隨著“津十六條”、“9·30房貸新政”、“公積金政策調(diào)整”等各項(xiàng)樓市調(diào)控政策的落地實(shí)施，各類(lèi)購(gòu)房需求開(kāi)始重新釋放。但由于今年樓市整體相對(duì)低迷，大部分開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)達(dá)成率并不理想。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在高庫(kù)存以及全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)壓力等因素的影響下，四季度房企仍將會(huì)以去庫(kù)存為主，優(yōu)惠促銷(xiāo)力度不會(huì)降低，有購(gòu)房意愿的市民可以更多關(guān)注在售的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目。

 

庫(kù)存出清周期攀升

 

現(xiàn)房市場(chǎng)活躍的背后是庫(kù)存量不斷攀升的巨大壓力。10月天津住宅市場(chǎng)持續(xù)回升，“津十六條”、公積金等新政相繼出臺(tái)有效改善了當(dāng)前市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)，促進(jìn)潛在需求釋放，使月底出現(xiàn)“翹尾”成交。結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、加推情況來(lái)看，在有效營(yíng)銷(xiāo)策略的配合下，整體去化情況較上月有明顯提升。但根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院天津分院數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，本市住宅市場(chǎng)持續(xù)高位供應(yīng)，而成交方面的低迷促使庫(kù)存量一路高升。截止到10月31日，住宅市場(chǎng)的可售量為2342.57萬(wàn)平方米，環(huán)比上月增加5萬(wàn)平方米，攀至歷史新高。出清周期自2012年5月份以來(lái)再次攀至30個(gè)月以上水平，達(dá)30.2個(gè)月。

 

分區(qū)域來(lái)看，天津全市四大片區(qū)可售量漲落參半。其中市內(nèi)六區(qū)可售量為218.92萬(wàn)平方米，環(huán)比增加1.72萬(wàn)平方米，再攀高值。供應(yīng)房源主要集中于河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)，受成交量回升影響，出清周期降至23.9個(gè)月。環(huán)城四區(qū)出清周期為20.8個(gè)月，為四大片區(qū)中最低水平。濱海新區(qū)出清周期為53.2個(gè)月，高居四大片區(qū)首位。遠(yuǎn)郊區(qū)縣可售量至731.73萬(wàn)平方米，達(dá)歷史高位，利好政策的入市促使成交量回升，至藍(lán)印政策取消后高值，但仍不足20萬(wàn)平方米水平，供應(yīng)的相對(duì)高位促使出清周期持續(xù)走高，至28.4個(gè)月。臨近年終，房企將以去化現(xiàn)有房源為主，購(gòu)房者可根據(jù)各區(qū)域具體情況結(jié)合自身需求挑選合適房源。

 

新增供應(yīng)年底減少

 

10月全市四大片區(qū)中僅市內(nèi)六區(qū)成交量有所增加，成交13.23萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅為21.32%，成交量持續(xù)上行，至今年以來(lái)高值。環(huán)城四區(qū)成交27.06萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅僅為1.25%。從整體來(lái)看，四大片區(qū)成交量較去年同期均有一定降幅，市場(chǎng)需求并未有效釋放。

 

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院天津分院數(shù)據(jù)顯示，10月份天津住宅市場(chǎng)供應(yīng)量大幅回落。商品住宅新增供應(yīng)82.82萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅為57.01% ，為今年以來(lái)除2月份之外的第二低值，相較去年同期，亦有39.76%的降幅。其中，全市四大片區(qū)供應(yīng)量均現(xiàn)明顯回落，新增供應(yīng)14.74萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅達(dá)62.59%。環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)降幅也分別達(dá)到70.34%和54.64%。新盤(pán)供應(yīng)量的減少給一些已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)一段時(shí)間的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房帶來(lái)了活躍空間。

 

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)顯示，11月份天津市預(yù)計(jì)將有18個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)數(shù)量環(huán)比減少60.00%，同比減少59.09%。其中市內(nèi)六區(qū)有2個(gè)、環(huán)城四區(qū)4個(gè)、濱海新區(qū)4個(gè)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣8個(gè)，各區(qū)開(kāi)盤(pán)數(shù)量與上月相比均有不同程度的下跌。這些項(xiàng)目中全新盤(pán)有13個(gè)，比重較上個(gè)月減少53.57%。

 

項(xiàng)目尾盤(pán)選擇增多

 

面對(duì)一整年的積壓庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商選擇“減新”，全力備戰(zhàn)“推陳”，爭(zhēng)取在年底創(chuàng)造一個(gè)好的業(yè)績(jī)。購(gòu)房者可以將關(guān)注點(diǎn)投向一些地理位置和性?xún)r(jià)比較高的掃尾樓盤(pán)，“淘”到低價(jià)、優(yōu)質(zhì)的特惠房源。

 

所謂尾盤(pán)其實(shí)是樓盤(pán)經(jīng)過(guò)熱銷(xiāo)期后，剩余的一小部分單位。天津市場(chǎng)內(nèi)很多樓盤(pán)經(jīng)過(guò)前期推廣和銷(xiāo)售，已進(jìn)入到尾盤(pán)銷(xiāo)售階段。很多購(gòu)房者在選擇房屋時(shí)忌諱尾盤(pán)是“挑剩下的”，事實(shí)上，尾盤(pán)房源也可以大致分為兩類(lèi)，一是朝向、采光、樓層、戶(hù)型相對(duì)較差的單位，也就是很多人印象中的“劣房”；二是一些樓盤(pán)為銷(xiāo)售進(jìn)度考慮，配合“低開(kāi)高走”銷(xiāo)售策略而特意設(shè)置的保留單位，或者是一些由于貸款未審批等原因取消預(yù)定的單位。對(duì)于后者而言，不少尾盤(pán)房源的含金量也很高，善淘者甚至可能得到意外驚喜。

 

以東麗區(qū)成林道附近某項(xiàng)目為例。該項(xiàng)目2010年開(kāi)盤(pán)，26棟14層小高層已經(jīng)全部入住，周邊交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施相對(duì)完善。目前，該項(xiàng)目仍有幾套95平方米房源在售，可贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)。而剩余的頂層134、138平方米三室戶(hù)型優(yōu)惠更多，不僅每平方米起價(jià)低至萬(wàn)元，還可以贈(zèng)送車(chē)位。而位于海光寺板塊的某精裝修公寓項(xiàng)目，憑借其優(yōu)越的地理位置及周邊配套，2009年開(kāi)盤(pán)當(dāng)日便銷(xiāo)售過(guò)半。目前該項(xiàng)目尚有10余套現(xiàn)房在售尾房，戶(hù)型為35平方米至70平方米的一居室及130平方米左右兩居室房源，雖無(wú)其他優(yōu)惠，但均價(jià)19000元/平方米的價(jià)格相對(duì)較低。其他如富力津門(mén)湖、格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地等項(xiàng)目的大戶(hù)型在售現(xiàn)房，則能滿(mǎn)足改善型購(gòu)房需求。

 

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，類(lèi)似的尾盤(pán)項(xiàng)目不少，從板塊、戶(hù)型、種類(lèi)等方面均各有特色，購(gòu)房者如果能深入了解，各取所需，很可能在尾盤(pán)中“淘”到自己的心儀房屋。與此同時(shí)，市民在購(gòu)買(mǎi)尾盤(pán)時(shí)，也應(yīng)查驗(yàn)實(shí)地看房的結(jié)果與房地產(chǎn)廣告、售樓書(shū)上的介紹進(jìn)行對(duì)照比較，真實(shí)考量房子是否符合自己的居住需求，例如朝向、樓層、噪音、戶(hù)型布局等等，綜合衡量各方面條件，選擇適合自己需求的好房子。