平安證券分析師王琳亦稱，在行業(yè)持續(xù)洗牌之后，從行業(yè)銷售金額集中度來看，2014年全年TOP10企業(yè)從上年同期的13.72%上升至17.19%，增加了3.47個百分點(diǎn)，比2013年的升幅提高了2.51個百分點(diǎn)。
2014年上市公司年報披露工作已棋至中盤。截至3月17日，“招保萬金”A股四大房地產(chǎn)龍頭企業(yè)中，“招保”兩巨頭去年成績單已經(jīng)亮相。
當(dāng)天，保利地產(chǎn)披露的2014年年報顯示，報告期內(nèi)，公司共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1090.6億元，同比增加 18.1%，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤122億元，同比上漲13.5%。
其中，四季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入568億元，同比上升18.2%，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤61.2億元，同比下降0.24%；公司全年結(jié)算毛利率為32.03%，較上年同期下降0.13個百分點(diǎn)，毛利率水平基本維持穩(wěn)定，僅四季度有所下滑。
對此，安信證券一位行業(yè)研究員對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，“公司業(yè)績略低于市場預(yù)期主要是受結(jié)算進(jìn)度影響。去年前三季度結(jié)算522億，期末預(yù)收款高達(dá)1301億。公司4季度公司銷售金額449億元，同比增22.6%，為公司歷史單季銷售最高值。
“主要原因是年底公司部分高毛利率項(xiàng)目沒有能夠?qū)崿F(xiàn)當(dāng)期結(jié)算，而這些項(xiàng)目很可能在2015年實(shí)現(xiàn)當(dāng)期結(jié)算。”該研究員稱。
截至目前，包括保利地產(chǎn)在內(nèi)，滬深兩市累計(jì)已有30余家房企已公布業(yè)績快報或發(fā)布年報。不過，房地產(chǎn)行業(yè)整體依然呈現(xiàn)業(yè)績承壓的趨勢。
平安證券分析師王琳稱，受到銷售低迷的影響，上市公司尤其是中小公司可結(jié)算資源下降，同時費(fèi)用高企及降價促銷使凈利潤率進(jìn)一步收窄，公布業(yè)績公司收入平均同比增速僅 6.3%，凈利潤平均同比為-9.5%，降幅比 2014 年中期擴(kuò)大 0.6個百分點(diǎn)。
其中，新潮實(shí)業(yè)、萬好萬家、同達(dá)創(chuàng)業(yè)3家上市房企凈利潤均告虧損，全年分別實(shí)現(xiàn)凈利潤-3857.75萬元、-1416.73萬元和-336.48萬元，較上年同期相比，同比大幅下降2179.44%、1988.81%和1596.47%。
在保利地產(chǎn)董秘黃?？磥?，其判斷整個市場的回暖進(jìn)度可能比預(yù)期會略慢一點(diǎn)點(diǎn)。“在兩會開完之后，隨著一些政策導(dǎo)向落地，基本上也沒有什么太負(fù)面的對行業(yè)的影響，甚至是更正面一些的，我們相信市場會呈逐步回暖的過程。”黃海稱。
投資加碼開工下降
“有時候，市場的反應(yīng)也確實(shí)非常難去準(zhǔn)確預(yù)估它，我們判斷的趨勢沒有太大的變化，也即上半年仍然集中在去庫存的這么一種格局，下半年可能會比上半年好一些，部分區(qū)域的供求平衡之后，整個市場可能會更樂觀一些。”黃海稱。
另據(jù)保利地產(chǎn)2014年年報表明，去年公司土地獲取明顯有所放緩。公司全年新增項(xiàng)目40個，新增土地儲備 1231萬平米（其中權(quán)益建面：861萬平米，權(quán)益比例69.9%），平均樓面地價3485元/平米，較2013年平均水平（3111元/平米）上漲12.0%。
其中，總地價429億元（權(quán)益地價298億元），占銷售額比例為31.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2012、13年的44%和45%。此外，新獲取項(xiàng)目中，一二線城市權(quán)益面積和權(quán)益地價占比分別占到74%和96%，其中一線城市占比分別為22%和35%。
中金公司研究員寧靜鞭表示，截至目前，公司已經(jīng)進(jìn)入全國57個城市，擁有在建擬建項(xiàng)目245個，規(guī)劃總建筑面積12458萬平米，待開發(fā)儲備5069萬平米，以2014年新開工1772萬平米測算，可供3年左右開發(fā)。
“雖然公司2015年投資加速，但料新開工將趨于保守。”寧靜鞭稱，“公司計(jì)劃2015年直接投資約1200億元，較2014全年投資992億元相比，同比增長約21%，但公司新開工計(jì)劃僅1500萬平米，同比降低15.3%，而竣工計(jì)劃僅從去年1363萬平米略增至今年計(jì)劃的約1450萬平米，同比僅增長6.4%。”
“公司2015年計(jì)劃新開工1500萬平米，新推貨值1600~1800億元，加上年底550億元存貨，全年可售貨量在 2200億元左右，以70%銷售去化率測算，預(yù)計(jì)2015年將實(shí)現(xiàn)銷售額1550億元。”寧靜鞭稱。
對此，黃海亦直言，“公司制定銷售目標(biāo)是具有一定彈性的。公司方面暫時不會定得太高。”其理由在于，1、2 月份銷售整體上給人的感覺不是特別好，在上半年去庫存的這種過程可能會比原先預(yù)計(jì)的稍微長一些，整個市場回暖的跡象也會稍后一點(diǎn)，這會導(dǎo)致現(xiàn)在壓縮了全年，即2015 年整個銷售的窗口期，至少跟2014年比，少了整整一個月。
3月9日，保利地產(chǎn)發(fā)布的銷售情況簡報顯示，2月公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積37.08萬平方米，同比下降45.94%；簽約銷售金額47.15億元，同比下降39.01%。1～2月，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積94.26萬平方米，同比下降40.67%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額120.19億元，同比下降32.09%。
同一天，招商地產(chǎn)亦公布了2月銷售情況，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積9.75萬平方米，同比減少21.56%；簽約銷售金額12.94億元，同比減少26.25%。1～2月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積29.11萬平方米，同比減少38.14%；簽約銷售金額40.72億元，同比減少32.81%。
“房產(chǎn)增量的需求轉(zhuǎn)化一定需要一些方式方法刺激它，不然就是一個相對比較弱的平衡，因?yàn)楝F(xiàn)在都很清楚是一個去庫存的過程，也沒有一個增量的資金進(jìn)場，沒有增量的需求進(jìn)來，那么這個解決起來的時間可能就會被延長了。”黃海稱。
行業(yè)集中度加速上升
盡管如此，就整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，具有品牌、管理和資金優(yōu)勢的龍頭房企仍在持續(xù)擴(kuò)大市場份額，行業(yè)集中度呈加速上升態(tài)勢。
以保利地產(chǎn)為例，2014年公司市占率出現(xiàn)逆市提升。公司2014年全年共實(shí)現(xiàn)銷售面積1066.6萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額1366.8億元，同比分別增長0.21%和9.09%。市場占有率約1.79%，較上年增加了0.25個百分點(diǎn)。
平安證券分析師王琳亦稱，在行業(yè)持續(xù)洗牌之后，從行業(yè)銷售金額集中度來看，2014年全年TOP10企業(yè)從上年同期的13.72%上升至17.19%，增加了3.47個百分點(diǎn)，比2013年的升幅提高了2.51個百分點(diǎn)；TOP20及TOP50企業(yè)同比也分別提升了4.27個百分點(diǎn)和5.42個百分點(diǎn)，提升幅度加大。
對此，東華實(shí)業(yè)董秘蔡錦鷺當(dāng)天也對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者坦言，當(dāng)前，不少中小房企感覺越來越難做，今后的分化也會越來越大。“現(xiàn)在，我們身邊不少同行已在考慮轉(zhuǎn)型，準(zhǔn)備退出房地產(chǎn)業(yè)。也有朋友建議公司嘗試轉(zhuǎn)型。”蔡錦鷺稱，“相比之下，二、三線城市開發(fā)商所受影響更大，壓力也更大些。”
而黃海表示，公司房地產(chǎn)開發(fā)以一二線為主，感受就不是特別明顯。“三四線地產(chǎn)至少在目前的周期不具備特別大的吸引力。因此，肯定是得經(jīng)濟(jì)輻射到的、都市圈輻射得到的區(qū)域機(jī)會更大些。”黃海認(rèn)為。
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