房地產(chǎn)的白銀時(shí)代，這是萬(wàn)科的郁亮提出來(lái)的概念，最早什么時(shí)候說(shuō)的不好說(shuō)，但是最正式的一說(shuō)，肯定要算是郁亮發(fā)表在《人民日?qǐng)?bào)》上的文章，時(shí)間是2014年6月底。

 

能在《人民日?qǐng)?bào)》上發(fā)表這樣的觀點(diǎn)，多少有替官方表態(tài)的意味，因?yàn)楫?dāng)時(shí)剛剛有人說(shuō)過(guò)中國(guó)的樓市是泰坦尼克就要撞到冰山上了，這個(gè)時(shí)候不站出來(lái)為房地產(chǎn)行業(yè)說(shuō)句話，就對(duì)不住自己行業(yè)老大的身份了。

 

郁亮的文筆不錯(cuò)，把房地產(chǎn)比作一匹美麗的斑馬。樂(lè)觀者可能認(rèn)為它是白底的，但需要小心黑紋；悲觀者則認(rèn)為它是黑底的，但也有白色的亮點(diǎn)。所謂房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時(shí)代進(jìn)入了白銀時(shí)代，就是說(shuō)雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金，但是白銀仍然是貴金屬，在這個(gè)行業(yè)賺到錢(qián)還是沒(méi)問(wèn)題的。

 

不管你認(rèn)不認(rèn)同郁亮的提法，我們現(xiàn)在都需要一個(gè)地產(chǎn)的白銀時(shí)代。說(shuō)得好聽(tīng)一些，就是萬(wàn)科說(shuō)的，“蓋有人用的房子”，說(shuō)得更功利一些，就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是需要房地產(chǎn)的投資。

 

2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)GDP的數(shù)據(jù)終于出來(lái)了，來(lái)得波瀾不驚，2014年經(jīng)濟(jì)增速放緩到7.4%，成為25年來(lái)的最低水平，但是也沒(méi)有人驚訝，因?yàn)檫@個(gè)7.4%要比大多數(shù)人心中的預(yù)期好得多，而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的表態(tài)也是“7.4%的經(jīng)濟(jì)增速處于官方設(shè)定的合理區(qū)間內(nèi)”。

 

2015年的官方設(shè)定目標(biāo)是多少呢？我們現(xiàn)在還不知道，最多的猜測(cè)都指向7%這個(gè)數(shù)字，如果是7，那么最后的結(jié)果落在7左右也就可以讓人滿意了。盡管7并不高，但是要真正得到一個(gè)7，對(duì)于2015年來(lái)說(shuō)肯定不容易。為什么不容易？必須搞明白2014年的這個(gè)7.4%來(lái)得有多不容易，找出決定了7.4%這個(gè)數(shù)值的最核心因素是什么。

 

我覺(jué)得是房地產(chǎn)投資。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2014年固定資產(chǎn)投資增速跌到了15.7%，其中，制造業(yè)投資增速維持低位，基建投資增速小幅回落，而房地產(chǎn)投資增速則是降幅擴(kuò)大。2014年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9.5萬(wàn)億元，比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。

 

這回落的9.3個(gè)百分點(diǎn)，最大影響了固定資產(chǎn)投資，而固定資產(chǎn)投資的下滑，最大程度上定義了7.4%的構(gòu)成。正因?yàn)槿绱耍?015年如果有一個(gè)7%的計(jì)劃目標(biāo)，其決定性因素還應(yīng)該是房地產(chǎn)投資，而不是所謂的什么消費(fèi)升級(jí)、外貿(mào)回暖。

 

外貿(mào)是靠天吃飯的東西，所以在得到7.4%這個(gè)25年的最低增長(zhǎng)時(shí)，大家討論更多的恐怕還是如何拉動(dòng)消費(fèi)這個(gè)老話題。比如提供更好的養(yǎng)老保險(xiǎn)，通過(guò)利率市場(chǎng)化改革為儲(chǔ)戶提供更高的利率，再比如互聯(lián)網(wǎng)金融，為普通人賺取更高的收益，或者為消費(fèi)者提供“白條”提前消費(fèi)。所有這一切，都是可以進(jìn)行中的事情；但是，見(jiàn)效不會(huì)那么快。

 

在這些辦法讓消費(fèi)刺激起來(lái)之前，保證房地產(chǎn)投資仍是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。道理很簡(jiǎn)單，大數(shù)小數(shù)你肯定會(huì)算吧。你可以想到很多辦法讓人有更多錢(qián)消費(fèi)有更多意愿消費(fèi)，但是從根本上來(lái)講消費(fèi)要靠收入，有收入才有消費(fèi)，全國(guó)人民的收入如何增長(zhǎng)，當(dāng)然就基本等同于GDP的速度如何增長(zhǎng)，GDP增速下滑，收入增速下滑是一個(gè)同步結(jié)果；所以，要保證消費(fèi)甚至是消費(fèi)的增長(zhǎng)，保住投資是一個(gè)無(wú)可奈何的要求，尤其是保住房地產(chǎn)投資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資拉動(dòng)的上下游投資最多，因?yàn)橐粋€(gè)家庭買(mǎi)了房之后需要的消費(fèi)支出最大。

 

房地產(chǎn)的白銀時(shí)代，至少在未來(lái)十年之內(nèi)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要的，因?yàn)槲矣X(jué)得至少要花上十年，中國(guó)的消費(fèi)才能起到支撐GDP的作用。轉(zhuǎn)型，這是一個(gè)慢動(dòng)作。

 

從2014年下半年以來(lái)，央行的房貸新政和降息之舉都將對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生重大影響，但是這種影響現(xiàn)在還停留在消化庫(kù)存上，要看到房地產(chǎn)的投資拐點(diǎn)還需要很長(zhǎng)時(shí)間，這正是2015年最大的不確定性所在。

 

千方百計(jì)消化樓市庫(kù)存，這個(gè)口號(hào)政府其實(shí)不提出來(lái)也得心知肚明，沒(méi)辦法，你喜歡不喜歡都得這樣辦。