租金收入會大幅提高
2012年，SOHO中國便宣布在三年內(nèi)逐步告別散售的商業(yè)模式，改為持有出租物業(yè)。對于這家銷售見長的地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)為挑戰(zhàn)更大的持有模式，潘石屹坦言，當(dāng)時對SOHO中國是一個重大挑戰(zhàn)，市場并不看好。
位于北京CBD核心區(qū)域的光華路SOHO二期項目近期建成并交付使用，多個自持物業(yè)陸續(xù)建成。僅2014年，北京望京 SOHO、光華路SOHO、上海復(fù)興路項目、上海凌空SOHO便相繼建成交付。“這四個項目交付使用后，明年公司的租金收入會大幅度提高。”潘石屹表示。
9月29日，SOHO中國發(fā)布公告稱，集團(tuán)與攜程上海和攜程關(guān)聯(lián)公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物業(yè)及配套設(shè)施訂立框架協(xié)議，總對價約為人民幣30.5億元(約合38.5億港元)。該等物業(yè)包括總可售建筑面積10.02萬平方米的物業(yè)及若干配套設(shè)施。
對此，潘石屹解釋稱，在投資設(shè)計上，北京和上海是1：1的，但后來發(fā)現(xiàn)上海投資超過了500億元，所以賣掉了一部分物業(yè)。而對于凌空SOHO銷售了部分物業(yè)的做法，潘石屹稱，其實本不想銷售，但攜程網(wǎng)能夠為項目帶來更多人流和活動，進(jìn)而可以促進(jìn)項目租賃。潘石屹強(qiáng)調(diào)，明年基本上已經(jīng)沒有銷售，“租金收入會大幅提高，將徹底超過銷售(收入)”。
控制凈負(fù)債率水平
在經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型后，SOHO中國的拿地策略相應(yīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。“目前的拿地策略是盡量少拿地，主要還是將現(xiàn)金轉(zhuǎn)換成項目，控制凈負(fù)債率水平。”潘石屹表示，SOHO中國目前的凈負(fù)債率水平為15%左右，未來賬上現(xiàn)金規(guī)模將超過200億元，凈負(fù)債率控制目標(biāo)將維持在50%左右。
對于兩年多來SOHO中國轉(zhuǎn)型運營心得，潘石屹表示，精細(xì)化管理是公司花費最多精力做的事。“過去購買SOHO中國寫字樓的人平均支付5000萬元，現(xiàn)在每個租賃SOHO中國寫字樓的客戶每月支付10萬元-20萬元，這中間的差距很大。”潘石屹表示，所以公司轉(zhuǎn)型兩年半以來，盡管市場壓力很大，但回過頭來看，轉(zhuǎn)型是對的。
SOHO中國經(jīng)營模式從散售轉(zhuǎn)為持有的同時，產(chǎn)品概念也在加速升級。據(jù)悉，在今年SOHO中國建成的多個項目中，節(jié)能、空氣及水凈化成為亮點。潘石屹表示，“我們現(xiàn)在建筑的能耗為55.7度/平方米/月，而中國辦公樓建議的能耗標(biāo)準(zhǔn)是85度/平方米/月。SOHO項目每天的室內(nèi)空氣質(zhì)量都能達(dá)到中國國家標(biāo)準(zhǔn)，即75微克/立方米，90%以上的天數(shù)甚至在35微克以下。”
用互聯(lián)網(wǎng)改造項目
互聯(lián)網(wǎng)思維方面的變革也將成為SOHO中國未來變革的方向。潘石屹透露，預(yù)計在明年2月1日，SOHO中國將正式推出與互聯(lián)網(wǎng)合作的平臺，屆時會有二三十個項目參與其中。
潘石屹透露，第二步轉(zhuǎn)型并不需要投入太多資金，而是用互聯(lián)網(wǎng)計劃對項目進(jìn)行改造，使空間符合互聯(lián)網(wǎng)時代的辦公需求。目前已經(jīng)從互聯(lián)網(wǎng)公司挖了一些技術(shù)人才，但暫時沒有考慮與互聯(lián)網(wǎng)公司合作。據(jù)了解，這次轉(zhuǎn)型涉及到SOHO中國的所有環(huán)節(jié)，從管理開發(fā)到出租，也會擴(kuò)展到新的城市，所有的業(yè)務(wù)都會涵蓋。具體細(xì)節(jié)明年2月1日將對外公布。
對于目前經(jīng)濟(jì)與政策，潘石屹表示：經(jīng)濟(jì)能否恢復(fù)，影響因素很多，不光取決于降息，其實從辦公樓出租行業(yè)就可以看出來。早些年，“我們的項目中的建外SOHO、現(xiàn)代城的主要客戶是煤老板，現(xiàn)在哪有煤老板？緊接著是鋼鐵企業(yè)，當(dāng)時唐山鋼鐵企業(yè)老板買我們?nèi)锿蚐OHO，隨便就花3億元、5億元。但現(xiàn)在我們的辦公樓，尤其是望京SOHO，超過90%的客戶都是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)”。
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