2015年,對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展影響最大的有三個(gè)因素:1、商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)出現(xiàn)高峰:2008年,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)刺激政策的實(shí)施,商業(yè)地產(chǎn)也開始了一輪建設(shè)熱潮。2009年至2013年,中國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房峻工面積平均增速為14.2%,并在2015年達(dá)到第一個(gè)供應(yīng)高峰,投入運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心將達(dá)到約4500個(gè)。2、零售市場(chǎng)在電商沖擊下出現(xiàn)明顯拐點(diǎn),百貨等傳統(tǒng)零售門店閉店數(shù)量達(dá)到歷史新高;3、住宅地產(chǎn)從高速增長(zhǎng)的黃金時(shí)代進(jìn)入利潤(rùn)率下降、增速下降的白銀時(shí)代。面臨這樣大的變局,商業(yè)地產(chǎn)也將在2015年進(jìn)入一個(gè)“新常態(tài)”。
一、市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化,并在可預(yù)見的未來(lái)一直保持下去
一線城市依舊是黃金市場(chǎng):消費(fèi)能力強(qiáng)、市場(chǎng)容量大,人均商業(yè)面積相對(duì)合理。雖然項(xiàng)目的絕對(duì)數(shù)量不少,但商家和商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況還是明顯好于其它城市。
二線城市供大于求,經(jīng)營(yíng)面臨較大困境:相比一線城市,消費(fèi)能力有明顯差距;商業(yè)項(xiàng)目增速大大高于消費(fèi)力的增速(新開業(yè)購(gòu)物中心的90%來(lái)自二線城市);人均商業(yè)面積超過行業(yè)警戒線(重慶、杭州、長(zhǎng)沙、成都等16個(gè)城市超過1.5平,沈陽(yáng)、呼和浩特等甚至超過4平)。我們判斷,今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi),二線城市都會(huì)面臨空置率上升、坪效下降的困難局面。比如,沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率就已經(jīng)超過15%,成都寫字樓空置率已高達(dá)36%。在這些城市從事商業(yè)運(yùn)營(yíng)的同行們會(huì)面臨長(zhǎng)期艱苦的局面。
三四線城市會(huì)有機(jī)會(huì):這些地方正處于商業(yè)升級(jí)換代的一個(gè)關(guān)口,傳統(tǒng)的商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)讓位于購(gòu)物中心等現(xiàn)代化商業(yè)形態(tài)。如果有切合三四線城市的模式和產(chǎn)品模型的出現(xiàn),商業(yè)地產(chǎn)在三四線城市仍然是大有可為。嘉凱城在浙江所做的“名鎮(zhèn)天下”產(chǎn)品系列,我認(rèn)為是比較好的探索。
二、商業(yè)地產(chǎn)與資本開始真正結(jié)合
到目前為止,真正靠追求長(zhǎng)期回報(bào)的資本來(lái)支撐商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的企業(yè)還非常少。但是隨著住宅行業(yè)的利潤(rùn)率越來(lái)越低,會(huì)有更多資本選擇商業(yè)地產(chǎn)。2014年,萬(wàn)科相繼和凱雷資本、東方資產(chǎn)、領(lǐng)匯合作,萬(wàn)達(dá)與光大、嘉實(shí)基金、快錢等金融機(jī)構(gòu)合作,東方資產(chǎn)收購(gòu)上海證大,都是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與資本進(jìn)行結(jié)合的嘗試。雖然國(guó)內(nèi)適合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)的金融工具仍然匱乏,相信會(huì)有更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)尋求與資本的結(jié)合,回歸商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)金融的本質(zhì),也會(huì)有更多的資本認(rèn)真尋找投資商業(yè)地產(chǎn)的模式和方法。這個(gè)趨勢(shì)會(huì)延續(xù)并加強(qiáng)。短則兩三年,長(zhǎng)則三五年,商業(yè)地產(chǎn)與金融資本在中國(guó)應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)真正意義上的結(jié)合。
三、O2O等互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和思維會(huì)得到廣泛應(yīng)用
互聯(lián)網(wǎng)思維和技術(shù),已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的關(guān)鍵因素,也正在成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)中的一個(gè)必不可少的要素。但是到底是自己去做O2O,還是用什么方式來(lái)采用這些技術(shù),各個(gè)企業(yè)都在進(jìn)行探索?,F(xiàn)在看來(lái),最有可能會(huì)成功的領(lǐng)域會(huì)有:購(gòu)物中心的現(xiàn)場(chǎng)管理;社區(qū)商業(yè)和物業(yè)管理;網(wǎng)購(gòu)的線下體驗(yàn);品牌推廣。
四、業(yè)態(tài)和品牌組合會(huì)出現(xiàn)較大變化
發(fā)達(dá)國(guó)家中社會(huì)零售總額60%以上是產(chǎn)生于服務(wù)類業(yè)態(tài),真正的零售類業(yè)態(tài)只占30%左右。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會(huì)隨之發(fā)生變化,零售比例下降、服務(wù)業(yè)態(tài)大大提高將是一個(gè)必然和長(zhǎng)期的趨勢(shì),不可逆轉(zhuǎn)。同時(shí),由于零售網(wǎng)購(gòu)已占社會(huì)零售總額的10%左右,而且每年還在以兩位數(shù)的比例增長(zhǎng),中低端零售品牌、標(biāo)準(zhǔn)化程度高的商品(電器等)、傳統(tǒng)百貨商店甚至是大型超市都受到嚴(yán)重沖擊,有的甚至?xí)饾u退出終端渠道。所以,購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)和品牌組合,包括主力店的類型,都正在出現(xiàn)較大變化,誰(shuí)能發(fā)現(xiàn)并運(yùn)用好新業(yè)態(tài)、新品牌,誰(shuí)就在競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。
五、行業(yè)格局基本確定,新模式才能有機(jī)會(huì)
第一,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的第一梯隊(duì)已經(jīng)形成,短期內(nèi)不會(huì)有新的企業(yè)加入。
第二,今后能在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有所作為的其它企業(yè)必須具備兩個(gè)要素:有實(shí)力,模式新。比如說(shuō)萬(wàn)科的小股操盤、輕資產(chǎn)的模式,嘉凱城的小城鎮(zhèn)城市客廳模式等。
第三,資產(chǎn)管理的作用和重要性會(huì)逐漸被行業(yè)認(rèn)可和接受,具有商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和資本通道的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理公司會(huì)在2015年里涌現(xiàn)。旭美會(huì)是其中一個(gè)杰出代表。
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