五一想買房 購房者要了解關(guān)于商品房糾紛的知識

2015年05月01日 10:37
來源:互聯(lián)網(wǎng)
買房無小事,這話一點不假。因為對于很多消費者而言,買房稱得上是人生中最大的一筆開支。但其中涉及細(xì)節(jié)較多,再加上購房者對房地產(chǎn)知識一知半解,因此在購房過程中很容易出現(xiàn)問題。
目前關(guān)于商品房的糾紛,主要集中在面積誤差、交房標(biāo)準(zhǔn)和辦理產(chǎn)權(quán)證等三個方面。購房者一定要對此提前了解,以備出現(xiàn)問題時及時化解。
面積“多退少補”不合理
在房屋買賣中,購房者經(jīng)常就實際面積與合同書中簽訂面積之間的誤差與開發(fā)商發(fā)生糾紛。張世芬表示,這是近幾年商品房糾紛中最常見的問題之一。
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》,按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中寫明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式,合同未做約定的,則按照面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實結(jié)算房價款;超出3%時,買受人有權(quán)退房處理。買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
“這樣處理有個前提——合同未做約定,可實際很多購房合同中對于房屋面積和價款的約定都是‘多退少補’,這樣當(dāng)房屋面積出現(xiàn)問題時,就只能遵循多退少補的原則處理。”張世芬說。“多退少補看似合情合理,但實際對于購房者而言很不公平,購房者也會因此承受較大的風(fēng)險責(zé)任。因此建議購房者在簽訂購房合同時,要對這部分內(nèi)容留個心。”
交房標(biāo)準(zhǔn)模糊不清
在購房合同書中,通常都會對交房時間進(jìn)行約定,若超出交房時間,開發(fā)商則需要承擔(dān)一定的違約金。
“合同里的‘交房時間’說得往往比較寬泛,一旦出現(xiàn)問題就會成為爭議點。”張世芬解釋說,對于交房時間,購房者需要了解清楚是經(jīng)過工程竣工驗收還是已經(jīng)拿到了《工程竣工驗收備案表》,這兩者之間在時間上會有很大的出入。
“前者比較簡單,后者因為會涉及消防驗收等多個環(huán)節(jié),因此需要花費的時間也比較長。《工程竣工驗收備案表》是證明房屋質(zhì)量檢驗合格、達(dá)到了交房要求的依據(jù),也只有在獲得了備案表之后,開發(fā)商才可以進(jìn)行交房,也就是購房者通常所說的‘交鑰匙’。”
產(chǎn)權(quán)證辦理期限不明確
房屋權(quán)屬證書是證明權(quán)利人享有房產(chǎn)所有權(quán)的唯一法定要件。在商品房買賣中,交付房屋并辦妥房產(chǎn)證是房地產(chǎn)開發(fā)商法定的基本義務(wù)。但實際上,寶雞業(yè)主在入住新房幾年后仍拿不到房產(chǎn)證的不在少數(shù)。
“這與合同約定不明有著很大的關(guān)系。”張世芬表示,通常在購房合同中對房產(chǎn)證的辦理會有期限的限制,超出這個期限開發(fā)商需要承擔(dān)一定的違約金。但對于這個違約金,購房者也需要留意它是否是固定金額。如果金額固定且涉及數(shù)額較少時,就需要注意這樣的約定是否會對開發(fā)商產(chǎn)生約束。
“最好的辦法是將違約金與時間掛鉤,無論是按天、月還是年,時間越長、違約責(zé)任越大,這樣對開發(fā)商的約束力也就越大,這樣才能督促開發(fā)商盡快為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。”
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