“今年政府是否會(huì)出臺(tái)新政策來(lái)促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)?”3月15日上午，在國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)與中外記者見(jiàn)面并回答記者提問(wèn)時(shí)，第一個(gè)提問(wèn)便指向了房地產(chǎn)。對(duì)此，李克強(qiáng)表示，鼓勵(lì)居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，他要求強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，因地制宜，分城施策。

這引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士廣泛討論。接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展而言意味著利好。分析人士稱(chēng)，“剛需”、“剛改”入市，有望為深處“調(diào)整”之中的樓市帶來(lái)新動(dòng)力。

鼓勵(lì)自住和改善

3月15日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在北京人民大會(huì)堂與中外記者見(jiàn)面，并回答記者提問(wèn)。《金融時(shí)報(bào)》記者第一個(gè)向總理提問(wèn)，他的問(wèn)題是關(guān)于房地產(chǎn)的：中國(guó)政府對(duì)大量中國(guó)人海外買(mǎi)房的態(tài)度，以及今年政府是否將出臺(tái)新政策，來(lái)促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

李克強(qiáng)回答說(shuō)：“我們也愿意看到中國(guó)的企業(yè) ‘走出去’，中國(guó)的公民到國(guó)外去創(chuàng)業(yè)，當(dāng)然，既要遵守中國(guó)有關(guān)法律的規(guī)定，也要遵守當(dāng)?shù)氐姆伞?rdquo;

回答關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)題時(shí)，李克強(qiáng)先是笑問(wèn)這名西方面孔、中文流利的記者，是否在中國(guó)買(mǎi)房，隨后他表示，中國(guó)還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，住房既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是民生問(wèn)題。他強(qiáng)調(diào)，中國(guó)政府要做的就是要為低收入住房困難群體提供住房保障，今年，在改造棚戶(hù)區(qū)、城市和農(nóng)村危房方面還要加大力度，各增加100萬(wàn)套。中國(guó)政府有保障群眾基本居住條件的責(zé)任。

除了加強(qiáng)住房保障工作，李克強(qiáng)還提到，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的，鼓勵(lì)居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

“鼓勵(lì)自住、改善”引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛討論。世邦魏理仕(CBRE)中國(guó)區(qū)研究部主管、執(zhí)行董事陳仲偉對(duì)記者表示，從近期政府一系列表態(tài)看，政府對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，保留政策調(diào)控空間的同時(shí)也保留了市場(chǎng)自我修復(fù)空間。

“政府將會(huì)從多個(gè)層次優(yōu)化資源配置，其目的是改善有效供給，將來(lái)無(wú)論是直接將存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房，還是進(jìn)一步將之資產(chǎn)證券化獲取資金，都是運(yùn)用多種手段改善供給結(jié)構(gòu)。”陳仲偉分析，除卻供給，隨著金融利率市場(chǎng)化的快速推進(jìn)，未來(lái)首付比例、貸款利息存在更大的議價(jià)空間。”

目前，二套房首付比例各地普遍執(zhí)行6成~7成標(biāo)準(zhǔn)，這是在2013年前后出臺(tái)的抑制性政策，目的是嚴(yán)格控制改善性購(gòu)房者入市推高房?jī)r(jià)。

“未來(lái)若二套房貸首付發(fā)生變化，主要影響也是在一二線城市，這些城市的改善需求總量較大，而且這部分借助信貸的需求較高。”張大偉認(rèn)為，目前三四線城市市場(chǎng)供應(yīng)明顯過(guò)剩，這種情況下，二套房貸的松綁影響不大。

“分城施策”

“房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的規(guī)律，中國(guó)國(guó)土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，因地制宜，分城施策。”李克強(qiáng)回答記者提問(wèn)時(shí)說(shuō)道。

進(jìn)入2015年，樓市走勢(shì)仍然不甚明朗。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2015年1月~2月房地產(chǎn)運(yùn)行的各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，全國(guó)樓市整體回落速度有所加快，其中，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速進(jìn)一步回落，創(chuàng)2011年以來(lái)新低，商品住宅新開(kāi)工、竣工面積同比下降幅度進(jìn)一步擴(kuò)大，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比降幅也明顯提升，房地產(chǎn)景氣開(kāi)發(fā)指數(shù)為93.77，為近五年最低。

這意味著，對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，調(diào)整仍在繼續(xù)。但與此同時(shí)，值得注意的是，雖然2015年初樓市的下行“慣性”猶存，但房企的資金壓力已經(jīng)有所減輕。2015年1月~2月，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)到位資金同比增長(zhǎng)1.6%，與2014年12月下滑0.1%相比已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。隨著2月降息等一系列政策的相繼出臺(tái)，未來(lái)房企的資金壓力、融資難度還會(huì)有所減弱。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭對(duì)記者預(yù)計(jì)，雖然2015年初樓市的成交起色不甚明顯，但是從當(dāng)前寬松的政策環(huán)境以及市場(chǎng)各方預(yù)期好轉(zhuǎn)，加上總理在政府工作報(bào)告中明確指出要穩(wěn)定住房消費(fèi)、支持居民自住和改善性住房需求等，均為2015年樓市向好的方向發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

實(shí)際上，一線城市的樓市已經(jīng)存在回溫氣象。鏈家地產(chǎn)日前提供給本報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，降息影響下，3月份北京二手房購(gòu)房者的入市積極性明顯增加，大量改善性需求者入市，3月第一周日均新增房、客源量較2月同期分別上漲50%與16%，隨著房、客源入市增多，二手房成交量將進(jìn)一步上升，市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)陽(yáng)春三月。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，上周全國(guó)54城市成交量快速?gòu)?fù)蘇，一周簽約套數(shù)為37690套，環(huán)比上上周上漲了53.6%，雖然依然低于春節(jié)前平均單周5萬(wàn)的簽約量，但隨著假期結(jié)束，以及降息的刺激，3月下半月市場(chǎng)將告別簽約淡季，部分城市出現(xiàn)小陽(yáng)春現(xiàn)象。

回溫的是“部分城市”。從成交來(lái)看，一線城市與二線城市的樓市依舊懸殊。在這一背景下，政府如何針對(duì)“分化”的市場(chǎng)，成為了人們關(guān)注的重點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“因地制宜，分城施策”開(kāi)出了一劑精準(zhǔn)藥方。

在陳仲偉看來(lái)，在三、四線城市高庫(kù)存，以及一二線城市利潤(rùn)率逐步走低的情形下，未來(lái)房地產(chǎn)的投資以及背后的資本涌入都會(huì)恢復(fù)到一個(gè)高度理性乃至謹(jǐn)慎的態(tài)度，非理性供給和投資炒作的水份將持續(xù)被擠出。