今年7月以來，全國多地陸續(xù)出臺具體措施，以往嚴(yán)格限制的購房政策在短時間內(nèi)大面積放開。截至9月6日，全國已經(jīng)有40個城市放松限購，后限購時代的樓市驚現(xiàn)變奏，市場對于新政的關(guān)注度迅速高漲。
限購松綁，這劑強(qiáng)心針能否帶動持續(xù)寒冷的樓市復(fù)蘇？購房者心態(tài)回暖了嗎？開發(fā)商又該采取怎樣的應(yīng)對策略？未來限購政策將會呈現(xiàn)何種態(tài)勢？戴德梁行華中區(qū)董事總經(jīng)理彭蔭喧先生，他將就“后限購時代”進(jìn)行深入解讀，探討未來樓市的發(fā)展。
房價(jià)過熱造成經(jīng)濟(jì)壓力
2003年之后，中國的房產(chǎn)投資開始不斷升溫，一直持續(xù)到2010年的“高熱”階段。2010年初，全國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢逐漸向好，房價(jià)上漲趨勢明顯，“發(fā)育亢進(jìn)”成為當(dāng)時房地產(chǎn)市場面臨的最主要問題。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2010年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況》報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%；商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%。
“限購令出臺就是為了控制房價(jià)的過度上漲。房價(jià)的過度上漲、過速上漲對金融機(jī)構(gòu)的壓力很大，并不利于整個市場未來的持續(xù)健康發(fā)展。”彭蔭喧表示。
彭蔭喧以香港房地產(chǎn)市場為例進(jìn)行了進(jìn)一步闡釋。“比如1997年的香港經(jīng)濟(jì)形勢并不樂觀，房地產(chǎn)市場也遭受了沖擊，不少房子甚至變成了負(fù)資產(chǎn)。同理，在內(nèi)地，當(dāng)時（2010年）政府認(rèn)為市場出現(xiàn)過熱，是一個危險(xiǎn)的信號，所以才采取限購”。
彭蔭喧解釋，政府出臺限購令最終目的并非要房地產(chǎn)商停止建房，而是希望將房價(jià)上升速度變慢，符合市場正常預(yù)期，將房地產(chǎn)市場發(fā)展方向回歸正常健康。
限購松綁符合市場預(yù)期
今年6月20日，呼和浩特公開發(fā)文取消限購，成為國內(nèi)第一個明確取消限購的城市；7月10日起，濟(jì)南市商品房限購政策全面取消，居民購買新建商品住房和二手房不再需要開具限購證明，限購政策正式取消；7月29日，杭州取消140平方米以上戶型限購；7月30日，溫州全面取消限購；同樣是7月30日，寧波取消90平方米以上戶型限購……短短一個半月的時間里，全國已有40個城市放松或取消限購，僅剩北上廣深等城市仍在執(zhí)行限購政策。
“其實(shí)，從限購政策出臺以來，結(jié)合‘國十條’等調(diào)控政策，房價(jià)上漲速度已經(jīng)基本基本回歸合理。市場已經(jīng)較往年有所降溫，開發(fā)商在投資房地產(chǎn)的時候也會更多地進(jìn)行考慮，不像以前盲目地爭奪地塊，導(dǎo)致地價(jià)上漲。”彭蔭喧分析。
他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入一個相對趨慢的發(fā)展階段，“相對緩慢的市場節(jié)奏可以幫助開發(fā)商，尤其是部分中小型的發(fā)展商實(shí)現(xiàn)過渡”。
“受到全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，現(xiàn)在中國的GDP已經(jīng)不再維持兩位數(shù)的高度增長，而是7.5%左右的增長目標(biāo)。房地產(chǎn)作為GDP增長的主要的力量之一，大概在這個7.5%中占到16%左右的貢獻(xiàn)。”彭蔭喧說，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長的重要組成部分，不能單純以單位數(shù)字來判斷市場的走勢，上漲太快或者下降過快均非健康表現(xiàn)。
他還提到，像北上廣深這樣的城市全面松綁限購的可能性并不大，“北京、廣州這樣的城市之所以還沒有松綁，就是因?yàn)樗麄兪侵行某鞘校Y源更加集中，房地產(chǎn)也更受關(guān)注也更成熟，一旦放開限購，大量的需求涌入，市場是否有這樣的承受能力、配套是否能夠及時跟上，都是巨大的考驗(yàn)”。
國慶假期將是重要檢驗(yàn)期
伴隨限購的陸續(xù)松綁，已經(jīng)松綁的城市的樓市表現(xiàn)備受關(guān)注，但是就目前看來，樓市回暖跡象并不明顯，整體樓市仍處于“低溫”狀態(tài)，市場庫存積壓嚴(yán)重，與此同時大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨難以逆轉(zhuǎn)的資金壓力。
據(jù)研究數(shù)據(jù)顯示，8月份全國主要54個城市住宅合計(jì)簽約20.2萬套，環(huán)比上漲9.24%；8月份30個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長4.9%，同比減少15.1%。
“很多人期望限購松綁即可馬上實(shí)現(xiàn)成交的反彈，但是事實(shí)是37個城市已經(jīng)松開限購，并沒有帶動市場行情的劇烈反彈，我個人認(rèn)為，國慶假期將會是限購松綁能否真正帶動市場的檢驗(yàn)期。”
彭蔭喧認(rèn)為，限購是否取消或者松綁并不是決定市場走勢的根本原因。“如果房價(jià)是合理區(qū)間，就會有相應(yīng)的市場反應(yīng)，但是市場供應(yīng)量也影響了整體走勢，存量房如何快速消化達(dá)到供需平衡，房價(jià)回歸正常。”
限購?fù)顺龊?房企應(yīng)更注重后續(xù)服務(wù)
“政府調(diào)控其實(shí)還是短期的行為，是由市場的危險(xiǎn)信號引發(fā)的，市場風(fēng)險(xiǎn)的不斷攀升，政府才需要出臺政策來進(jìn)行調(diào)控，降低風(fēng)險(xiǎn)，這對監(jiān)管層的管理和行業(yè)發(fā)展都是有好處。”彭蔭喧認(rèn)為，在經(jīng)歷了放松之后，限購政策將會永遠(yuǎn)退出歷史舞臺，未來政府會考慮一些更為長期有效的政策進(jìn)行調(diào)整，“比如房產(chǎn)稅”。
那么，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對限購取消之后的市場？彭蔭喧分析指出，房地產(chǎn)企業(yè)在完成地產(chǎn)開發(fā)之后應(yīng)該注重后續(xù)的服務(wù)，提升管理和建筑的質(zhì)量，爭取更多的市場認(rèn)可和份額，實(shí)現(xiàn)品牌擴(kuò)大。
“畢竟，現(xiàn)在市場選擇越來越多，購房人肯定更傾向于優(yōu)質(zhì)的品牌房企，選擇更多，挑戰(zhàn)更多。”彭蔭喧建議，房地產(chǎn)企業(yè)不能過度追求速度型的發(fā)展，應(yīng)該更加平穩(wěn)的進(jìn)行發(fā)展，以好的產(chǎn)品來做市場。
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