2014年最后一天，謎底揭曉：綠地全球銷售超越萬(wàn)科，晉升行業(yè)規(guī)模第一。

 

萬(wàn)科綠地兩巨頭位次之變，或標(biāo)志著以住宅開(kāi)發(fā)為主的行業(yè)規(guī)模已見(jiàn)頂，所有的地產(chǎn)商都面臨“要么轉(zhuǎn)型，要么破產(chǎn)”的困境。

 

“2015年的春天就要來(lái)了，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)卻從未像今天這樣，對(duì)這個(gè)春天充滿了疑問(wèn)。”世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松說(shuō)，不確定性，在此之前是對(duì)政策的判斷，現(xiàn)在已是對(duì)行業(yè)現(xiàn)狀和未來(lái)的擔(dān)憂。

 

為了應(yīng)對(duì)行業(yè)發(fā)展的瓶頸，萬(wàn)科率先提出要做城市配套服務(wù)商，以及行業(yè)探路者；而綠地早已建了多個(gè)商用物業(yè)，并大規(guī)模進(jìn)軍海外。

 

綠地超萬(wàn)科：住宅規(guī)模見(jiàn)頂

 

綜合克而瑞、中指院等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，綠地集團(tuán)2014年房地產(chǎn)銷售達(dá)2400億左右，而萬(wàn)科為2200億左右，綠地首次超過(guò)了萬(wàn)科。

 

仔細(xì)對(duì)比銷售細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，綠地之所以超過(guò)萬(wàn)科，是因?yàn)槠渖逃梦飿I(yè)和海外房地產(chǎn)銷售規(guī)模大幅超過(guò)了萬(wàn)科，而在住宅銷售領(lǐng)域，綠地仍然少于萬(wàn)科；與此同時(shí)，萬(wàn)科2014年的市場(chǎng)占有率并沒(méi)有大幅提升，意味著住宅銷售市場(chǎng)增量規(guī)模在收窄。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道—飛笛資訊梳理近年來(lái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)在2013年基本達(dá)到峰值，多個(gè)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。包括任志強(qiáng)在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)界人士普遍認(rèn)為，2013年13億平方米的新建商品房銷售面積，標(biāo)志著住宅開(kāi)發(fā)的規(guī)模已達(dá)到或接近頂峰。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2014年1-11月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售面積101717萬(wàn)平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額64481億元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降9.7%。

 

銀河證券分析師趙強(qiáng)進(jìn)一步指出， 2013 年以來(lái)，土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)分化，其結(jié)果是，土地和樓市流動(dòng)性好的區(qū)域越來(lái)越集中于一線城市和若干個(gè)二線城市，而在其他區(qū)域開(kāi)發(fā)商補(bǔ)充存貨動(dòng)力明顯不足。趙強(qiáng)進(jìn)而展望，2015 年，有效市場(chǎng)區(qū)域?qū)⒅饾u收窄，重點(diǎn)城市銷量還有改善空間，但也較為有限，大幅回升的期望并不現(xiàn)實(shí)。

 

東興證券預(yù)測(cè)，2015 年商品房銷售面積為121,125 萬(wàn)平方米，同比下降3%；全年銷售金額為82,216億元，同比下降3%。東興證券分析師鄭閔鋼指出，行業(yè)下行的主要原因是達(dá)25 周歲的置業(yè)新增人口在2013 年到達(dá)峰值（超過(guò)2500萬(wàn)人）；25-44 歲區(qū)間的人口的高峰期出現(xiàn)在2006 年，目前這部分群體的占比和絕對(duì)數(shù)都在加速下降。

 

民生宏觀研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友也認(rèn)為，人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求高峰已過(guò)，僅靠貨幣寬松政策無(wú)法逆轉(zhuǎn)。首先，人口年齡結(jié)構(gòu)迎來(lái)拐點(diǎn)，作為剛需主力的婚齡人口和作為改善性需求主力的勞動(dòng)力人口趨于下降，而可能需要以房養(yǎng)老的老齡人口趨于上升。其次，除剛需以外，很多人寄望于改善型需求的釋放，但管清友認(rèn)為，目前來(lái)看，中國(guó)的戶均住宅套數(shù)已達(dá)到1.03套，人均居住面積已經(jīng)達(dá)到33平米，和其他國(guó)家比較已經(jīng)不低。未來(lái)改善型需求的增量也應(yīng)該是放緩的。

 

陳勁松表示，2015年房地產(chǎn)的故事，不在于總量增長(zhǎng)，不在于一線城市如何創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)將不再是大眾熱門(mén)的話題。“新故事在于行業(yè)中組織和人的轉(zhuǎn)變，只有這樣，才能開(kāi)創(chuàng)未來(lái)三十年。”

 

房地產(chǎn)存貨：風(fēng)險(xiǎn)正在生長(zhǎng)

 

住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模見(jiàn)頂?shù)耐瑫r(shí)，已有存貨也面臨更多風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于多年的房地產(chǎn)銷售老大萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，始終對(duì)規(guī)模抱有警惕之心。

 

萬(wàn)科總裁郁亮稱，2014年萬(wàn)科確定了2000億回款的目標(biāo)而非銷售額目標(biāo)。顯然，相對(duì)于“銷售額”，萬(wàn)科更看重“回款”。只有獲得回款才是真正的銷售，當(dāng)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)進(jìn)入白銀時(shí)代，尤其當(dāng)市場(chǎng)處于調(diào)整期的時(shí)候，需要加倍重視經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的健康；未來(lái)，萬(wàn)科將不再設(shè)定回款數(shù)字的目標(biāo)，但對(duì)回款率的要求將進(jìn)一步提高。

 

郁亮指出，規(guī)模是一把雙刃劍。它意味著行業(yè)地位，意味著規(guī)模效應(yīng)帶來(lái)的好處，但也往往意味著更大的資源占用，意味著形成更多存貨的可能。

 

過(guò)去十多年的黃金時(shí)代，幾乎完全沒(méi)有存貨風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)始終在快速升值，且總體升值速度超過(guò)企業(yè)融資成本。即使企業(yè)在短期價(jià)格高點(diǎn)進(jìn)行了大規(guī)模擴(kuò)張，也無(wú)需擔(dān)憂投資風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榭偰苷业揭粋€(gè)更高的點(diǎn)位將資產(chǎn)售出，并實(shí)現(xiàn)盈利。因此過(guò)去十年中，極少看到虧損的項(xiàng)目，更少看到崩潰的企業(yè)。

 

但在白銀時(shí)代，情況會(huì)發(fā)生很大的變化。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格將結(jié)束單邊快速上漲，很可能將轉(zhuǎn)為在波動(dòng)中緩慢上行，其長(zhǎng)期漲幅將低于人均收入的增速，房?jī)r(jià)收入比將逐漸下降。當(dāng)房?jī)r(jià)、地價(jià)長(zhǎng)期漲幅低于企業(yè)融資成本的時(shí)候，單純靠持有資產(chǎn)升值的盈利模式將不復(fù)成立。過(guò)多的存貨，將不是財(cái)富而是負(fù)擔(dān)；魯莽的投資，將不是機(jī)會(huì)而是風(fēng)險(xiǎn)。

 

觀察過(guò)去幾年來(lái)的房企的財(cái)務(wù)報(bào)表，可以發(fā)現(xiàn)，在市場(chǎng)行情向上時(shí)，房企的利潤(rùn)來(lái)源于房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲，存貨規(guī)模驅(qū)動(dòng)利潤(rùn)增長(zhǎng)；在市場(chǎng)行情向下時(shí)，降價(jià)和存貨減值風(fēng)險(xiǎn)會(huì)帶來(lái)房企利潤(rùn)的雙殺效應(yīng)。

 

2014年，開(kāi)發(fā)商的存貨壓力普遍很大。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股139家房企存貨達(dá)2.23萬(wàn)億元，環(huán)比上升5%。其中，萬(wàn)保招金4家龍頭房企存貨環(huán)比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%。

 

查閱三季報(bào)可知，萬(wàn)科9月末存貨為3500億，保利地產(chǎn)為2750億；存貨結(jié)構(gòu)來(lái)看，萬(wàn)科、保利現(xiàn)房/可售存貨占比較低，存貨結(jié)構(gòu)相對(duì)健康；而部分庫(kù)存消化周期超18個(gè)月、同比增幅超1倍的房企包括：大名城增128%至26.36個(gè)月，蘇寧環(huán)球增154%至22.57個(gè)月，深振業(yè)同比增135%至18.53個(gè)月。

 

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究員陳開(kāi)朝分析，2014年以來(lái)由于總體行情調(diào)整，銷售端受阻（大房企銷售較順暢，中小房企普遍賣不動(dòng)），房企可售、待售部分淤積導(dǎo)致庫(kù)存急劇上升——說(shuō)明行業(yè)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)在不斷集聚。

 

合伙人制度：白銀時(shí)代的合約安排

 

房企的庫(kù)存壓力還將持續(xù)并貫穿2015年。郁亮指出，在白銀時(shí)代，領(lǐng)跑者的責(zé)任在于率先找到新的出路。因此萬(wàn)科會(huì)毫不猶豫、堅(jiān)定不移地推動(dòng)公司轉(zhuǎn)型，即使在短期內(nèi)需要付出一定的代價(jià)。

 

伴隨著房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，新的制度設(shè)置也提上日程，多家房企已經(jīng)意識(shí)到，與新時(shí)代、新業(yè)務(wù)匹配的制度，應(yīng)是合伙人制度。

 

郁亮認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代最大的變化，是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的全面崛起。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)資本將取代實(shí)物資本，成為最活躍的經(jīng)濟(jì)資源。如何用全新的合約安排，激發(fā)知識(shí)資本的創(chuàng)造力，是這個(gè)時(shí)代最重要的課題。

 

這可能是比互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)更大的風(fēng)口。對(duì)于知識(shí)密集型行業(yè)，合伙人機(jī)制很可能取代職業(yè)經(jīng)理人機(jī)制，成為知識(shí)擁有者建構(gòu)自身舞臺(tái)的未來(lái)主流范式。而在超大規(guī)模行業(yè)中，萬(wàn)科是具有最優(yōu)良合伙人制度基因的企業(yè)之一。

 

從2014年3月起，萬(wàn)科迅猛推出合伙人計(jì)劃，包括項(xiàng)目層面的跟投計(jì)劃和股權(quán)層面的持股計(jì)劃。截至目前，萬(wàn)科盈安合伙通過(guò)在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買股票，持股已達(dá)3.2%以上，躍升萬(wàn)科第二大股東。

 

萬(wàn)科認(rèn)為，合伙人與傳統(tǒng)的職業(yè)經(jīng)理人不同的是，在“共創(chuàng)，共享”之間，加上了“共擔(dān)”，這樣將員工和股東融為一體，增強(qiáng)了員工對(duì)于公司和項(xiàng)目的責(zé)任感。

 

萬(wàn)科并非唯一踐行合伙人制度的房企。千億級(jí)企業(yè)中，碧桂園也在試行合伙人制。據(jù)稱，從2014年10月起，碧桂園所有新獲取的項(xiàng)目均采取跟投機(jī)制，即項(xiàng)目經(jīng)過(guò)內(nèi)部審批定案后，集團(tuán)投資占比85%以上，員工可跟投不高于15%的股權(quán)比例，共同組成項(xiàng)目合資公司。這也叫“同心共享”計(jì)劃。

 

其他推行合伙人制度的公司還包括綠地集團(tuán)、陽(yáng)光城等。“房地產(chǎn)行業(yè)掀起的合伙人風(fēng)暴，更大的意義是希望通過(guò)分享利潤(rùn)爭(zhēng)奪人才資源，但由于決策權(quán)并沒(méi)有發(fā)生根本性改變，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能帶來(lái)多大的改變?nèi)杂写^察”，睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文表示。

 

存量時(shí)代：限購(gòu)?fù)顺?回歸市場(chǎng)化

 

諸多房企在2014年進(jìn)行了非常多的轉(zhuǎn)型嘗試來(lái)應(yīng)對(duì)行業(yè)的下滑。但趙強(qiáng)指出，中長(zhǎng)期來(lái)看地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)已然明確，基本面下行趨勢(shì)難改——潛在首次購(gòu)房家庭數(shù)量已見(jiàn)頂、經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)入換擋期、貨幣超發(fā)難以持續(xù)、房?jī)r(jià)收入比超出合理范圍、土地流轉(zhuǎn)改革和房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制漸行漸近——過(guò)去十多年樓市發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素正在發(fā)生顯著變化。

 

2014年4月起，中國(guó)各個(gè)地方紛紛放開(kāi)房地產(chǎn)限購(gòu)，尤以7到9月最為密集，現(xiàn)僅剩北京、上海、廣州、深圳以及三亞未調(diào)整限購(gòu)政策。但與2014年一樣，2015年房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨高庫(kù)存的壓力。截至2014年10月，全國(guó)商品房待售面積為5.8億平米，按照近12個(gè)月的月均銷售量，需5.5個(gè)月去化，而2012年7月降息帶動(dòng)投資反轉(zhuǎn)時(shí)這個(gè)數(shù)字僅為3.5個(gè)月。2014年10月十大城市商品存銷比為13.3，2012年7月僅為7.6。除了高企的待售庫(kù)存，在建面積存量也很龐大。截至2014年10月，在建房屋施工面積49.2億平米，按人均33平米計(jì)算可以滿足1.5億人的增量居住需求，這說(shuō)明過(guò)去幾年的投資實(shí)際上已經(jīng)透支了相當(dāng)一部分未來(lái)的居住需求。

 

管清友指出，為了減輕房地產(chǎn)庫(kù)存壓力，政府?dāng)M采用回購(gòu)或回租成熟的存量商品房項(xiàng)目實(shí)施棚改。因此，在房產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模見(jiàn)頂，供需拐點(diǎn)已至的境地下，房地產(chǎn)調(diào)控思路將逐步脫離行政手段，最終回歸市場(chǎng)化。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，以前的市場(chǎng)調(diào)整主要是因?yàn)檎叩淖儎?dòng)而引起，并不是市場(chǎng)自發(fā)性的調(diào)整，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)供需相對(duì)平衡，甚至開(kāi)始進(jìn)入了供過(guò)于求的局面，市場(chǎng)的波動(dòng)加大，行業(yè)分化也不斷加劇。以往那種以限制投資需求為主的調(diào)控手段不需要了。

 

張大偉指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代。在住宅市場(chǎng)，存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超過(guò)50%，表明住房市場(chǎng)開(kāi)始步入存量房時(shí)代，即進(jìn)入以存量房交易為主的階段。

 

存量房時(shí)代的樓市將如何調(diào)控？張大偉認(rèn)為，《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》今年3月將實(shí)施， 標(biāo)志著中國(guó)經(jīng)濟(jì)包括中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入存量調(diào)整階段。對(duì)于普通市民來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的“全透明”；未來(lái)借助不動(dòng)產(chǎn)登記條例，政府的稅收體制將逐漸從交易環(huán)節(jié)過(guò)渡到持有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅的二次分配作用將更加明顯。

 

多位業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)稅是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分之一。未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將通過(guò)信貸政策、土地制度等手段去調(diào)節(jié)，這將脫離原來(lái)“以限為主”的怪圈，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)真正市場(chǎng)化。