昨日，前海蛇口自貿(mào)區(qū)掛牌。自貿(mào)區(qū)“掛牌效應(yīng)”再次催熱了樓市，深圳商報記者昨日采訪了解到，一個月來，前海蛇口片區(qū)二手房竟然漲了兩成，前海路一帶已經(jīng)沒有4萬元/平方米以下的房源，并有投資客巨資買下數(shù)套單位。自貿(mào)區(qū)真能給區(qū)域樓市創(chuàng)造神話嗎？受訪業(yè)內(nèi)人士稱，“新概念”催生短期效應(yīng)明顯，在炒作風(fēng)過后以及巨量供應(yīng)下，自貿(mào)區(qū)房價將回歸理性。
前海路房價告別“3字頭”
昨日，深圳商報記者在前海踩盤了解到，這里的房價較一個月前，已經(jīng)發(fā)生了很大變化。
鼎太風(fēng)華一套78平方米的學(xué)位房，3月初的價格尚在300萬元，現(xiàn)在已經(jīng)賣到了400萬元，漲幅約三成。星海名城129平方米的四房一個月的價格由460萬元跳漲到570萬元，漲了21.7%。陽光玫瑰園(信息 相冊 戶型 資訊)78平方米的單位售價則由340萬元升至408萬元。即使是像瑞景華庭這樣的“小個頭”樓盤，單價也由2.8萬元/平方米漲到4萬元/平方米。
“前海路一帶已經(jīng)找不到‘3字頭’的二手房源了，”美聯(lián)物業(yè)大南山前海F區(qū)副總經(jīng)理王龍昨日接受記者采訪時說，“一個月以來，前海房價漲了兩成，是近幾年漲幅最大的一波，而且成交量同步放大，部分緊俏名校房源缺貨。”
蛇口房價同樣漲幅驚人
中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至昨日，蛇口4月二手房價為4.3萬元/平方米，環(huán)比上漲10.3%。中原地產(chǎn)和安居客成交數(shù)據(jù)顯示，愛榕園住宅樓4月均價為5.2萬元/平方米，較3月的4.2萬元/平方米，漲幅23.8%。四海公寓目前售價為4.3萬元/平方米，一個月漲了9000元/平方米，漲幅26.5%。高端盤半島城邦的房價也在近日首次突破6萬元/平方米，環(huán)比上漲了兩成。
掛牌短期效應(yīng)明顯
“自貿(mào)區(qū)對蛇口和前海帶來豐厚的政策紅利，掛牌對區(qū)域房價產(chǎn)生了較強的短期刺激作用。”深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛如是說。
上海自貿(mào)區(qū)掛牌當(dāng)月，自貿(mào)區(qū)輻射區(qū)域如高橋板塊、川沙板塊及臨港新城板塊內(nèi)商品房均實現(xiàn)爆發(fā)式增長，商、住、辦等不同物業(yè)形態(tài)也均呈現(xiàn)不同程度的量價齊升。自貿(mào)區(qū)未掛牌之時，其輻射區(qū)域內(nèi)眾多樓盤已開始大打自貿(mào)區(qū)概念。距離掛牌還有一周的時候，臨港和外高橋地區(qū)的住宅價格上漲了將近兩成，外高橋的辦公樓價格也有15%以上的漲幅，當(dāng)?shù)貍}庫、廠房更是有價無市。從克爾瑞機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)可以看出，外高橋、川沙以及臨港新城板塊2013年9月商品房成交量環(huán)比分別大漲281%、97%和210%，成交均價也開始逐步上揚。
采訪了解到，投資客也在積極入市。一投資客連續(xù)買入前海路6套剛需盤，總價達2500萬元。福田、坂田一些投資客也在近期購買了多套二房單位。
王龍表示，現(xiàn)在全市的置業(yè)者都把眼光和資金投向了這里，房價在短期內(nèi)得以快速上漲。
克爾瑞機構(gòu)研究員楊科偉認為，就上海自貿(mào)區(qū)的前車之鑒，自貿(mào)區(qū)概念所帶來的樓市提振作用僅在短期內(nèi)存在，長期更有賴于產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和區(qū)域人口的增加。
自貿(mào)區(qū)房價將回歸理性
楊科偉認為，自貿(mào)區(qū)建立后對區(qū)域經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場的影響并非如最初預(yù)想的那樣，更與一般市民生活關(guān)聯(lián)相去甚遠，輻射區(qū)域房地產(chǎn)市場迅速退燒，表現(xiàn)出明顯的后勁不足。
作為外高橋保稅區(qū)的直接輻射區(qū)域，高橋板塊將市場火熱勢頭延續(xù)到2013年年底，洋山深水港保稅區(qū)輻射區(qū)域—臨港新城板塊堅持高漲勢頭僅兩個月，川沙板塊更是次月大幅回落。除川沙板塊在迪斯尼輻射效應(yīng)的支撐下仍時創(chuàng)新高外，其余兩板塊成交量便一路走低，臨港新城板塊近一年半來的月度平均成交量甚至不及自貿(mào)區(qū)確立前期。
高力國際認為，盡管短期投機行為活躍，這些地區(qū)的長期房價增長仍將受制于基本面因素，如基礎(chǔ)設(shè)施、建筑品質(zhì)、通達性和鄰近的配套設(shè)施。
第一太平則認為，相比上海自貿(mào)區(qū)，前海自貿(mào)區(qū)在地理位置和特區(qū)優(yōu)惠上都有優(yōu)勢，從輻射周邊經(jīng)濟的能力上更強。隨著前海開發(fā)和交通、商業(yè)配套的進一步完善，周邊住宅會有比較大的增值空間。
今年前海周邊有大量住宅樓盤入市。南山預(yù)計會有157萬平方米的住宅供應(yīng)入市，為去年住宅供應(yīng)面積的兩倍，會對周邊住宅銷售造成一定壓力?？紤]前海周邊房價已經(jīng)不低和今年住宅的大供應(yīng)量，保守估計未來前海周邊房價會有10%以上的漲幅。
