房產(chǎn)電商的快速崛起,在改變行業(yè)的傳統(tǒng)營(yíng)銷模式的同時(shí),也引來(lái)了質(zhì)疑聲。
根據(jù)《華商報(bào)》報(bào)道,西安某樓盤收取了客戶誠(chéng)意金,但當(dāng)買家發(fā)現(xiàn)樓盤產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題,打算退款時(shí),卻被告知當(dāng)時(shí)收款的工作人員是與房產(chǎn)公司合作的電商公司員工,已卷款離職不知去向。
一直以來(lái),商品房交易由于總價(jià)高、流程復(fù)雜等特征,交易過(guò)程均受到嚴(yán)格政策監(jiān)管。但房產(chǎn)電商作為新興事物,卻始終游離在政策監(jiān)管之外,以購(gòu)房?jī)?yōu)惠為名向購(gòu)房者提前收取誠(chéng)意金,更是房地產(chǎn)電商采用的打政策“擦邊球”收取訂金的做法。
近日,多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,隨著蘇州率先出臺(tái)規(guī)范房產(chǎn)電商政策,野蠻生長(zhǎng)的房地產(chǎn)電商將納入政策監(jiān)管。
通過(guò)電商變相收誠(chéng)意金
“房產(chǎn)電商之所以能快速發(fā)展,很大程度上是因?yàn)檎\(chéng)意金政策引起的”,華南某上市房企營(yíng)銷經(jīng)理鄭楠(化名)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
鄭楠介紹說(shuō),在2010年以前,開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤前往往會(huì)推出 “內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”,以“會(huì)員卡”等方式向購(gòu)房者收取誠(chéng)意金,一方面,這是一個(gè)篩選有效客戶的辦法,能試探市場(chǎng)并實(shí)現(xiàn)有效蓄客;另一方面,操盤手能夠以蓄客量決定開(kāi)盤的房源數(shù)量和價(jià)格,以形成供不應(yīng)求的局面。
然而,由于上述做法頻頻引發(fā)“坐地起價(jià)”、“不退還訂金”之類的客戶糾紛,各地政府于2010年起陸續(xù)出臺(tái)政策,明文禁止開(kāi)發(fā)商在獲取預(yù)售許可證前以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、誠(chéng)意金等。
“等到預(yù)售許可證下來(lái),樓盤馬上就要開(kāi)賣,開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有足夠時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)試探以及蓄客,房地產(chǎn)電商的興起恰好成為開(kāi)發(fā)商繞道收取誠(chéng)意金的新辦法。”鄭楠說(shuō),包括購(gòu)房券、代金券之類的購(gòu)房?jī)?yōu)惠,實(shí)際上就是變相收取誠(chéng)意金,只不過(guò)錢不是直接給開(kāi)發(fā)商,而是抵扣營(yíng)銷費(fèi)用。由于房產(chǎn)電商能協(xié)助開(kāi)發(fā)商在尚未拿到預(yù)售證的時(shí)候?qū)崿F(xiàn)提前蓄客,以及試探市場(chǎng)決定后續(xù)的營(yíng)銷策略,因此受到不少開(kāi)發(fā)商的喜愛(ài)。
廣州市律師協(xié)會(huì)民事法律專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)程磊向記者表示,雖然國(guó)家明令禁止開(kāi)發(fā)商在獲得預(yù)售證前收取誠(chéng)意金、預(yù)訂款等費(fèi)用,但針對(duì)第三方房產(chǎn)電商尚存在法律真空,在法律上難以對(duì)它們以優(yōu)惠為名、收訂金為實(shí)的做法進(jìn)行界定,所以成功打了政策的“擦邊球”。
規(guī)范房產(chǎn)電商是趨勢(shì)
自從掀起房地產(chǎn)電商熱后,不僅吸引了新浪等大型門戶網(wǎng)站加入,包括代理公司、小網(wǎng)站也加入到這個(gè)行列中。搜房網(wǎng)董事長(zhǎng)莫天全的說(shuō)法是:“現(xiàn)在是連阿貓阿狗都開(kāi)始做電商。”
但在房產(chǎn)電商野蠻生長(zhǎng)的同時(shí),背后隱藏的交易風(fēng)險(xiǎn)也開(kāi)始暴露,此次西安電商公司工作人員卷款逃跑只是一次警示,對(duì)于房產(chǎn)電商收取的巨額誠(chéng)意金如何作出有效監(jiān)管,政策卻始終處于真空。
某門戶網(wǎng)站房產(chǎn)電商經(jīng)理向記者透露,在眾多房地產(chǎn)電商平臺(tái)中,搜房與新浪樂(lè)居已建立起較完善的第三方監(jiān)管支付系統(tǒng)。樂(lè)居采用的“E信通”實(shí)現(xiàn)與銀聯(lián)獨(dú)家合作,通過(guò)第三方支付確保購(gòu)房者的資金安全,開(kāi)發(fā)商也能隨時(shí)監(jiān)管資金去向。
部分較大型的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站則會(huì)注冊(cè)一個(gè)新公司,通過(guò)開(kāi)設(shè)對(duì)公賬戶收取誠(chéng)意金,并硬性要求購(gòu)房者通過(guò)刷卡付款。由于這類型網(wǎng)站有信譽(yù)做擔(dān)保,出事的可能性不大。
不過(guò),近年來(lái)一些新興的電商平臺(tái)與小網(wǎng)站也開(kāi)始加入到房產(chǎn)電商大軍,它們的資金監(jiān)管力度不足,像上述西安電商公司意外事件就是因?yàn)橘?gòu)房者是直接支付現(xiàn)金,讓工作人員有機(jī)可乘,不排除這類型平臺(tái)存在其他風(fēng)險(xiǎn)隱患的可能。
對(duì)此,部分城市開(kāi)始悄然加強(qiáng)房產(chǎn)電商的監(jiān)管力度,蘇州市住建局于9月1日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理的通知》,明確要求開(kāi)發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證前,不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用,不得委托第三方以認(rèn)籌、發(fā)放會(huì)員卡、網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)等抵扣或優(yōu)惠購(gòu)房款的方式組織團(tuán)購(gòu),成為全國(guó)首個(gè)明確對(duì)電商參與樓盤提前蓄客說(shuō)“不”的城市。
“雖然電商介入房地產(chǎn)銷售是大勢(shì)所趨,但目前市場(chǎng)缺乏政策監(jiān)管導(dǎo)致魚龍混雜,購(gòu)房者的利益與資金均難以得到有效保障,因此政府制定監(jiān)管政策規(guī)范房產(chǎn)電商的發(fā)展是大勢(shì)所趨”,中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示。
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