當中國經(jīng)濟從高速增長轉為中高速增長，“新常態(tài)”成為2014年度中國經(jīng)濟關鍵詞。2014年，樓市一改以往火暴亢奮，投資增速放緩、庫存居高不下、房價扭頭向下，市場分化加速。
對于告別黃金十年的中國房地產(chǎn)而言，如何扭轉思維方式，適應中國經(jīng)濟新常態(tài)，抓住新常態(tài)之下新的發(fā)展機遇成為行業(yè)思考與探索的話題，從萬科“牽手”鏈家，到遠洋聯(lián)合京東，綠地多元戰(zhàn)略升級再到方興地產(chǎn)的“光盤”行動……新常態(tài)之下，房企新思維轉型號角已經(jīng)吹響。
1 適應樓市新常態(tài)
改善需求釋放的支撐下，行業(yè)將進入低速運營的新常態(tài)。
來自國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，中國經(jīng)濟增速放緩至7.4%，與世界各國比，7%以上的速度在全球依然名列前茅。然而，與過去發(fā)展相比，中國經(jīng)濟從高速增長轉為中高速增長。
經(jīng)濟新常態(tài)之下，過去十年一路高歌猛進的房地產(chǎn)也開始回歸。國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2014年1－11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，今年1－11月，商品房銷售面積同比下降8.2%，降幅比1－10月份擴大0.4個百分點；商品房銷售額下降7.8%，降幅比1－10月份收窄0.1個百分點。
回落的還有房價，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，從5月份開始，全國70個大中城市房價環(huán)比下降的城市個數(shù)持續(xù)增加，5月35個、6月55個、7月64個、8月68個，9月、10月均為69個。
從限購限貸松綁，到央行降息，2014年地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境的去行政管制已經(jīng)大體完成，未來市場供求規(guī)律發(fā)揮更重要的作用，基本面趨向平穩(wěn)，大起大落的情況減少。
中銀國際關于未來20年住宅需求的結構預測以及我國人口年齡結構分析等研究顯示，我國目前處于房地產(chǎn)行業(yè)的住宅需求頂峰期，在未來不到5年的時間里，在改善性需求釋放的支撐下行業(yè)將進入低速運營的新常態(tài)。
2 轉型升級加速
“跨界”發(fā)展將有助于房地產(chǎn)企業(yè)獲取更大的利潤。
在告別高增長、高利潤年代的背景下，對于已經(jīng)由黃金時代步入白銀時代的房地產(chǎn)行業(yè)而言，跨界、多元、分化顯然是行業(yè)這一年加速轉型發(fā)展的關鍵詞。
相對于過去高歌猛進的幾年，2014年的樓市步履蹣跚，身在其中的房企不得不使出十八般武藝度過這個艱難的時間段。于是，在這一年中，房企的思維空前活躍，營銷花樣空前繁多。
隨著移動互聯(lián)技術為基底的全民營銷2.0橫空出世，萬科、復地、旭輝和碧桂園通過技術手段開發(fā)的“萬客通”、“財富云”、“微銷寶”、“鳳凰通”先后登臺。在11月11日全民購物狂歡節(jié)到來之時，萬科、方興地產(chǎn)、遠洋、碧桂園等多家房企也瞄準“雙11”，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺，開啟房地產(chǎn)的電商促銷模式，推出特價房、房產(chǎn)眾籌等多種線上線下相結合的促銷活動，吸引購房者出手，提振銷售。
隨著進入調整期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交疲軟、資金偏緊、回款困難等現(xiàn)象，開發(fā)商則紛紛開始從事多元化實踐，以分散市場形勢嚴峻所帶來的風險。例如一直致力于住宅開發(fā)的萬科這一年來已先后在商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領域有大動作。近年來，包括萬達、綠地等中國不少房地產(chǎn)企業(yè)都投資海外，而恒大、綠地在跨界轉型之路上闊步前行。
業(yè)內(nèi)專家表示，未來十年，依托單一產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)將進入困境，要想脫穎而出，必然通過多產(chǎn)業(yè)、多業(yè)態(tài)關聯(lián)發(fā)展才能具備可持續(xù)發(fā)展的能力，“跨界”發(fā)展將有助于房地產(chǎn)企業(yè)獲取更大的利潤。
3 新機遇涌現(xiàn)
新常態(tài)下，房地產(chǎn)依然面對結構性機遇。
展望2015年，經(jīng)濟下行壓力提出了貨幣政策放松的訴求，CPI徘徊低位則給予了貨幣政策放松的基礎，市場降息周期正式開啟，而這對房地產(chǎn)銷售起到了支撐作用。
隨著行業(yè)全面進入白銀時代，房企轉型也在加速。一些企業(yè)已不再是單純地賣房子，而是通過實施新資產(chǎn)戰(zhàn)略管理和技術，以及城市配套服務，實施多元化進程，利用入股金融機構的方式轉變商業(yè)模式，這也催生房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生翻天覆地的大變化。
在新機遇上，無論從長期戰(zhàn)略的方向規(guī)劃，還是從短期融資的需求考慮，房企選擇介入的領域都是具有高成長、高估值的行業(yè)，包括醫(yī)療、影視傳媒、新能源、環(huán)保等。一些有實力的大型房企更多從產(chǎn)業(yè)鏈延伸的角度進行布局，包括上游建筑行業(yè)的智能機器人，下游復合服務產(chǎn)業(yè)鏈的養(yǎng)老地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、住宅社區(qū)服務、城市經(jīng)營服務、金融服務等。
新常態(tài)下，中國經(jīng)濟結構優(yōu)化升級，經(jīng)濟轉型升級也將帶來作為經(jīng)濟運行基本載體的房地產(chǎn)業(yè)的升級機會，如科技立國對科技園區(qū)升級轉型的帶動、土地改革和城市土地節(jié)約集約利用對存量土地資源的重估，以及消費升級對商業(yè)地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)的需求。
住建部政策研究中心主任秦虹稱，未來房地產(chǎn)投資仍存在結構性機會。未來，長三角、珠三角、京津冀三大城市群仍將是我國房地產(chǎn)市場最活躍、最發(fā)達的地區(qū)，并對周邊地區(qū)市場外溢作用將逐步增強。另外，高速交通網(wǎng)絡的不斷升級完善、公共服務水平高的中小城市、有特色資源優(yōu)勢的城市均存在更大的結構性機會。告別20年的快增長、高價值、高盈利的房產(chǎn)將更多地回歸它的居住屬性。
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