近幾年來(lái)，海外置業(yè)漸漸成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注和熱議的話題，為了服務(wù)國(guó)內(nèi)廣大的海外置業(yè)群體外，越來(lái)越多的房地產(chǎn)商也開始積極開拓海外市場(chǎng)。從大舉購(gòu)買美國(guó)高爾夫球場(chǎng)，到加速收購(gòu)德國(guó)知名家族企業(yè)，再到收購(gòu)巴黎“香街”五星級(jí)酒店等各國(guó)地標(biāo)建筑，這些曾經(jīng)看起來(lái)與中國(guó)毫不相干的事物，如今為中國(guó)商人與企業(yè)坐擁。

    而對(duì)于那些想要在海外置業(yè)投資的中國(guó)購(gòu)房者而言，哪些城市是他們值得優(yōu)先考慮的，什么樣的物業(yè)類型具有投資前景，居住成本以及租金回報(bào)率入如何，這些都是一個(gè)不得不考慮的問(wèn)題。

    圍繞這些問(wèn)題，總部位于英國(guó)的房地產(chǎn)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯近日發(fā)布第七期全球世界級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告。報(bào)告以倫敦、紐約、巴黎、香港、悉尼、莫斯科、東京、新加坡、上海和孟買、里約熱內(nèi)盧及迪拜這12座世界級(jí)城市為代表，透析全球房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向、全球住宅價(jià)格趨勢(shì)以及未來(lái)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)展望。

    同時(shí)，本次報(bào)告的作者，第一太平戴維斯世界研究團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人約蘭德·巴恩斯（Yolanda Barnes）女士詳細(xì)闡述了本期12座世界級(jí)城市報(bào)告的亮點(diǎn)：全球房地產(chǎn)市場(chǎng)中倫敦取代香港成為居住成本最高的城市；上海是座“地鐵新城”，但地鐵客流量全球最大，地鐵線總長(zhǎng)已居世界第一，未來(lái)將開啟“減速擴(kuò)張”的時(shí)代。以下為報(bào)告全文（有刪減）。

    全球房地產(chǎn)市場(chǎng)中的三大“趣”向

    學(xué)生公寓已經(jīng)成為一個(gè)令人興奮的信心投資類別。

    超級(jí)富豪選擇在兩座城市工作、居住。

    投資者正在開發(fā)農(nóng)田市場(chǎng)尋求投資回報(bào)。

    倫敦取代香港，成為居住成本最高的城市

    香港住宅租金下滑，匯率持續(xù)走弱削弱了其租住成本競(jìng)爭(zhēng)力。

    倫敦寫字樓租金提升顯著，英鎊走強(qiáng)，租住成本全球最高。

    行之有“道”，交通是城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵

    地鐵網(wǎng)絡(luò)已是城市基礎(chǔ)設(shè)施中或不可缺的關(guān)鍵部分，他們?yōu)槌鞘械倪\(yùn)行與增長(zhǎng)提供保障。

    倫敦、巴黎與紐約的地鐵歷史已有百年之久，地鐵網(wǎng)絡(luò)增加了人口流動(dòng)性，助力國(guó)際級(jí)城市的形成。

    上海是座“地鐵新城”，但地鐵客流量全球最大，地鐵線總長(zhǎng)已居世界第一。

    世界級(jí)城市的通勤時(shí)間和上下班交通方式大有不同。

    世界級(jí)城市的住宅價(jià)格比較

    香港高端住宅超過(guò)4000美元每平方英尺為迪拜四倍，新加坡兩倍多，香港房?jī)r(jià)全球最高； 上海主流住宅價(jià)格明顯低于全球城市標(biāo)準(zhǔn)（400美元每平方米），優(yōu)質(zhì)住宅價(jià)格則與東京、紐約相當(dāng) （1500美元每平方英尺）；里約熱內(nèi)盧高端住宅（700美元每平方英尺）與主流住宅（不到100美元每平方英尺）的價(jià)格在12座城市中除與最低水平。

    悉尼主流住宅價(jià)格（500美元每平方英尺）排名居中，但高端住宅價(jià)格（850美元每平方英尺）排名靠后。迪拜本期住宅價(jià)格排名居中，但波動(dòng)劇烈，表現(xiàn)無(wú)常。

    2020年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)展望，房?jī)r(jià)排名大預(yù)測(cè)（上）

    第一名：倫敦 英國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的核心，但租金不斷上漲，挑戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)承受能力

    高端住宅市場(chǎng)飽和：倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)作為“投資避風(fēng)港”的名聲耳熟能詳，其住宅與商業(yè)資產(chǎn)吸引了大量尋求資本升值或財(cái)富保值的投資者。然而據(jù)我們估計(jì)，由于高端資產(chǎn)上漲乏力，投資者可能更專注于投資回報(bào)。也就是說(shuō)，他們會(huì)將目光轉(zhuǎn)向收益率更高的大倫敦市二級(jí)地段。

    經(jīng)濟(jì)承受力：根據(jù)寫字樓與住宅租賃成本計(jì)算，倫敦的居住與工作成本指數(shù)目前排名第一。租金上漲，給經(jīng)濟(jì)承受力施壓，可能因此削弱倫敦的全球競(jìng)爭(zhēng)力。例如，倫敦小硅谷及周邊擁有不少租賃成本低的寫字樓，住宅租金也在合理承受范圍之內(nèi)，這對(duì)技術(shù)類公司有很大吸引力。但由于城區(qū)復(fù)興計(jì)劃的實(shí)施，新項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出原目標(biāo)租戶的承受能力，倫敦中心地段面臨喪失活力的風(fēng)險(xiǎn)。

    基礎(chǔ)設(shè)施：跨城鐵路一期完成后，倫敦的交通運(yùn)輸能力將增加10%，但到2021年倫敦人口將增加100萬(wàn)，急需跨城鐵路二期盡早投入運(yùn)營(yíng)。一期工程已連通倫敦東部多個(gè)大規(guī)模開發(fā)地，二期工程計(jì)劃向倫敦北部及南部延伸，屆時(shí)將有更多地區(qū)與市中心連接。

    第二名：香港 伴隨房地產(chǎn)成本縮減、港幣走弱，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)

    高端市場(chǎng)飽和： 太平山（Victoria Peak）一處物業(yè)近來(lái)報(bào)出歷史高價(jià)，為22,600美元每平方英尺，但整體而言，香港高端住宅市場(chǎng)在2014年上半年呈下行走勢(shì)，價(jià)格跌幅為2.7%。同期主流住宅均價(jià)上漲8.5%，預(yù)計(jì)漲勢(shì)持續(xù)。

    基礎(chǔ)設(shè)施：據(jù)估計(jì)，2013年至2018年間香港政府平均每年的資本開支將超過(guò)700億港幣，而往年開支的平均水平只有400億港幣。根據(jù)規(guī)劃，將建一座全長(zhǎng)26英里，連接香港、珠海與澳門的港珠澳大橋，同時(shí)延長(zhǎng)現(xiàn)有地鐵線路并新建一條高速鐵路。

    經(jīng)濟(jì)：如果中國(guó)大陸進(jìn)一步開放經(jīng)濟(jì)，香港或許不再是中國(guó)大陸通向世界的橋梁。目前，香港的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)包括金融服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、貿(mào)易與物流以及專業(yè)服務(wù)業(yè)，有必要在此基礎(chǔ)上推進(jìn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)多元化。

    第三名：紐約 租金刷新歷史記錄，但稅率上調(diào)或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)施壓

    成本不斷上漲：中期來(lái)看，貸款利率的上調(diào)將對(duì)住宅價(jià)格的漲勢(shì)形成抑制。稅率的增加也將加重紐約房產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)擔(dān)。紐約市市長(zhǎng)比爾•德•布拉西奧（Bill De Blasio）誓言縮小該市貧富差距，提議革新房產(chǎn)稅體系，將稅收重點(diǎn)向高端房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

    土地供應(yīng)：選擇在紐約居住與工作的人不斷增加，給這座城市原本就有限的土地供應(yīng)帶來(lái)了更大壓力。目前，紐約正大力投資城區(qū)復(fù)興項(xiàng)目，并輔以新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。哈德遜園區(qū)（Hudson Yards）綜合項(xiàng)目總面積為1,270萬(wàn)平方英尺，含寫字樓、住宅與商鋪， 預(yù)計(jì)2018年完工。

    人口結(jié)構(gòu)的變化：紐約的人口結(jié)構(gòu)正發(fā)生變化——空巢家庭喜歡這座城市，同時(shí)年輕職場(chǎng)人群也在不斷增加。紐約再也不是定居郊區(qū)前的臨時(shí)居所，這里的居民開始追求更高的生活標(biāo)準(zhǔn)。曼哈頓區(qū)新公寓項(xiàng)目還特別設(shè)計(jì)了寵物專屬空間，且這一趨勢(shì)越來(lái)越流行。

    第四名：巴黎 當(dāng)前房市表現(xiàn)欠佳，給國(guó)際買家創(chuàng)造了機(jī)會(huì)

    投資： 投資者對(duì)奧朗德政府（Hollande）的負(fù)面態(tài)度依然是當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳的因素之一。法國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)疲弱，恰好給國(guó)際買家創(chuàng)造了大好機(jī)會(huì)。與倫敦相比，巴黎的高端房產(chǎn)更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)，且仍存在上漲空間。傳統(tǒng)中心地段的開發(fā)機(jī)會(huì)有限，因此供應(yīng)將維持緊張狀態(tài)。

    經(jīng)濟(jì)： 巴黎還要解決諸多難題，如鞏固公共財(cái)政、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力與降低失業(yè)率。預(yù)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低迷，而這將給寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)負(fù)面影響。

    旅游：巴黎是全球最受歡迎的旅游目的地城市之一，每年接納游客3,200萬(wàn)人次，其中外國(guó)游客約占一半。2013年，巴黎接納中國(guó)游客140萬(wàn)人次，直接購(gòu)物消費(fèi)占總消費(fèi)額的47%。預(yù)計(jì)2014年中國(guó)游客數(shù)量將增至180萬(wàn)人次。在旅游消費(fèi)熱的刺激下，奢侈品零售領(lǐng)域迎來(lái)巨額投資，此種現(xiàn)象在未來(lái)數(shù)年仍將具有重要意義。

    第五名：日本 安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)成功止跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)加快

    外國(guó)投資：外國(guó)投資者受到日本經(jīng)濟(jì)復(fù)興的鼓舞，開始在東京投資新項(xiàng)目。2013年?yáng)|京寫字樓投資中跨境投資占14%，而2011年這個(gè)比例僅為5%。亞洲鄰國(guó)也增加了在東京的住宅項(xiàng)目投資。投資者將不斷增加，且以收益型投資為主。

    城區(qū)改造：東京將主辦2020年奧運(yùn)會(huì)，這有助于維持“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”的中期影響力。新基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目將主要集中在東京灣地區(qū)，這又將催生新的公寓與寫字樓項(xiàng)目。

    國(guó)內(nèi)市場(chǎng)：預(yù)計(jì)短期內(nèi)日本經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)走勢(shì)，頂級(jí)寫字樓需求將維持高位。支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)寫字樓的需求普遍旺盛，而眾多子市場(chǎng)的供應(yīng)較為有限，因此租金將繼續(xù)走高。

    第六名：新加坡 市場(chǎng)調(diào)控措施成定局，2014年下半年充滿挑戰(zhàn)

    市場(chǎng)調(diào)控：樓市降溫措施繼續(xù)壓制高端住宅市場(chǎng)，2014年下半年充滿挑戰(zhàn)。市場(chǎng)調(diào)控措施變相提高了購(gòu)買力、有助于保持新加坡的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，因此未來(lái)數(shù)年中將繼續(xù)存在。

    土地供應(yīng)有限： 財(cái)富不斷增加，勞動(dòng)大軍不斷壯大，這給原本就有限的土地施加了更多壓力。馬來(lái)西亞的土地、房產(chǎn)與薪資成本較低，因此后期可能會(huì)有更多低加值產(chǎn)業(yè)向馬來(lái)西亞轉(zhuǎn)移。新加坡籍居民的住房權(quán)利得到政府保護(hù)，而外來(lái)員工則面臨高昂的住房成本，這就增加了當(dāng)?shù)毓疚⒘糇?guó)外人才的難度。

    高科技基礎(chǔ)設(shè)施：新加坡?lián)碛懈呖萍蓟A(chǔ)設(shè)施，且毗鄰亞洲數(shù)個(gè)主要增長(zhǎng)型市場(chǎng)，在國(guó)際商務(wù)中占據(jù)領(lǐng)先地位。同時(shí)，其生物技術(shù)與能源領(lǐng)域的實(shí)力也逐漸增強(qiáng)。新加坡被世界銀行評(píng)為全球經(jīng)商最便利的國(guó)家。

    第七名：莫斯科 本土超級(jí)富豪成支柱

    國(guó)內(nèi)需求：由于俄羅斯經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速，莫斯科對(duì)國(guó)內(nèi)資金的依賴性將逐漸增強(qiáng)。但國(guó)內(nèi)超級(jí)富豪數(shù)量較少，且資金缺乏流動(dòng)性，可能會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入停滯。

    國(guó)內(nèi)需求：由于俄羅斯經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速，莫斯科對(duì)國(guó)內(nèi)資金的依賴性將逐漸增強(qiáng)。但國(guó)內(nèi)超級(jí)富豪數(shù)量較少，且資金缺乏流動(dòng)性，可能會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入停滯。

    體育賽事：2018年國(guó)際足聯(lián)世界杯將在莫斯科舉辦，屆時(shí)莫斯科將成為全球的關(guān)注焦點(diǎn)。這一事件也將促進(jìn)這座城市主要基礎(chǔ)設(shè)施的改善，但吸引外來(lái)投資的機(jī)會(huì)仍將有限。

    第八名：悉尼 投資者炒作將繼續(xù)推漲高端住宅價(jià)格

    人口結(jié)構(gòu)的變化：公寓向來(lái)深受退休人員與空巢老人的青睞，因?yàn)椋ㄙu大房）買公寓可以釋放資產(chǎn)凈值；而X一代（注：出生于20世紀(jì)60年代中期至70年代末期）與Y一代（注：出生于20世紀(jì)80年代初期至90年代中期）更多地將公寓視為長(zhǎng)期居住選擇，因而自住購(gòu)房需求增加。

    密集化：未來(lái)五年中，高層住宅將是悉尼市場(chǎng)表現(xiàn)最好的板塊。住宅市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，加上空置率低、利率處于歷史低位，且投資收益率相對(duì)誘人，預(yù)期會(huì)帶來(lái)良好的資本收益。開發(fā)投資機(jī)會(huì)將集中在市中心。

    經(jīng)濟(jì)：受亞洲經(jīng)濟(jì)走勢(shì)趨緩、國(guó)際原材料需求減少的影響，澳大利亞的經(jīng)濟(jì)近年有所冷卻。由于短期內(nèi)利率或?qū)⑸险{(diào)，而自住購(gòu)房需求滯緩，房?jī)r(jià)增速可能再度回落。是否進(jìn)一步放開房地產(chǎn)市場(chǎng)以吸引外資？悉尼面臨重大考驗(yàn)。

    第九名：迪拜 投資者炒作將繼續(xù)推漲高端住宅價(jià)格

    地緣政治：迪拜正將自己打造成中東地區(qū)的“安全港灣”。中東地區(qū)的政治局勢(shì)普遍不穩(wěn)定，更多公司遷往迪拜，從而降低了迪拜核心地段寫字樓的空置率。迪拜也吸引了不少西方投資者，更有眾多人士來(lái)此選購(gòu)豪宅作為第二居所。

    市場(chǎng)調(diào)控：迪拜近年來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅可謂驚人，但價(jià)格本身仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他世界城市。在阿聯(lián)酋聯(lián)邦按揭貸款限制（目前期房的貸款比例上限為50%）以及房產(chǎn)登記費(fèi)加倍（但加倍后也僅為4%）的影響下，成交數(shù)量的增速已經(jīng)放緩，市場(chǎng)呈現(xiàn)些許平穩(wěn)跡象。

    大型項(xiàng)目： 迪拜已成功申辦2 0 2 0 年世博會(huì)， 預(yù)計(jì)可新增277,000個(gè)就業(yè)崗位，創(chuàng)造400億美元的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心為之提振，全球金融危機(jī)期間擱淺的大型項(xiàng)目也紛紛啟動(dòng)。原代拉棕櫚島（PalmDeira）項(xiàng)目被代拉島項(xiàng)目所取代，含住宅、酒店與商鋪開發(fā)機(jī)會(huì)。迪拜還將斥資興建規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施，包括迪拜地鐵延長(zhǎng)線以及新的橋渡，作為新項(xiàng)目的配套建設(shè)。

    第十名：上海 施工活動(dòng)漸少，開啟“減速擴(kuò)張”時(shí)代

    自由化經(jīng)濟(jì)：上海已經(jīng)設(shè)立自由貿(mào)易區(qū)，作為若干社會(huì)與經(jīng)濟(jì)改革的試驗(yàn)點(diǎn)。改革落實(shí)進(jìn)程緩慢，長(zhǎng)期如何發(fā)展的問(wèn)題也仍待解決。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依賴于施工建設(shè)，因此建設(shè)活動(dòng)的減少是一個(gè)不利因素。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著建設(shè)規(guī)模的縮減，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張速度也會(huì)變慢。

    逐漸成熟的財(cái)富：隨著品味的成熟與“名牌疲勞”的出現(xiàn)，中國(guó)消費(fèi)者對(duì)名牌奢侈品的需求已有衰減之勢(shì)。而在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，光鮮璀璨的大牌房產(chǎn)仍備受追捧。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，含有更多中國(guó)特色建筑元素的房產(chǎn)可能會(huì)出現(xiàn)需求。

    城市主導(dǎo)方針：中央政府正著手將相當(dāng)部分的決策權(quán)力下放給地方政府。預(yù)計(jì)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革試水的推進(jìn)，權(quán)力下放的做法將更加深入。

    第十一名：里約熱內(nèi)盧 世界杯激情已褪，看2016年奧運(yùn)會(huì)再掀澎湃

    社會(huì)變化：2005年至2011年間，有4,000萬(wàn)巴西人進(jìn)入中產(chǎn)階層，隨之而來(lái)的是產(chǎn)品、服務(wù)與房產(chǎn)的巨大需求。未來(lái)10年巴西發(fā)展成功與否，將取決于它能否滿足這部分人群對(duì)健康、教育、城市服務(wù)與住房的需求。里約熱內(nèi)盧目前正在已平定的貧民區(qū)尋找新的開發(fā)用地，但這將犧牲當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有居民的利益。

    基礎(chǔ)設(shè)施：世界杯已經(jīng)結(jié)束，里約熱內(nèi)盧又將迎來(lái)2016年奧運(yùn)會(huì)。當(dāng)?shù)丶涌炝嘶A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括歷史性港口區(qū)的重建項(xiàng)目、地鐵系統(tǒng)延長(zhǎng)工程以及衛(wèi)生改善工作。這些將有利于房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

    經(jīng)濟(jì)：在通貨膨脹的持續(xù)影響下，巴西經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然處于停滯狀態(tài)。利率不斷上漲，將挑戰(zhàn)購(gòu)房承受力，限制價(jià)格上升空間。另一方面，考慮到信貸限制嚴(yán)格、抵押貸款負(fù)債率較低，價(jià)格大幅下跌的可能性也不大。

    第十二名：孟買 房地產(chǎn)市場(chǎng)信心提振，近期價(jià)格關(guān)注度降低

    供應(yīng)：近年來(lái)，孟買房產(chǎn)市場(chǎng)的新增供應(yīng)量一直維持高位。預(yù)計(jì)隨著經(jīng)濟(jì)前景改善，居住需求回暖，市場(chǎng)供求關(guān)系有望再次實(shí)現(xiàn)平衡。

    基礎(chǔ)設(shè)施： 孟買地鐵一期于2014年6月開通，前兩個(gè)月客流量達(dá)1,850萬(wàn)人次。根據(jù)規(guī)劃，整套地鐵系統(tǒng)將包含三條高載客量地鐵線，總長(zhǎng)63公里。這個(gè)項(xiàng)目有望改變孟買房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)，將受地鐵輻射的住宅區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格上漲。

    市場(chǎng)自由化：印度政府正朝著增加本國(guó)投資吸引力的目標(biāo)努力嘗試。它將取消對(duì)部分領(lǐng)域外來(lái)投資的限制，并可能推行國(guó)有控股公司私有化。印度財(cái)政部可能還會(huì)引入調(diào)控框架，允許房地產(chǎn)投資基金在印度上市。此舉如能落實(shí)，將為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域注入新的資本。