萬(wàn)綠之爭(zhēng)折射行業(yè)變遷:房地產(chǎn)長(zhǎng)期拐點(diǎn)已至

2015年01月05日 10:36
來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
2014年最后一天,謎底揭曉:綠地全球銷售超越萬(wàn)科,晉升行業(yè)規(guī)模第一。
 
萬(wàn)科綠地兩巨頭位次之變,或標(biāo)志著以住宅開(kāi)發(fā)為主的行業(yè)規(guī)模已見(jiàn)頂,所有的地產(chǎn)商都面臨“要么轉(zhuǎn)型,要么破產(chǎn)”的困境。
 
“2015年的春天就要來(lái)了,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)卻從未像今天這樣,對(duì)這個(gè)春天充滿了疑問(wèn)。”世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松說(shuō),不確定性,在此之前是對(duì)政策的判斷,現(xiàn)在已是對(duì)行業(yè)現(xiàn)狀和未來(lái)的擔(dān)憂。
 
為了應(yīng)對(duì)行業(yè)發(fā)展的瓶頸,萬(wàn)科率先提出要做城市配套服務(wù)商,以及行業(yè)探路者;而綠地早已建了多個(gè)商用物業(yè),并大規(guī)模進(jìn)軍海外。
 
綠地超萬(wàn)科:住宅規(guī)模見(jiàn)頂
 
綜合克而瑞、中指院等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),綠地集團(tuán)2014年房地產(chǎn)銷售達(dá)2400億左右,而萬(wàn)科為2200億左右,綠地首次超過(guò)了萬(wàn)科。
 
仔細(xì)對(duì)比銷售細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),綠地之所以超過(guò)萬(wàn)科,是因?yàn)槠渖逃梦飿I(yè)和海外房地產(chǎn)銷售規(guī)模大幅超過(guò)了萬(wàn)科,而在住宅銷售領(lǐng)域,綠地仍然少于萬(wàn)科;與此同時(shí),萬(wàn)科2014年的市場(chǎng)占有率并沒(méi)有大幅提升,意味著住宅銷售市場(chǎng)增量規(guī)模在收窄。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道—飛笛資訊梳理近年來(lái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)在2013年基本達(dá)到峰值,多個(gè)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。包括任志強(qiáng)在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)界人士普遍認(rèn)為,2013年13億平方米的新建商品房銷售面積,標(biāo)志著住宅開(kāi)發(fā)的規(guī)模已達(dá)到或接近頂峰。
 
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2014年1-11月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)商品房銷售面積101717萬(wàn)平方米,同比下降8.2%,降幅比1-10月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額64481億元,下降7.8%,降幅比1-10月份收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅銷售額下降9.7%。
 
銀河證券分析師趙強(qiáng)進(jìn)一步指出, 2013 年以來(lái),土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)分化,其結(jié)果是,土地和樓市流動(dòng)性好的區(qū)域越來(lái)越集中于一線城市和若干個(gè)二線城市,而在其他區(qū)域開(kāi)發(fā)商補(bǔ)充存貨動(dòng)力明顯不足。趙強(qiáng)進(jìn)而展望,2015 年,有效市場(chǎng)區(qū)域?qū)⒅饾u收窄,重點(diǎn)城市銷量還有改善空間,但也較為有限,大幅回升的期望并不現(xiàn)實(shí)。
 
東興證券預(yù)測(cè),2015 年商品房銷售面積為121,125 萬(wàn)平方米,同比下降3%;全年銷售金額為82,216億元,同比下降3%。東興證券分析師鄭閔鋼指出,行業(yè)下行的主要原因是達(dá)25 周歲的置業(yè)新增人口在2013 年到達(dá)峰值(超過(guò)2500萬(wàn)人);25-44 歲區(qū)間的人口的高峰期出現(xiàn)在2006 年,目前這部分群體的占比和絕對(duì)數(shù)都在加速下降。
 
民生宏觀研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友也認(rèn)為,人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求高峰已過(guò),僅靠貨幣寬松政策無(wú)法逆轉(zhuǎn)。首先,人口年齡結(jié)構(gòu)迎來(lái)拐點(diǎn),作為剛需主力的婚齡人口和作為改善性需求主力的勞動(dòng)力人口趨于下降,而可能需要以房養(yǎng)老的老齡人口趨于上升。其次,除剛需以外,很多人寄望于改善型需求的釋放,但管清友認(rèn)為,目前來(lái)看,中國(guó)的戶均住宅套數(shù)已達(dá)到1.03套,人均居住面積已經(jīng)達(dá)到33平米,和其他國(guó)家比較已經(jīng)不低。未來(lái)改善型需求的增量也應(yīng)該是放緩的。
 
陳勁松表示,2015年房地產(chǎn)的故事,不在于總量增長(zhǎng),不在于一線城市如何創(chuàng)新高,房?jī)r(jià)將不再是大眾熱門(mén)的話題。“新故事在于行業(yè)中組織和人的轉(zhuǎn)變,只有這樣,才能開(kāi)創(chuàng)未來(lái)三十年。”
 
房地產(chǎn)存貨:風(fēng)險(xiǎn)正在生長(zhǎng)
 
住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模見(jiàn)頂?shù)耐瑫r(shí),已有存貨也面臨更多風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于多年的房地產(chǎn)銷售老大萬(wàn)科來(lái)說(shuō),始終對(duì)規(guī)模抱有警惕之心。
 
萬(wàn)科總裁郁亮稱,2014年萬(wàn)科確定了2000億回款的目標(biāo)而非銷售額目標(biāo)。顯然,相對(duì)于“銷售額”,萬(wàn)科更看重“回款”。只有獲得回款才是真正的銷售,當(dāng)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)進(jìn)入白銀時(shí)代,尤其當(dāng)市場(chǎng)處于調(diào)整期的時(shí)候,需要加倍重視經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的健康;未來(lái),萬(wàn)科將不再設(shè)定回款數(shù)字的目標(biāo),但對(duì)回款率的要求將進(jìn)一步提高。
 
郁亮指出,規(guī)模是一把雙刃劍。它意味著行業(yè)地位,意味著規(guī)模效應(yīng)帶來(lái)的好處,但也往往意味著更大的資源占用,意味著形成更多存貨的可能。
 
過(guò)去十多年的黃金時(shí)代,幾乎完全沒(méi)有存貨風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)始終在快速升值,且總體升值速度超過(guò)企業(yè)融資成本。即使企業(yè)在短期價(jià)格高點(diǎn)進(jìn)行了大規(guī)模擴(kuò)張,也無(wú)需擔(dān)憂投資風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)榭偰苷业揭粋€(gè)更高的點(diǎn)位將資產(chǎn)售出,并實(shí)現(xiàn)盈利。因此過(guò)去十年中,極少看到虧損的項(xiàng)目,更少看到崩潰的企業(yè)。
 
但在白銀時(shí)代,情況會(huì)發(fā)生很大的變化。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格將結(jié)束單邊快速上漲,很可能將轉(zhuǎn)為在波動(dòng)中緩慢上行,其長(zhǎng)期漲幅將低于人均收入的增速,房?jī)r(jià)收入比將逐漸下降。當(dāng)房?jī)r(jià)、地價(jià)長(zhǎng)期漲幅低于企業(yè)融資成本的時(shí)候,單純靠持有資產(chǎn)升值的盈利模式將不復(fù)成立。過(guò)多的存貨,將不是財(cái)富而是負(fù)擔(dān);魯莽的投資,將不是機(jī)會(huì)而是風(fēng)險(xiǎn)。
 
觀察過(guò)去幾年來(lái)的房企的財(cái)務(wù)報(bào)表,可以發(fā)現(xiàn),在市場(chǎng)行情向上時(shí),房企的利潤(rùn)來(lái)源于房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲,存貨規(guī)模驅(qū)動(dòng)利潤(rùn)增長(zhǎng);在市場(chǎng)行情向下時(shí),降價(jià)和存貨減值風(fēng)險(xiǎn)會(huì)帶來(lái)房企利潤(rùn)的雙殺效應(yīng)。
 
2014年,開(kāi)發(fā)商的存貨壓力普遍很大。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,截至三季度末,A股139家房企存貨達(dá)2.23萬(wàn)億元,環(huán)比上升5%。其中,萬(wàn)保招金4家龍頭房企存貨環(huán)比微增3%;15家中型房企存貨較年初上升了25%。
 
查閱三季報(bào)可知,萬(wàn)科9月末存貨為3500億,保利地產(chǎn)為2750億;存貨結(jié)構(gòu)來(lái)看,萬(wàn)科、保利現(xiàn)房/可售存貨占比較低,存貨結(jié)構(gòu)相對(duì)健康;而部分庫(kù)存消化周期超18個(gè)月、同比增幅超1倍的房企包括:大名城增128%至26.36個(gè)月,蘇寧環(huán)球增154%至22.57個(gè)月,深振業(yè)同比增135%至18.53個(gè)月。
 
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究員陳開(kāi)朝分析,2014年以來(lái)由于總體行情調(diào)整,銷售端受阻(大房企銷售較順暢,中小房企普遍賣不動(dòng)),房企可售、待售部分淤積導(dǎo)致庫(kù)存急劇上升——說(shuō)明行業(yè)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)在不斷集聚。
 
合伙人制度:白銀時(shí)代的合約安排
 
房企的庫(kù)存壓力還將持續(xù)并貫穿2015年。郁亮指出,在白銀時(shí)代,領(lǐng)跑者的責(zé)任在于率先找到新的出路。因此萬(wàn)科會(huì)毫不猶豫、堅(jiān)定不移地推動(dòng)公司轉(zhuǎn)型,即使在短期內(nèi)需要付出一定的代價(jià)。
 
伴隨著房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,新的制度設(shè)置也提上日程,多家房企已經(jīng)意識(shí)到,與新時(shí)代、新業(yè)務(wù)匹配的制度,應(yīng)是合伙人制度。
 
郁亮認(rèn)為,互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代最大的變化,是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的全面崛起。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,知識(shí)資本將取代實(shí)物資本,成為最活躍的經(jīng)濟(jì)資源。如何用全新的合約安排,激發(fā)知識(shí)資本的創(chuàng)造力,是這個(gè)時(shí)代最重要的課題。
 
這可能是比互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)更大的風(fēng)口。對(duì)于知識(shí)密集型行業(yè),合伙人機(jī)制很可能取代職業(yè)經(jīng)理人機(jī)制,成為知識(shí)擁有者建構(gòu)自身舞臺(tái)的未來(lái)主流范式。而在超大規(guī)模行業(yè)中,萬(wàn)科是具有最優(yōu)良合伙人制度基因的企業(yè)之一。
 
從2014年3月起,萬(wàn)科迅猛推出合伙人計(jì)劃,包括項(xiàng)目層面的跟投計(jì)劃和股權(quán)層面的持股計(jì)劃。截至目前,萬(wàn)科盈安合伙通過(guò)在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買股票,持股已達(dá)3.2%以上,躍升萬(wàn)科第二大股東。
 
萬(wàn)科認(rèn)為,合伙人與傳統(tǒng)的職業(yè)經(jīng)理人不同的是,在“共創(chuàng),共享”之間,加上了“共擔(dān)”,這樣將員工和股東融為一體,增強(qiáng)了員工對(duì)于公司和項(xiàng)目的責(zé)任感。
 
萬(wàn)科并非唯一踐行合伙人制度的房企。千億級(jí)企業(yè)中,碧桂園也在試行合伙人制。據(jù)稱,從2014年10月起,碧桂園所有新獲取的項(xiàng)目均采取跟投機(jī)制,即項(xiàng)目經(jīng)過(guò)內(nèi)部審批定案后,集團(tuán)投資占比85%以上,員工可跟投不高于15%的股權(quán)比例,共同組成項(xiàng)目合資公司。這也叫“同心共享”計(jì)劃。
 
其他推行合伙人制度的公司還包括綠地集團(tuán)、陽(yáng)光城等。“房地產(chǎn)行業(yè)掀起的合伙人風(fēng)暴,更大的意義是希望通過(guò)分享利潤(rùn)爭(zhēng)奪人才資源,但由于決策權(quán)并沒(méi)有發(fā)生根本性改變,對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能帶來(lái)多大的改變?nèi)杂写^察”,睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文表示。
 
存量時(shí)代:限購(gòu)?fù)顺?回歸市場(chǎng)化
 
諸多房企在2014年進(jìn)行了非常多的轉(zhuǎn)型嘗試來(lái)應(yīng)對(duì)行業(yè)的下滑。但趙強(qiáng)指出,中長(zhǎng)期來(lái)看地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)已然明確,基本面下行趨勢(shì)難改——潛在首次購(gòu)房家庭數(shù)量已見(jiàn)頂、經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)入換擋期、貨幣超發(fā)難以持續(xù)、房?jī)r(jià)收入比超出合理范圍、土地流轉(zhuǎn)改革和房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制漸行漸近——過(guò)去十多年樓市發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素正在發(fā)生顯著變化。
 
2014年4月起,中國(guó)各個(gè)地方紛紛放開(kāi)房地產(chǎn)限購(gòu),尤以7到9月最為密集,現(xiàn)僅剩北京、上海、廣州、深圳以及三亞未調(diào)整限購(gòu)政策。但與2014年一樣,2015年房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨高庫(kù)存的壓力。截至2014年10月,全國(guó)商品房待售面積為5.8億平米,按照近12個(gè)月的月均銷售量,需5.5個(gè)月去化,而2012年7月降息帶動(dòng)投資反轉(zhuǎn)時(shí)這個(gè)數(shù)字僅為3.5個(gè)月。2014年10月十大城市商品存銷比為13.3,2012年7月僅為7.6。除了高企的待售庫(kù)存,在建面積存量也很龐大。截至2014年10月,在建房屋施工面積49.2億平米,按人均33平米計(jì)算可以滿足1.5億人的增量居住需求,這說(shuō)明過(guò)去幾年的投資實(shí)際上已經(jīng)透支了相當(dāng)一部分未來(lái)的居住需求。
 
管清友指出,為了減輕房地產(chǎn)庫(kù)存壓力,政府?dāng)M采用回購(gòu)或回租成熟的存量商品房項(xiàng)目實(shí)施棚改。因此,在房產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模見(jiàn)頂,供需拐點(diǎn)已至的境地下,房地產(chǎn)調(diào)控思路將逐步脫離行政手段,最終回歸市場(chǎng)化。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為,以前的市場(chǎng)調(diào)整主要是因?yàn)檎叩淖儎?dòng)而引起,并不是市場(chǎng)自發(fā)性的調(diào)整,如今房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)供需相對(duì)平衡,甚至開(kāi)始進(jìn)入了供過(guò)于求的局面,市場(chǎng)的波動(dòng)加大,行業(yè)分化也不斷加劇。以往那種以限制投資需求為主的調(diào)控手段不需要了。
 
張大偉指出,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代。在住宅市場(chǎng),存量房和新房交易量之比大于1,即存量房交易量占比超過(guò)50%,表明住房市場(chǎng)開(kāi)始步入存量房時(shí)代,即進(jìn)入以存量房交易為主的階段。
 
存量房時(shí)代的樓市將如何調(diào)控?張大偉認(rèn)為,《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》今年3月將實(shí)施, 標(biāo)志著中國(guó)經(jīng)濟(jì)包括中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入存量調(diào)整階段。對(duì)于普通市民來(lái)說(shuō),不動(dòng)產(chǎn)登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的“全透明”;未來(lái)借助不動(dòng)產(chǎn)登記條例,政府的稅收體制將逐漸從交易環(huán)節(jié)過(guò)渡到持有環(huán)節(jié),房地產(chǎn)稅的二次分配作用將更加明顯。
 
多位業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)稅是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分之一。未來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)還將通過(guò)信貸政策、土地制度等手段去調(diào)節(jié),這將脫離原來(lái)“以限為主”的怪圈,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)真正市場(chǎng)化。
免責(zé)聲明:凡本站注明 “來(lái)自:XXX(非家在臨沂網(wǎng))”的新聞稿件和圖片作品,系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞,并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問(wèn)題的,請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心,郵箱:405369119@qq.com

合作媒體

  • 搜房網(wǎng)
  • 焦點(diǎn)房產(chǎn)
  • 騰訊藍(lán)房
  • 齊魯晚報(bào)
  • 魯南商報(bào)
  • 交通電臺(tái)
  • 臨沂在線
  • 山東房產(chǎn)聯(lián)盟
區(qū)域:
姓名:
手機(jī):
QQ:

家在臨沂網(wǎng)團(tuán)購(gòu)報(bào)名