng)目全部賣出，最后在管理層面上遭遇難題，商家各自為政，無(wú)法形成合力，無(wú)法統(tǒng)一管理，打造統(tǒng)一形象。另外，管理公司人員不具備專業(yè)知識(shí)，甚至有些基礎(chǔ)的商業(yè)思維都不具備，拿做小區(qū)物業(yè)的管理服務(wù)做商業(yè)管理與服務(wù)，后果可想而知。金馬地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)孫煜介紹。

 

“松芝萬(wàn)象城的開發(fā)企業(yè)自開發(fā)至今，資金一直短缺，而該區(qū)域的商業(yè)，更需要長(zhǎng)時(shí)間的氛圍營(yíng)造，需要投入大量的資金創(chuàng)造好口碑。資金不足，商業(yè)運(yùn)行與管理上必然會(huì)走形，最后必定遺留許多問(wèn)題。”

 

電商沖擊 商業(yè)模式亟需轉(zhuǎn)型

 

不可否認(rèn)，電商對(duì)于現(xiàn)代的城市商業(yè)有著很深遠(yuǎn)的影響。太多的產(chǎn)品走上了網(wǎng)絡(luò)銷售。現(xiàn)在很多人也喜歡逛商場(chǎng)，但到商場(chǎng)里去吃飯、看電影、唱歌，購(gòu)物的話，他們會(huì)比照商場(chǎng)里的產(chǎn)品，然后到網(wǎng)絡(luò)上查詢購(gòu)買。合肥曾經(jīng)火熱的商場(chǎng)近幾年生意下滑嚴(yán)重，最主要的一個(gè)原因，他們的生意被網(wǎng)絡(luò)搶走了。

 

網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物大行其道，傳統(tǒng)商業(yè)模式面臨轉(zhuǎn)型，商鋪的價(jià)值也面臨重新評(píng)估，一鋪養(yǎng)三代也成為過(guò)往。至于實(shí)體商業(yè)該如何發(fā)展，如何轉(zhuǎn)型，也需要一段時(shí)間痛苦的探索，才會(huì)得到答案。孫煜對(duì)于電商沖擊傳統(tǒng)商業(yè)有著直接的印象。“僅僅從支付寶的使用頻率與賬單就能看出，越來(lái)越多的支出通過(guò)支付寶的方式。而有些服務(wù)實(shí)體商業(yè)無(wú)法取代，比如餐飲、KTV娛樂(lè)，美容、美發(fā)、保健、按摩等等，這些與生活息息相關(guān)的消費(fèi)，無(wú)法在網(wǎng)絡(luò)完成。網(wǎng)絡(luò)所不能的，才是實(shí)體商業(yè)需要補(bǔ)充的。未來(lái)傳統(tǒng)商業(yè)與電子商業(yè)的主次可能會(huì)逆轉(zhuǎn)。”

 

“合肥城市近幾年發(fā)展非常迅速，但城市定位一直困擾著很多人，合肥最為特色的城市印象是什么，很多人都答不上來(lái)，這種狀態(tài)也影響到商業(yè)的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。目前合肥商業(yè)最大的矛盾是巨量的商業(yè)投入運(yùn)營(yíng)，而消費(fèi)總量被異地城市、網(wǎng)絡(luò)分?jǐn)傋儽∽冃《a(chǎn)生的矛盾。商業(yè)必定會(huì)面臨更深層次的洗牌，商業(yè)開發(fā)或許也需要更冷靜的思考。”孫煜告訴記者說(shuō)。