仲量聯(lián)行日前發(fā)布的《2014年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)年度回顧》顯示，去年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)小幅提升，資本值(注：即售價(jià))基本平穩(wěn)，同比增長(zhǎng)僅2%。事實(shí)上，去年樓市開始轉(zhuǎn)向，商業(yè)地產(chǎn)的投資前景開始受到質(zhì)疑。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一日前在網(wǎng)易房產(chǎn)主辦的“2015年中國(guó)房地產(chǎn)新年峰會(huì)”上更是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)前景表示憂心，他認(rèn)為，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)存在規(guī)模大、業(yè)態(tài)配套結(jié)構(gòu)不合理等問題。

 

體驗(yàn)式租戶擴(kuò)張

 

仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示，去年零售物業(yè)市場(chǎng)整體租賃需求仍處于業(yè)態(tài)和租戶組合調(diào)整期，餐飲及快時(shí)尚零售商仍然是租賃需求的主要推動(dòng)者；2014年度眾多以中檔定位為主的國(guó)際品牌首次進(jìn)入廣州市場(chǎng)。

 

“體驗(yàn)類租戶持續(xù)擴(kuò)張。”仲量聯(lián)行零售地產(chǎn)部董事郭偉明分析，業(yè)主不斷縮減百貨，同時(shí)增加餐飲等體驗(yàn)類租戶占比。而新增供應(yīng)分布在各新興商圈，租金增幅有限。去年度新增四處供應(yīng)，分別是花城匯(南區(qū))、增城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、荔園廣場(chǎng)和番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。然而由于零售商偏好成熟商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，新興商圈項(xiàng)目招商難度仍然較大，年末全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)整體平均租金同比上升4%，至358元/平方米·月。

 

城市綜合體受電商沖擊

 

由于投資者心態(tài)趨于謹(jǐn)慎，商業(yè)地產(chǎn)的資本值升幅放緩。資本值基本平穩(wěn)，同比增長(zhǎng)僅2%。大宗優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)投資市場(chǎng)成交仍然有限。受住宅市場(chǎng)整體降溫影響，部分開發(fā)商開始考慮整售其在建或目前經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)一般的項(xiàng)目，以緩解現(xiàn)金流壓力。

 

郭偉明提醒，隨著住宅銷售市場(chǎng)逐步回暖和相對(duì)寬松的信貸政策，住宅背景的商業(yè)地產(chǎn)(即公寓)收益率基本平穩(wěn)，但升值有限。

 

朱中一也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不那么樂觀。他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)前些年發(fā)展還是不錯(cuò)的，在去年的業(yè)態(tài)中，唯獨(dú)商業(yè)地產(chǎn)的銷售是同比增長(zhǎng)的，像辦公、寫字樓是同比下降的，只有商業(yè)地產(chǎn)是同比增長(zhǎng)的，“商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的問題是什么？總的規(guī)模大，業(yè)態(tài)配套結(jié)構(gòu)不合理，特別是城市綜合體，我看了一些報(bào)告，包括珠三角，包括廣州、惠州和東莞的商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目還有不少，綜合體越建越大，越建越高，現(xiàn)在遭到了電子商務(wù)的沖擊，將來怎么辦？”

 

不過，仍有地產(chǎn)界人士看好一線城市投資錢景。“我覺得廣州等一線城市有潛力的房子，無論住宅，還是商業(yè)，都值得買。”奧園集團(tuán)執(zhí)行總裁楊忠在出席“2015年中國(guó)房地產(chǎn)新年峰會(huì)”互動(dòng)交流時(shí)表示。