近日，在“2014年度中國房地產(chǎn)移動互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新峰會”上，世茂集團副總裁蔡雪梅發(fā)表了自己對于當前地產(chǎn)行業(yè)一些看法。蔡雪梅認為，如果今天沒有移動互聯(lián)網(wǎng)，沒有隨之帶來的新的模式與生態(tài)環(huán)境，也許房地產(chǎn)行業(yè)面臨日漸衰退、利潤微薄的窮途末路，但是今天移動互聯(lián)的思維、技術(shù)的顛覆，讓中國的房地產(chǎn)在“黃金十年”之后有機會進入到全新的“白金時代”。 

 

后黃金時代房地產(chǎn)為何會衰退

 

蔡雪梅表示，黃金十年傳統(tǒng)房企是以追求“土地”為本的價值最大化，所以開發(fā)模式是從買地開始到銷售入賬為止的“線性開發(fā)”模式，這種基于土地資源的開發(fā)模式中，關(guān)注的是速度、規(guī)模、利潤，衡量企業(yè)的標尺是增長率、周轉(zhuǎn)率、利潤率。總之，是如何使土地價值最大化，所以產(chǎn)生了一系列同質(zhì)的共性開發(fā)行為。這些共性行為使得房企在后黃金時代陷入困境。比如，因為要快，要規(guī)模，所以大量的產(chǎn)品復(fù)制，鮮有創(chuàng)新，最終進入到只有“價格門檻”的競爭紅海；能做2的容積率，決不會做1.9，最大限度“強排”，偷面積、擠榨土地的或顯性或隱性的各類空間剩余價值；盈利邏輯更多依賴單一的成本控制路徑，但成本終是有底限的，尤其是在各類剛性成本如土地、人力、融資等不降反升的今天，導(dǎo)致行業(yè)利潤率普遍下降的趨勢；“千軍萬馬過獨木橋”的單一投資思維作祟導(dǎo)致土地成本一路飆升，一塊土地被十幾家“圍剿”的現(xiàn)象已屢見不鮮，人為地增加了企業(yè)自身的市場風險和經(jīng)營風險。

 

“以地為本”的開發(fā)邏輯下，傳統(tǒng)的房企角色更多只是各類資源的整合平臺，比拼“從拿地到造錢”的時間的快慢，收益的多少。由于市場長期的供需不平衡，所以不用付出更多，就已盆滿缽溢；所以鮮見創(chuàng)新精神，少見匠心工藝，不見人性關(guān)懷；所以造成今日嚴重供大于求，大量的同質(zhì)產(chǎn)品庫存，陷入價格及利潤競爭紅海。面對這樣的局面，行業(yè)應(yīng)當更多的從內(nèi)因進行反思——單一靠土地掙錢的時代將無以為繼了，如果繼續(xù)沿用這樣的開發(fā)邏輯，房地產(chǎn)將難逃持續(xù)衰退的劫數(shù)。

 

螺旋開發(fā)理論與“白金時代”的可能性

 

所謂“白金”，蔡雪梅解釋，是相較于之前十年圍繞“土地資源”開發(fā)而產(chǎn)生的“黃金”價值而言的，在未來只有圍繞“人性需求”開發(fā)才可能產(chǎn)生“白金”價值，因為“土地”是有形的，有限的，使用空間是終將被耗盡的；而基于人的“需求”的開發(fā)是無形的，無限的，可以無止境生長的，可高溢價的，所以，稱之為“白金”。

 

蔡雪梅指出，之所以存在比“黃金時代”更好的“白金時代”的機會，正是源于白金時代的“螺旋開發(fā)”模式。蔡雪梅認為，移動互聯(lián)思維中最根本的價值所在是“用戶思維”，它好比這棵思維大樹的“根”，用戶思維歸根到底是關(guān)于“人”的思維，包括看得見的“需求”，看不見的“人性”。商業(yè)的本質(zhì)就是滿足顯性需求，釋放深層人性，創(chuàng)造全新價值，所以基于用戶思維的開發(fā)模式是螺旋式的，類似于人類的基因模型：從人的基礎(chǔ)需求開始，產(chǎn)品及服務(wù)隨著需求不斷升級，循環(huán)延續(xù)、有始無終，每一個循環(huán)周期的終點也是下一個循環(huán)周期的起點。

 

這是一場關(guān)于“開發(fā)”的新變革，從“土地”開發(fā)升級為一個基于以“人”為主體的關(guān)于生命體驗的全新生態(tài)圈，包含生活方式、生命成長，自我實現(xiàn)三個維度。企業(yè)可以基于圍繞不同人群的不同生命階段、家庭周期、經(jīng)濟基礎(chǔ)、個性需求、生理感受、價值認知、圈層文化等，展開全然不同的投資策略、需求研發(fā)、個性設(shè)計、產(chǎn)品運營、資源重構(gòu)、大數(shù)據(jù)營銷以及云平臺服務(wù)。

 

基于“人性需求”的開發(fā)邏輯，關(guān)注的是人性、體驗、趨勢，衡量企業(yè)的標尺是品牌力、變異力、繁殖力。移動互聯(lián)，是人、物、思維的萬物實時相聯(lián)，品牌力是你與用戶價值認知與情感粘性的相聯(lián)能力；變異力是你與用戶的產(chǎn)品生長訴求與個性差異服務(wù)相聯(lián)的能力；繁殖力是你與用戶需求的速升級、微創(chuàng)新、模復(fù)制的相聯(lián)能力(規(guī)?；ㄖ?。當我們以這樣的視角再來看房地產(chǎn)的時候，會發(fā)現(xiàn)一個地產(chǎn)與萬物相聯(lián)的全新時代就在眼前。

 

移動互聯(lián)如何破冰地產(chǎn)

 

在“衣、食、住、行”四大人類絕對剛需的傳統(tǒng)行業(yè)中，已經(jīng)誕生出眾多獲益于移動互聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)，淘寶、京東、大眾點評、滴滴打車等，唯有“住”的房地產(chǎn)還沒有真正意義的成功觸網(wǎng)企業(yè)，這固然和房地產(chǎn)的某些特點也是難點相關(guān)，比如沒有多頻次的應(yīng)用，客戶重復(fù)消費基數(shù)少，產(chǎn)品交叉困難，嚴重的不移動性等等，如果從這個角度看，房地產(chǎn)很難觸網(wǎng)。但房子畢竟是承載生活方式，生活功能的最重要載體，在過去的時代它幾乎和所有的事物都相關(guān)，只是始終不相聯(lián)。但移動互聯(lián)時代到來了，技術(shù)和思維的突破帶來了地產(chǎn)與萬物相聯(lián)的機會。

 

地產(chǎn)可以和深需求相聯(lián)。當房地產(chǎn)企業(yè)仍在一味地復(fù)制同質(zhì)化庫存產(chǎn)品時，大量一直存在的深層需求卻被忽略。比如，基于不同生命階段的“養(yǎng)老地產(chǎn)”還在初步試水；基于不同家庭生命周期的“親子教育”主題社區(qū)的“納米魔幻城”還一枝獨秀；基于年齡段差異的個性需求的“青年公寓”小荷才露尖尖角；基于不同生活方式認知的三代人復(fù)合社區(qū)還未誕生。

 

地產(chǎn)可與輕資產(chǎn)相聯(lián)。房地產(chǎn)是重資產(chǎn)，是一個人或家庭大宗消費，這次消費已和客戶之間構(gòu)建了充分的信任，由此客戶會產(chǎn)生的其他輕資產(chǎn)型消費，都可以在此數(shù)據(jù)平臺上展開，如理財產(chǎn)品、保險產(chǎn)品、旅游產(chǎn)品、裝修家居等，通過和這類相關(guān)消費的連接和植入，將產(chǎn)出增值的客戶收益。

 

地產(chǎn)還可與軟服務(wù)相聯(lián)。如何讓房子成為全部生活資源的整合平臺，成為客戶生活全部服務(wù)應(yīng)用的集成終端，將和柴米油鹽，娛樂購物等距生活最近的消費服務(wù)都通過房屋可以一鍵完成，將醫(yī)院、超市、影院、學(xué)校等相關(guān)服務(wù)內(nèi)容都可以虛擬而高效地融入。

 

在蔡雪梅看來，房子是生活方式的最重要載體，是家庭的終端、天然的平臺。在移動互聯(lián)時代，除了深需求、輕資產(chǎn)、軟服務(wù)外，還可以與新技術(shù)、類金融、大數(shù)據(jù)、酷思維等等，都可以產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。

 

萬物相聯(lián)，為移動互聯(lián)技術(shù)顛覆傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提供了可能——能夠?qū)崿F(xiàn)過去做不到的，能夠通過大數(shù)據(jù)分析超前感知人性的潛在需求，預(yù)測發(fā)展趨勢，使用戶能夠體驗到過去體驗不到的，甚至是想象不到的一切。

 

誰能獲得“白金時代”？

 

房地產(chǎn)黃金時代的價值核心是土地，行業(yè)關(guān)鍵詞是“地段，地段，地段”，在移動互聯(lián)時代的價值核心是用戶，行業(yè)關(guān)鍵詞是“體驗，體驗，體驗”，它包含了用戶生活方式的體驗，生命質(zhì)感的體驗，自我價值的體驗……在滿足了馬斯洛需求的底層部份后，在今天的中國大地蓬勃興起的無論是關(guān)于教育，健康，財產(chǎn)的安全性需求，還是關(guān)乎親情、友情、愛情的社交需求，及充分展現(xiàn)自我價值，自我主張的參與感，互動性需求，都清晰地呈現(xiàn)出人性釋放已逐步地從低能級進化到高能級。

 

移動互聯(lián)時代的商業(yè)邏輯是用“C”倒逼“B”，從企業(yè)沒有必要提供的產(chǎn)品和服務(wù)，到不提供這些產(chǎn)品和服務(wù)就沒有企業(yè)的存在。在移動互聯(lián)時代，是最大化賺取人的價值，最大化賺取體驗的價值，賺取人的一生中去而不返，珍惜當下的生命價值。

 

蔡雪梅表示，當我們真正“以人為本”展開商業(yè)邏輯時，不同企業(yè)完全可以基于自身不同的“基因”重組價值鏈，重構(gòu)企業(yè)運營體系，重建企業(yè)文化，它并非一定要“革命”，也許只是需要象人類的進化過程一樣，要完成企業(yè)基因的不斷升級、進化與重組，優(yōu)勝劣汰地改造企業(yè)基因模型，借助移動互聯(lián)思維和工業(yè)革命4.0技術(shù)變革的雙翼，飛入一個嶄新的“白金時代”。

 

不過，蔡雪梅也承認不是所有的企業(yè)都有機會進入到這樣的時代，只有擁抱移動互聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)，才有可能創(chuàng)造屬于自己的“白金時代”。