商業(yè)項目（專題閱讀）選址是商業(yè)項目的源頭，直接關(guān)系商業(yè)項目運營的各項戰(zhàn)略決策，其重要意義不言而喻。本文從商業(yè)項目的特點及實操角度出發(fā)，總結(jié)6大要點，為商業(yè)項目拓展選址提供借鑒參考！
1、只選擇適合做商業(yè)的城市和土地
商業(yè)選址應(yīng)首選在大城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)及企業(yè)在當(dāng)?shù)匾丫邆滟Y源的戰(zhàn)略性城市發(fā)展。根據(jù)城市市轄區(qū)經(jīng)濟規(guī)模、人口、社零總額為主要指標(biāo)，輔以職工工資、人均儲蓄、生活支出指標(biāo)加以修正，主要應(yīng)考慮：
城市區(qū)位及相關(guān)數(shù)據(jù)、城市發(fā)展規(guī)劃、城市商業(yè)格局、土地性質(zhì)、土地尺度、周邊交通等。
2、 “地段決定論”尤為重要
大城市、城市核心地段是稀缺資源，必須及時迅速地占領(lǐng)。這樣的項目價值遠遠大于小城市以及新區(qū)項目的價值。要選址在商業(yè)中心、城市副中心以及即將成為城市中心的地段。選擇臨城市內(nèi)軌道交通和主要交通干線的地塊。
3、人口規(guī)模是重點指標(biāo)
理想狀態(tài)：地塊周邊半徑3km常住人口30萬以上，同時，最好半徑5km常住人口50萬以上。以上人口強調(diào)為“常住人口”，因為這些人群才是消費人群，游客、打工者、過路者都不是穩(wěn)定的消費群。
做商業(yè) “人多”是必要條件，房價、購買力等，不是必要條件！
對于城市副中心、新中心項目須非常謹(jǐn)慎，必須具備人口規(guī)模，周邊必須成熟。例如，經(jīng)過地塊四至的公交車自然形成量至少10條線路以上。
4、租金覆蓋率是立項的關(guān)鍵
租金覆蓋率：是商業(yè)自持物業(yè)累計年度租金貼現(xiàn)凈值沖抵物業(yè)投資額的比例，租金越高，年度利潤貼現(xiàn)凈值越高，投資覆蓋率越理想。
根據(jù)租金覆蓋率和租金貼現(xiàn)，結(jié)合銷售物業(yè)的覆蓋率，可核算整個項目覆蓋率與自持物業(yè)租金收益之間關(guān)系。
5、地塊尺度及用地性質(zhì)
標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)綜合體（專題閱讀）項目地塊的標(biāo)準(zhǔn)尺度約為（300～400）×（160～180）米，值得借鑒。
地塊必須有足夠的沿主街道展示面（300米以上）；最好有兩邊沿主路；用地形狀完整，尺度方正、比例恰當(dāng)。
尺度一般都超過城市控制性詳規(guī)切分地塊的習(xí)慣，往往需要進行規(guī)劃溝通，取消把地快分割太小的次級道路。
基于商業(yè)綜合體的尺度，商業(yè)地產(chǎn)項目一般最小100畝，120畝以上的地塊才夠做酒店；完整的城市綜合體， 200畝左右是較好的選擇。
不宜在立交橋下，或者被鐵路、高速公路、河流、山體等天然屏障分割，且到達本地塊主要人流流向不需逆行、調(diào)頭。
城市綜合體的功能內(nèi)容包括商業(yè)、酒店、住宅、辦公、公寓等，用地性質(zhì)有商業(yè)用地、商服用地，也有綜合用地、住宅用地等，應(yīng)爭取最長的使用年限。
6、規(guī)劃條件
綜合體的核心條件性指標(biāo)：建筑密度 ，是商業(yè)地產(chǎn)最重要的規(guī)劃指標(biāo)，商業(yè)部分至少60％；多地塊大規(guī)模綜合體項目（例如總用地面積達200畝）平均 覆蓋率也應(yīng)50％以上。
綜合體的核心條件性指標(biāo)：綠地率，也是商業(yè)地產(chǎn)重要的規(guī)劃指標(biāo)，商業(yè)部分最好不超過5％，最多不能超過10％，最好不作要求；
核心指標(biāo)：商業(yè)比例，此項指標(biāo)須結(jié)合規(guī)劃總圖、覆蓋率與容積率關(guān)系等綜合確定。
小結(jié)：
能做商業(yè)綜合體、人口規(guī)模足夠、規(guī)劃條件適合、租金覆蓋率達標(biāo)，是商業(yè)項目（專題閱讀）選址的基本要點。
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