2014年的北京房地產(chǎn)市場在自住型商品房（地塊匯總、實(shí)拍、論壇）、信貸政策等多種因素的沖擊之下，呈現(xiàn)出明顯量跌價(jià)漲的態(tài)勢，其成交量較往年均出現(xiàn)大幅下滑，但成交價(jià)格卻仍在上升通道中。與此同時(shí)，雖然土地市場的成交量減少，但北京全年的土地收入依然創(chuàng)下了最高紀(jì)錄。“量跌價(jià)漲”成為2014年房地產(chǎn)市場的整體特征，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，“量增價(jià)穩(wěn)”或?qū)⒊蔀?015年北京市場的主流。

 

新房

 

關(guān)鍵詞：新低

 

純商品住宅網(wǎng)簽量歷史最低

 

2014年的房地產(chǎn)銷售壓力倍增，前幾年托關(guān)系買房的場景難再現(xiàn)，相反，房企還得使出十八般武藝賣房。

 

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2014年全年，北京新建住宅簽約合計(jì)99024套，比2013年下降16.8%，新建商品房住宅合計(jì)簽約66078套，但其中有16109套為自住房等帶有保障房性質(zhì)的商品房，如果剔除這部分，實(shí)際北京2014年網(wǎng)簽的純商品房只有5萬套，創(chuàng)歷史最低紀(jì)錄。

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，大部分開發(fā)商在2013年拿了比較高價(jià)的地，蕭條的市場又導(dǎo)致項(xiàng)目上市壓力巨大，庫存量明顯上漲。隨著年末信貸政策的松綁，整體市場逐漸走出低迷，但因?yàn)閮r(jià)格相比二手房已經(jīng)不具備優(yōu)勢，導(dǎo)致北京新建住宅走出低迷的時(shí)間比較長。

 

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，“量跌”主要是由于幾方面原因：一是北京樓市經(jīng)過2013年房地產(chǎn)市場的火爆之后，在價(jià)格走高的同時(shí)，市場需求出現(xiàn)階段性斷檔；二是在樓市調(diào)控“去行政化”的背景下，受宏觀樓市下行因素的影響，北京樓市需求在前三季度始終彌漫著濃重的觀望情緒；三是在2014年初，銀行信貸收緊，樓市需求的購買力支持力度相對不足。

 

不過，雖然去年北京市住宅新房市場在成交量方面顯著下滑，但商品房成交均價(jià)卻呈現(xiàn)一定程度的攀升。根據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)，北京市2014年商品住宅(不含保障房)均價(jià)為24971元/平方米，比2013年同期上漲8.9%。

 

對于價(jià)格上漲的原因，胡景暉稱，除了地價(jià)不斷提高外，北京樓市調(diào)控“限高令”逐步松動(dòng)、退出，價(jià)格高于4萬/平方米的住宅項(xiàng)目不斷入市，在統(tǒng)計(jì)結(jié)構(gòu)上也顯著拉高了住宅均價(jià)。從現(xiàn)有的市場供需情況和政策層面來看，“量增價(jià)穩(wěn)”或?qū)⒊蔀?015年北京市場的主流。

 

二手房

 

關(guān)鍵詞：蕭條

 

二手房網(wǎng)簽量同比降近四成

 

新房市場成交跌入谷底的同時(shí)，二手房市場同樣面臨困境。受成交量大幅下滑的影響，各中介機(jī)構(gòu)也紛紛“亮劍”，從鏈家地產(chǎn)高提成網(wǎng)羅經(jīng)紀(jì)人，到我愛我家高調(diào)推出“全員持股”，再到思源地產(chǎn)調(diào)低中介費(fèi)點(diǎn)位，各中介機(jī)構(gòu)紛紛出招“突圍”。

 

根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年北京二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)為105126套，從2008年下半年全面網(wǎng)簽以來，去年二手房成交量是連續(xù)6年來歷史最低的一年，相比2013年同比下調(diào)幅度達(dá)到了35.4%。從單月成交情況看，2014年前10個(gè)月連續(xù)出現(xiàn)了低于1萬套成交量的歷史最低；11月受到一系列刺激政策的影響，但成交量也僅在1.1萬套左右；12月整體市場成交繼續(xù)復(fù)蘇，全月網(wǎng)簽二手房達(dá)到14671套，比11月上漲了29.6%。

 

在價(jià)格方面，據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)，成交均價(jià)為29964元/平方米，雖然比上年增長了4%，但年度漲幅為近六年來新低。“從全年各月度的市場價(jià)格表現(xiàn)來看，從3月之后，北京樓市價(jià)格就進(jìn)入了下降通道，月度成交量也在6月份觸底。7月份，隨著價(jià)格的下滑，受住建部喊話去庫存政策和央行喊話支持首次自住型需求置業(yè)等利好釋放的影響，市場成交量出現(xiàn)緩慢復(fù)蘇，但價(jià)格也在兩個(gè)月之后探底。9月30日，在央行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政以及北京市住建委調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)之后，二手住宅市場價(jià)格在成交量顯著反彈的情況下逐步企穩(wěn)止跌。11月22日央行降息，二手房成交量進(jìn)一步增長，價(jià)格則表現(xiàn)為小幅反彈。”胡景暉說。

 

在張大偉看來，后市信貸額度將影響貸款折扣，2015年一季度市場依然以穩(wěn)定為主。

 

租賃市場

 

關(guān)鍵詞：回落

 

租金漲幅收窄市場規(guī)模擴(kuò)大

 

2014年，北京市住宅租賃市場租金價(jià)格漲幅進(jìn)一步趨緩的特征十分明顯。

 

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，2014年北京住宅租金均價(jià)為3840元/套，比2013年上漲3.1%，漲幅比上年收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)；租金漲幅連續(xù)5年出現(xiàn)回落，同時(shí)也創(chuàng)下2010年以來年度漲幅新低。

 

在市場成交量方面，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測，2014年北京市租賃市場成交量比上年出現(xiàn)了7.9%的漲幅。北京住宅租賃市場規(guī)模仍然呈擴(kuò)大趨勢。

 

對此胡景暉表示，在經(jīng)歷了過去幾年租金水平的快速上漲之后，2014年北京住宅租賃市場價(jià)格表現(xiàn)出漲幅趨緩、市場規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大的特征。之所以如此，主要是隨著過去幾年租金價(jià)格的顯著上漲，吸引了越來越多的業(yè)主將自有房屋出租，促使租賃市場房源進(jìn)一步增加。同時(shí)，隨著北京市軌道交通建設(shè)和新公交路線的不斷開通，位于城市近、遠(yuǎn)郊的諸多新增房屋也被納入租賃市場，增加了房源供應(yīng)。供求關(guān)系更加平衡，租金漲幅也進(jìn)一步回落。

 

胡景暉認(rèn)為，2015年北京市住宅租賃市場預(yù)計(jì)將延續(xù)2014年漲幅收窄、整體平穩(wěn)的市場特征，年度租金漲幅預(yù)計(jì)仍將維持在3%左右，2015年的住宅租賃市場將迎來量增價(jià)穩(wěn)的“新常態(tài)”。

 

土地市場

 

關(guān)鍵詞：新高

 

土地出讓金刷新歷史紀(jì)錄

 

12月30日，在龍湖成功摘得豐臺一宗商業(yè)用地之后，北京土地市場以1916.9億的土地收入收官，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，相比之前的歷史紀(jì)錄、2013年的1829億上漲了4.8%。

 

同時(shí)，平均樓面價(jià)則出現(xiàn)了非常明顯的上漲，其中住宅類的樓面價(jià)從2013年的9616元/平方米上漲到了14557元/平方米。

 

“從2014年土地市場看，住宅類土地供應(yīng)比2013年減少了460萬平米，這將導(dǎo)致在2015年的下半年市場可能出現(xiàn)供不應(yīng)求，而持續(xù)運(yùn)行高位的土地價(jià)格也將會影響未來房源上市的價(jià)格。”張大偉說。

 

胡景暉也認(rèn)為，隨著成交量的下滑，未來1-2年內(nèi)北京市新增住宅轉(zhuǎn)化增量很可能會隨著2014年成交量的走低而出現(xiàn)低谷，市場新增住宅供應(yīng)量減少。宅地地價(jià)走高的過程中，部分地價(jià)偏高的土地供應(yīng)未來很可能轉(zhuǎn)化為高端住宅項(xiàng)目，增加樓市高端項(xiàng)目供應(yīng)，影響供求結(jié)構(gòu)。自住房土地增加，在2015年將更多地轉(zhuǎn)化為市場自住型住房供應(yīng)。

 

對于開發(fā)商來說，土地成本顯著上漲將增加開發(fā)商運(yùn)營難度。隨著地價(jià)的走高，中小房企在京拿地越來越困難，長期來看將形成擠出效應(yīng)，促使實(shí)力有限的中小企業(yè)退出北京市場。

 

胡景暉認(rèn)為，在價(jià)格門檻高企、運(yùn)營開發(fā)難度提高等情況下，未來一年北京市土地市場很可能將出現(xiàn)供應(yīng)量和成交量小幅增加、價(jià)格微漲的情況。