在樓市不景氣的行業(yè)背景下，“營改增”有望年內(nèi)推進(jìn)的消息傳開，讓不少房企感到恐慌，這也使得即將推行的政策極有可能遭遇阻力。
上海新閔律師事務(wù)所高級合伙人劉福元在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，由于目前稅率和抵扣項目尚不明朗，企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理情況不一，而上下游行業(yè)增值稅抵扣情況也不明朗，目前還很難判斷“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增減情況。
有分析認(rèn)為，由于房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率可能會偏高，而且土地成本不一定能抵扣，這些外在因素也極有可能增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
房企面臨加稅風(fēng)險
如果銷售不動產(chǎn)由營業(yè)稅改征增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)在稅制改革初期將有可能面臨加稅風(fēng)險。在銷售額一定的情況下，原先征收的營業(yè)稅稅負(fù)穩(wěn)定，但“營改增”之后，企業(yè)的稅負(fù)很大程度上取決于進(jìn)項稅額。
由于營業(yè)稅不考慮購進(jìn)貨物，房企原先對購進(jìn)物品的票據(jù)管理存在松懈，但增值稅抵扣則有嚴(yán)格的抵扣鏈條，企業(yè)疏于對票據(jù)的管理極有可能造成進(jìn)項抵扣不足，使得稅負(fù)白白增加。某房企稅務(wù)總監(jiān)向記者表示，“營改增”進(jìn)項抵扣不足可能是企業(yè)稅負(fù)增加的主要原因，比如建筑企業(yè)轉(zhuǎn)嫁成本、購買原材料無法取得發(fā)票等。
而和房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的建筑業(yè)和金融保險業(yè)目前的稅率也沒有出臺，如果這兩個行業(yè)的稅率為6%，房地產(chǎn)業(yè)稅率為11%，也將減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)項稅額。由于房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率可能會偏高，而土地成本不一定能抵扣，這些外在因素也極有可能增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。
某房企稅務(wù)總監(jiān)表示，對于一些已經(jīng)完工但銷售尚未結(jié)束的項目，或者持有型商業(yè)物業(yè)而言，此時已經(jīng)不可能取得原材料等進(jìn)項抵扣發(fā)票，而房屋的銷售合同已經(jīng)確定，這種情況下企業(yè)稅負(fù)將明顯加重，6%~7%才是比較合理的水平。
平安證券研報顯示，在當(dāng)前市場環(huán)境下，若土地成本無法作為進(jìn)項抵扣，只有少數(shù)布局三、四線城市的開發(fā)商因為建安成本占比較高，可以從中受益，聚焦一二線城市的開發(fā)商均面臨稅收增加風(fēng)險，且毛利越高的項目稅收負(fù)擔(dān)越大。
杭州一家稅務(wù)師事務(wù)所的高級合伙人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于房地產(chǎn)行業(yè)并不景氣，不少三四線城市的樓盤滯銷嚴(yán)重，如果無法及時確認(rèn)銷售收入，將會出現(xiàn)進(jìn)項稅額和銷項稅額“倒掛”的情況，造成大量留抵稅額無法抵扣，這也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一大稅收風(fēng)險。
稅收籌劃是關(guān)鍵
面對可能增加的稅收負(fù)擔(dān)，房企并非就會因此陷入“絕境”。因為房地產(chǎn)市場的最終消費者絕大多數(shù)是個人，而這些人本身就是稅負(fù)承擔(dān)者。如果存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，可能會增加個人購房者的稅收負(fù)擔(dān)，因此政府不太可能大幅提升房企稅負(fù)。
在這種情況下，結(jié)合結(jié)構(gòu)性減稅的政策背景和房地產(chǎn)行情走低的市場背景推測，企業(yè)不太可能會因為稅制改革而承受較重的稅收負(fù)擔(dān)。如果房企可以合理利用好進(jìn)項稅額的抵扣，反而能從中獲益。上述稅務(wù)師事務(wù)所高級合伙人認(rèn)為，房企在“營改增”政策正式出臺前，面對即將出現(xiàn)的新舊稅制銜接、稅收政策的變化和稅務(wù)核算的轉(zhuǎn)化等難題，如果應(yīng)對得當(dāng)，也不排除出現(xiàn)稅負(fù)減輕的可能性。而這需要房企進(jìn)行很好的稅收籌劃。
在“營改增”政策實施初期，不少企業(yè)可能會出現(xiàn)暫時性資金周轉(zhuǎn)困難。針對這種情況，政府肯定會出臺相應(yīng)的政策加以扶持，予以過渡性的資金支持。事實上，交通運(yùn)輸業(yè)等當(dāng)初進(jìn)行“營改增”時，不少企業(yè)稅負(fù)加重，地方政府就通過財政補(bǔ)貼來安撫試點企業(yè)，此舉也使得“營改增”試點得以快速推進(jìn)。在房地產(chǎn)行業(yè)被納入“營改增”范疇后，也不排除會出現(xiàn)這種情況，部分企業(yè)甚至可以從中獲利。
但上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授朱為群認(rèn)為，這種直接給予企業(yè)財政補(bǔ)貼的形式并不可取，一是破壞了稅收中性，二是增值稅不同于所得稅，房企從消費者手中獲取利潤后，需要就增值部分納稅，因此房企并非增值稅的承擔(dān)者，將企業(yè)作為補(bǔ)貼對象并不科學(xué)。從緩解企業(yè)資金流緊張程度的角度考慮，允許企業(yè)分期納稅可能是比較合理的一種方式。
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