2014年，樓市一改往日高歌猛進的姿態(tài)，投資增速放緩、庫存居高不下、房價持續(xù)回落，市場分化明顯。與此同時，“去行政化”調(diào)控趨勢日益明朗。告別“黃金時代”的樓市將何去何從?同策咨詢發(fā)布研究報告指出，樓市將進入“下半場”，依靠土地增值、房價大漲而賺錢的時代已一去不復(fù)返。

 

近日在海南舉辦的同策媒體分享會上，同策咨詢董事長孫益功發(fā)表了題為《樓市下半場的特征及核心戰(zhàn)略》的報告，指出樓市即將進入“下半場”，并認(rèn)為“這下半場球很難踢”，房企要提前做好轉(zhuǎn)型和升級運營能力的準(zhǔn)備。

 

別了，“黃金時代”

 

2014年，樓市變化速度，顯然超出市場預(yù)期。國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)，可謂一個直觀的觀察窗口。

 

一季度，70個大中城市，有一半還處于環(huán)比溫和上漲，然而從5月份開始，房價環(huán)比下降的城市個數(shù)持續(xù)增加，5月35個、6月55個、7月64個、8月68個、9月和10月均為69個。

 

不僅新建商品房如此，二手房價格環(huán)比下降的城市也持續(xù)增加，特別是到9月份，70個大中城市的二手房價全部呈環(huán)比下降態(tài)勢。一系列房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)也在持續(xù)走低。開發(fā)投資增速放慢，1月至10月份比1月至9月份回落0.1個百分點。

 

調(diào)控，將指向哪里?

 

從“政策很復(fù)雜，市場很簡單”到“政策很簡單，市場很復(fù)雜”，2014年，樓市與“行政化”調(diào)控方式漸行漸遠(yuǎn)。

 

一個具有代表性的現(xiàn)象就是，行政色彩濃郁的限購政策逐步退出部分城市。限購的保留與取消，被業(yè)內(nèi)人士視為對2014年政府工作報告提出的“分類調(diào)控”的落實。

 

對于步入新常態(tài)的房地產(chǎn)市場，不做過度反應(yīng)，并不意味著政府不作為。特別是在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟面臨下行挑戰(zhàn)的背景下，在堅持抑制投資投機性需求外，更要注重滿足居民的合理住房需求。

 

2014年下半年出臺的一系列政策對此均有所體現(xiàn)。比如房貸新政策要求“對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。住房公積金新規(guī)定中要求推進異地貸款業(yè)務(wù)，公積金貸款對象擴大至第二套改善型自住住房。

 

樓市“下半場”購房者成為新核心

 

同策房產(chǎn)咨詢成立于1998年，是中國領(lǐng)先的綜合性房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)。成立十七年來，同策只做“房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)”這一件事。在新近發(fā)布的這份報告中，同策指出樓市“下半場”具有四大特征：

 

首先，住宅市場價格走勢不同于之前“黃金十年”的高增長，而會保持相對平穩(wěn)的走勢，同時房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率也會逐步下滑;其次，房地產(chǎn)市場將逐步進入存量房時代，需求端的增速將轉(zhuǎn)向較為平穩(wěn)的狀態(tài)，需求也會出現(xiàn)明顯的差異化;再次，房企依靠土地增值、房價大漲而賺錢的時代一去不復(fù)返，“攤大餅”式普遍性規(guī)?；鲩L機會已經(jīng)不存在;最后，樓市“下半場”市場的主體將不再是開發(fā)商，購房者的需求將決定房企布局和產(chǎn)品策略，購房者將成為整個市場真正意義上的核心。

 

增速下滑趨勢明顯房企轉(zhuǎn)型迫在眉睫

 

孫益功認(rèn)為，樓市“下半場”增速下滑的趨勢已經(jīng)較為明顯。在樓市進入“新常態(tài)化”的今天，房地產(chǎn)市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了實質(zhì)性變化。在樓市“下半場”，開發(fā)商如果再延續(xù)“上半場”的規(guī)模化增長模式，一方面將導(dǎo)致更多的庫存產(chǎn)生，對房企自身而言，將累積更多的運營風(fēng)險。因此，房企應(yīng)調(diào)整發(fā)展節(jié)奏及布局戰(zhàn)略，同時強化樓市下半場房企的核心競爭能力，即運營能力與精準(zhǔn)營銷能力。商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)有望成為房企轉(zhuǎn)型的三大方向。