最近幾年市場上對于未來誰當(dāng)龍頭老大已經(jīng)有多輪討論,并且已經(jīng)有多家房地產(chǎn)公司挑戰(zhàn)萬科的行業(yè)“老大”地位。
其中,順馳、綠城、中海、恒大等房企均稱要趕超當(dāng)時(shí)龍頭老大萬科,但事實(shí)證明,這些房企因種種原因,仍然事與愿違,無法實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)。2014年,雖然從有些機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來看綠地暫時(shí)超越萬科成為中國房地產(chǎn)市場“老大”,但筆者認(rèn)為,在樓市下半場,誰當(dāng)中國房地產(chǎn)市場“老大”意義已經(jīng)不大。
首先,不同機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)口徑差異較大,甚至筆者發(fā)現(xiàn),即使是使用統(tǒng)一數(shù)據(jù)系統(tǒng)的兩家機(jī)構(gòu)兩家統(tǒng)計(jì)的結(jié)果也差異較大,對于綠地與萬科誰是行業(yè)“老大”上也是各執(zhí)一詞。筆者認(rèn)為,這不免讓業(yè)內(nèi)外人士懷疑統(tǒng)計(jì)結(jié)果的真實(shí)性,或者這些統(tǒng)計(jì)結(jié)果僅僅是為了引起媒體討論誰是行業(yè)“老大”的輿論,而真實(shí)的情況不一定如其發(fā)布的排行榜的表現(xiàn)。
其次,2014年龍頭老大之爭并不是最終結(jié)局,筆者預(yù)計(jì),2015-2016年及未來誰將是龍頭老大的問題,仍將成為市場及媒體關(guān)注的焦點(diǎn),未來仍將有其他房企繼續(xù)挑戰(zhàn)萬科或綠地的行業(yè)老大的地位,預(yù)計(jì)2015-2016誰也難穩(wěn)坐中國房地產(chǎn)市場“老大”的寶座,市場仍然繼續(xù)處于博弈與競爭的狀態(tài)。
第三,在樓市下半場,住宅市場價(jià)格走勢會相對平穩(wěn),房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房價(jià)過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間,房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐漸下滑也是趨勢;市場不再會有普遍性的規(guī)?;鲩L機(jī)會,對于大多數(shù)房企來講,依靠高周轉(zhuǎn)策略繼續(xù)實(shí)現(xiàn)快速增長的策略將難以為繼。
此時(shí),對于龍頭房企來講,規(guī)?;卣鞅憩F(xiàn)越突出,其實(shí)是房企運(yùn)營過程中累積的市場風(fēng)險(xiǎn)就越大,甚至規(guī)?;膽T性會將企業(yè)拖至短期內(nèi)突然一夜之間崩塌的境地。因此,在樓市下半場,繼續(xù)討論房企規(guī)?;呀?jīng)沒有任何意義,同樣,百億房企、千億房企銷售門檻的變高與變低也沒有太多實(shí)際意義。
2014年及未來誰當(dāng)龍頭老大其實(shí)不重要,品牌房企的規(guī)模變得多大也不是最重要的,因?yàn)槭袌隹偸窃谧兓?,市場競爭過程中發(fā)生的市場地位的變化也是正常的。
此外,人們往往關(guān)注企業(yè)規(guī)模怎么樣。其實(shí),在規(guī)模化擴(kuò)張的同時(shí),市場更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤率,如何提高利潤率才是最關(guān)鍵的問題。同時(shí),也應(yīng)該關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃?。這才是企業(yè)當(dāng)前規(guī)?;澈竺恳粋€(gè)房企亟待解決的困局,也是規(guī)?;姆科蠡猱?dāng)前運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的必然要考慮的問題。
未來房地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大長什么樣?
首先,從中長期來看,在樓市進(jìn)入“新常態(tài)化”的今天,開發(fā)企業(yè)不再會有之前那樣“黃金十年”的發(fā)展機(jī)會和豐厚的利潤空間,傳統(tǒng)住宅市場已經(jīng)走向“白銀十年”。在“白銀十年”這個(gè)時(shí)間段內(nèi),房價(jià)走勢會相對平穩(wěn),房企很難在土地升值或者房價(jià)過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間,房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐漸下滑也是趨勢。
因此,房企在規(guī)?;瘮U(kuò)張的同時(shí),市場更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤率,如何提高利潤率?如何成為最賺錢的房企?如何做利潤率最高的房企“老大”有可能成為未來最關(guān)注的話題之一。
其次,當(dāng)房企規(guī)?;_(dá)到一定階段,勢必會面臨多元化轉(zhuǎn)型的問題,尤其是在傳統(tǒng)住宅市場已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的大背景下,房企更應(yīng)該著眼未來,關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃樱季謶?zhàn)略型產(chǎn)業(yè),謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展,營造未來贏利機(jī)會。
比如2013年以來,越來越多的房企開始調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略并轉(zhuǎn)型,從轉(zhuǎn)型路線上各家也有所差異,但均顯示出房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向,比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略,以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。
未來房地產(chǎn)市場格局是在逐步發(fā)生變化的,未來房地產(chǎn)市場“老大”的定位不一定以“住宅市場”為標(biāo)準(zhǔn),也不一定以規(guī)模化為標(biāo)準(zhǔn)。未來房地產(chǎn)市場“老大”的定位標(biāo)準(zhǔn)可能更加多元化,在房地產(chǎn)行業(yè)多元化領(lǐng)域多個(gè)“老大”同時(shí)出現(xiàn)。比如傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域“老大”、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”、養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”,或者其他細(xì)分地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”。
因此,總的來看,在未來,盡管房企仍然會關(guān)注行業(yè)“老大”的角逐,但是房企角逐的重點(diǎn)不一定是傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域的房企“老大”,也不一定是規(guī)模意義上的“老大”。隨著“白銀時(shí)代”的來臨及房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的逐步落實(shí),房企對于“老大”的注意力在不斷發(fā)生改變,未來房地產(chǎn)市場“老大”極有可能會呈現(xiàn)出多個(gè)領(lǐng)域的“老大”,并且單個(gè)房企很難在多個(gè)領(lǐng)域并駕齊驅(qū)做“老大”。(作者介紹:同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)
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