國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布“2014年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”，合肥、蚌埠、安慶三地新建商品房和二手房?jī)r(jià)格均呈下跌趨勢(shì)——陸續(xù)出爐的2014年房企“成績(jī)單”顯示，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨庫(kù)存高企、銷售減緩、利潤(rùn)下滑的狀況，在土地市場(chǎng)出手也更加謹(jǐn)慎。專家表示，樓市低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)，承壓求變將是房地產(chǎn)行業(yè)2015年的突出特征。而購(gòu)房者選擇空間增大，則讓不少消費(fèi)者保持觀望心態(tài)。

    樓市調(diào)整，購(gòu)房族向理性回歸

    傳統(tǒng)淡季 房企推盤熱度不減

    1月29日，合肥市經(jīng)開區(qū)石筍路某樓盤銷售部，距離春節(jié)還有近20天，春節(jié)檔營(yíng)銷已拉開序幕。隨處可見(jiàn)的大紅底色廣告，自動(dòng)調(diào)節(jié)的五彩燈，一派喜慶景象。工作人員告訴記者，瞄準(zhǔn)返鄉(xiāng)置業(yè)人群等潛在購(gòu)房者，公司已制定一系列優(yōu)惠政策和營(yíng)銷計(jì)劃。

    春節(jié)前后一般為樓市傳統(tǒng)淡季，但從記者走訪了解的情況看，不少房企并未因此放緩營(yíng)銷節(jié)奏，推盤熱度不減。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前合肥已有30多家樓盤公布了2月份推盤計(jì)劃，包括萬(wàn)科藍(lán)山、濱湖萬(wàn)科城、寶能城、合肥萬(wàn)達(dá)文化旅游城、華邦蜀山里、祥源城等，推出總量在8000余套左右，其中純新盤14家，預(yù)計(jì)推出數(shù)量超過(guò)4000套，占推盤總量的一半。

    “2014年合肥土地市場(chǎng)成交較多，上半年拿地的項(xiàng)目經(jīng)過(guò)半年多的籌建，不少樓盤逐漸進(jìn)入銷售期，這也成為今年年初合肥樓市純新盤集中上市的一個(gè)重要原因。 ”合肥365地產(chǎn)家居網(wǎng)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2015年合肥樓市已有超過(guò)160家樓盤有新盤推出計(jì)劃，預(yù)計(jì)有13萬(wàn)套房入市，面積有1363萬(wàn)平方米。

    來(lái)自省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資4339億元，增長(zhǎng)10%；商品房銷售面積6202.2萬(wàn)平方米，下降1%；商品房銷售額3345.2億元，增長(zhǎng)5.1%；年末商品房待售面積1636.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.9%。

    “樓市庫(kù)存在高位，房企在銷售方面競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，普通購(gòu)房者的選擇空間增大。”長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的省社科院研究員孔令剛表示，準(zhǔn)購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況和實(shí)際需求決定是否出手，不應(yīng)盲目入市；商品房備案價(jià)與成交價(jià)之間有時(shí)差距較大，購(gòu)房者一定要去樓盤現(xiàn)場(chǎng)，一方面盡量“砍價(jià)”享受優(yōu)惠，另一方面應(yīng)實(shí)地查驗(yàn)樓盤品質(zhì)。

    貨比三家 市場(chǎng)觀望心態(tài)濃厚

    “我覺(jué)得房?jī)r(jià)不太可能大漲了，所以并不著急出手。準(zhǔn)備多跑幾家，細(xì)細(xì)比較后再?zèng)Q定是否購(gòu)買。 ”在省城一企業(yè)工作、近年來(lái)一直關(guān)注樓市的蕭乾說(shuō)，準(zhǔn)備購(gòu)房的同事當(dāng)中，像他一樣，保持觀望心態(tài)的不在少數(shù)。

    1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2014年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”，納入統(tǒng)計(jì)的我省合肥、蚌埠和安慶三市，在新建商品住宅與二手住宅價(jià)格上，環(huán)比與同比全部下降。其中，新建商品住宅價(jià)格方面，與上月相比，合肥、蚌埠、安慶分別下降0.1%、0.4%、0.5%；與上年同期相比，合肥、蚌埠、安慶分別下降1.9%、5.7%、5.9%。

    回顧去年全年走勢(shì)，前4個(gè)月，除2月份有春節(jié)長(zhǎng)假，合肥樓市每月成交量均在8000套以上，但此后單月銷售數(shù)據(jù)就再?zèng)]超過(guò)8000套。傳統(tǒng)的“金九銀十”，合肥樓市更是“成色”不足，市場(chǎng)走量總體放緩。市場(chǎng)變化無(wú)常，當(dāng)年土地快速升值、信貸環(huán)境寬松、資金成本低的火熱開局并未持續(xù)多久，如今，開發(fā)商不得不面對(duì)毛利潤(rùn)下降、競(jìng)爭(zhēng)壓力大、庫(kù)存壓力大等諸多問(wèn)題。合肥樓市的變化，是全省房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的一個(gè)縮影。

    從土地市場(chǎng)看，去年全省土地市場(chǎng)活躍度提升不少，合肥經(jīng)營(yíng)性用地均價(jià)接近400萬(wàn)元/畝，共成交126宗；今年開局則可用“慘淡”來(lái)形容。 1月9日，合肥招投標(biāo)中心土地市場(chǎng)拍賣會(huì)上，成交了一宗94.94畝的新站區(qū)地塊，這也是該市當(dāng)月成交的唯一一宗；當(dāng)日掛牌的肥東兩地塊，均因未達(dá)底價(jià)宣告流標(biāo)。這是該市近3年1月份成交地塊數(shù)量的低谷。 2013年1月，合肥成交8宗地塊；2014年1月，成交2宗地塊。土地成交量的減少，一定程度反映了房企的謹(jǐn)慎心態(tài)。

    “樓市從熱變冷，是回歸市場(chǎng)化的一種調(diào)整，屬于正?，F(xiàn)象。 ”三迪地產(chǎn)商業(yè)總監(jiān)吳昊表示，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)告別黃金時(shí)期，開發(fā)商拿塊地就能掙錢、一個(gè)項(xiàng)目就可以一夜暴富的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。對(duì)開發(fā)商、購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“買房能賺翻”的投機(jī)心態(tài)逐漸回歸理性。

    匯率波動(dòng) 影響樓市有待觀察

    近期，人民幣兌美元即期匯率大幅下挫，出現(xiàn)一定程度貶值。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有什么影響，各界關(guān)注逐漸增多。

    “人民幣匯率與樓市是相關(guān)的，但沒(méi)有直接聯(lián)系。不能說(shuō)，人民幣貶值，房?jī)r(jià)就一定下跌。 ”安徽大學(xué)金融系教授鄭蘭祥認(rèn)為，房地產(chǎn)是我國(guó)居民投資結(jié)構(gòu)中最普遍、最重要的配置資產(chǎn)，過(guò)去近10年，房?jī)r(jià)大漲的原因有很多，人民幣升值是其中之一。房產(chǎn)升值的預(yù)期，激發(fā)了更多人的買房欲望。但這只代表兩者的相關(guān)性，不能證明必然性。

    鄭蘭祥解釋，理論上說(shuō)，人民幣對(duì)美元貶值達(dá)到一定程度，可能會(huì)導(dǎo)致資本撤出樓市、流出國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，進(jìn)而加劇當(dāng)前樓市的供求失衡；房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資本流出還會(huì)導(dǎo)致融資成本上漲，增加房企融資難度。但市場(chǎng)是多樣的，也是不斷變化的，人民幣是否會(huì)持續(xù)貶值，由多種因素決定，長(zhǎng)期預(yù)期能否形成有待進(jìn)一步觀察，傳導(dǎo)至樓市也有一個(gè)過(guò)程。“如果只是少部分人撤出資金，這對(duì)樓市整體影響并不大；如果形成長(zhǎng)期貶值預(yù)期，越來(lái)越多的人加入資金撤出隊(duì)伍，將抑制房?jī)r(jià)上漲，強(qiáng)化房?jī)r(jià)回調(diào)。 ”

    “我省的城鎮(zhèn)化正在穩(wěn)步推進(jìn)，剛性需求是長(zhǎng)期的，將支撐樓市繼續(xù)前行，并帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展。 ”吳昊認(rèn)為，當(dāng)前樓市波動(dòng)在一些人眼中被夸大成崩盤的前奏，實(shí)屬憂慮過(guò)度。百姓歷來(lái)把“擁有自己的房屋”作為安身立命、成家立業(yè)的重要基礎(chǔ)和必要條件，市場(chǎng)需求堅(jiān)實(shí)，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)總體走勢(shì)穩(wěn)健，樓市出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)的可能性很小。房?jī)r(jià)適當(dāng)波動(dòng)，有利于進(jìn)一步擠出投機(jī)性需求，促進(jìn)樓市健康發(fā)展。