年銷售額逾4000億元的“全球第一大代工廠”富士康，在成本高漲和利潤下滑的壓力下，如今仍在繼續(xù)探索從“制造導向”向“貿(mào)易導向”的轉(zhuǎn)變。
日前，富士康的負責人與四川樂山市高新區(qū)政府正式簽署一項框架協(xié)議。據(jù)此，富士康將斥資10億元在樂山投建商貿(mào)綜合體。
資料顯示，上述項目一期租用樂山市區(qū)1萬平方米商業(yè)用房，預計2015年6月啟動；二期征地300畝(約20萬平方米)建設(shè)商貿(mào)綜合體，需待土地到位后即行啟動。
在早前吉林長春的綜合體項目沉寂后，富士康再度尋求新的項目發(fā)展，這也是被媒體稱為其正式落地的“首個商貿(mào)綜合體項目”。
現(xiàn)在，富士康仍然有意擴大其商業(yè)地產(chǎn)布局。據(jù)富士康相關(guān)負責人在接受訪問時表示，目前集團在全國還沒有已建成的商貿(mào)綜合體，但未來3年集團計劃在川南、川北和成都至少各建1個此類綜合體。此外，在鄭州、杭州也在洽談類似項目。
上述人士透露，富士康轉(zhuǎn)型的重要方向，即是“跨入終端(銷售)渠道”。其中，2013年上線的富連網(wǎng)是線上渠道，而商貿(mào)綜合體則是線下實體渠道。
不過，近些年娃哈哈、雨潤等企業(yè)從制造、加工業(yè)跨界做商業(yè)地產(chǎn)遇阻例子，仍讓市場對于富士康的轉(zhuǎn)型心存疑慮。有市場人士就對觀點地產(chǎn)新媒體指出，對于富士康而言，在跨界時如何做到專業(yè)團隊打造、資源整合仍有待觀察。
商貿(mào)綜合體入川
現(xiàn)在，富士康相關(guān)負責人對于商業(yè)地產(chǎn)項目此次入川，就透露樂山高新區(qū)商貿(mào)綜合體項目將包括產(chǎn)品體驗中心、產(chǎn)品私人定制中心、創(chuàng)客咖啡廳、新能源汽車充電/4S店、三創(chuàng)園(類似創(chuàng)業(yè)園)、會員制賣場、美食城、健診中心等。
其稱，新綜合體的特點在于“整合了富士康內(nèi)部資源”。其中，提升購物體驗包括針對客戶的個性化需求，定制不同顏色和配置的電子產(chǎn)品；利用電子設(shè)備和相關(guān)技術(shù)，提供“智慧教育”“智慧醫(yī)療”等服務(wù)。
同時，作為一家以加工電子產(chǎn)品為主的企業(yè)，富士康將會在綜合體內(nèi)銷售自己制造的各類電子產(chǎn)品。
不過，對于進駐樂山市的原因，富士康相關(guān)負責人卻并未作過多表態(tài)。其僅表示，集團早在四川就有業(yè)務(wù)了，(四川)機遇也不錯。
其實，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，早在2009年10月，富士康與成都簽約，次年7月，富士康iPad項目在成都正式投產(chǎn)。彼時富士康董事長郭臺銘宣稱，2013年成都生產(chǎn)的iPad將達1億臺，集團5年后用工量將達50萬人，年產(chǎn)值6000億元。
正因如此，外界普遍認為富士康入川后在土地、稅收上獲得了不少政府優(yōu)惠政策。
現(xiàn)在，就樂山市而言，這個城市素以糧食、副食品、清潔能源、新能源和建材生產(chǎn)基地聞名，是四川重要的工業(yè)城市之一，因此擁有較為完備的綜合交通系統(tǒng)。同時，峨眉山、樂山大佛等旅游資源，讓樂山每年約有3000萬人次的旅客流量。
但當前，市場人士仍然對樂山的商業(yè)地產(chǎn)前景有不同的看法。據(jù)不愿具名的四川市場資深人士向觀點地產(chǎn)新媒體介紹，樂山自從前兩年開發(fā)站前廣場時，推出了大量的商儲用地，包括世豪、萬達等房企都已入駐，這一市場現(xiàn)在存在商業(yè)體量過剩的情況。
該人士介紹，樂山一年的住宅消化量在120-130萬平方米左右，但2015年的供應量已高達300萬平方米，供需關(guān)系嚴重失衡。住宅消化量小，也導致居民對商業(yè)配套的需求不算太高。
具體到富士康的項目所處的高新區(qū)，據(jù)透露，高新區(qū)是個非中心地帶的工業(yè)區(qū)，在區(qū)域熱度上遠不如站前廣場。在高新區(qū)，有某本土公司開發(fā)的一棟寫字樓現(xiàn)在完全處于滯銷狀態(tài)，另外一個物流園項目基本也賣不動。
“加上本地人購物傾向于原有商圈，富士康項目一年內(nèi)動工的話，效果尚有待觀察。”上述人士如是稱。
十年商業(yè)地產(chǎn)夢
事實上，富士康追逐商業(yè)地產(chǎn)謀劃已久。2005年，富士康設(shè)立香港軒盛投資有限公司，注冊資金為30億港元，主營業(yè)務(wù)明確為“房地產(chǎn)綜合開發(fā)”；國內(nèi)總部位于深圳，名為深圳軒盛投資管理有限公司。
也就是從2005年前后開始，富士康相繼在太原、深圳、武漢、上海、重慶等多個城市獲得商住用地。其中，富士康以“鴻海中國(大陸)總部”名義拿下上海陸家嘴地塊，這是當時上海“總部經(jīng)濟”招商計劃的重要標的。
2010年，富士康開始大力布局零售業(yè)，這期間主要推出五大舉措：一是在一線城市與麥德龍合作電器城性質(zhì)的萬得城；二是推出主打?qū)I(yè)IT賣場的賽博數(shù)碼廣場；三是推出“萬馬奔騰”計劃，這是集團的關(guān)鍵的渠道戰(zhàn)略，通過鼓勵員工回鄉(xiāng)或吸收其他人在四六級市場開店，兜售集團生產(chǎn)的電子產(chǎn)品；四是借助大型商場超市擴張的敢創(chuàng)數(shù)碼；五是建立B2C電子商務(wù)網(wǎng)站飛虎樂購。
市場人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，過去多年來，郭臺銘一直想讓富士康走出代工模式，建立直達消費者的垂直一體的商業(yè)模式，這也是富士康一直在大陸布局線下渠道的主要原因。
不過，富士康在零售業(yè)上的投入并未獲得相應回報。其中，飛虎樂購2011年新增會員僅200萬，交易額6.7億元，其中80%客戶為富士康員工；截至2012年，“萬馬奔騰”計劃僅開業(yè)280家門店，與郭臺銘計劃的“3年內(nèi)開出10000家門店”相去甚遠；與麥德龍合作的萬得城于2013年關(guān)閉。而目前發(fā)展相對較好的賽博數(shù)碼城，在蘇寧、國美兩大電器商的夾擊下，增速并不高。
在這種情況下，2012年3月，富士康正式投資長春“玉山新天地”項目，占地面積約30萬平方米，投資逾76億元。該項目擬以時尚消費體驗、3C銷售與科技體驗、辦公及工業(yè)園為重點，開發(fā)6A創(chuàng)意中心、賽博數(shù)碼時尚廣場和購物中心等一系列業(yè)態(tài)。
長春項目被市場認為是富士康軍商業(yè)地產(chǎn)的“第一槍”。而據(jù)當時富士康人士透露，之所以投資該項目，其目的就是將原來的零售業(yè)務(wù)裝進綜合體中。
隨后2013年，富士康大舉進軍貴州，布局的項目包括“富士康商貿(mào)城”。該項目是一個集生產(chǎn)、銷售、展示、產(chǎn)品體驗為一體的新型銷售示范廠，被稱為“前店后廠”；該廠則主要生產(chǎn)TV、平板電腦、電子白板、LED等產(chǎn)品。
但骨感的現(xiàn)實是，自那以后，關(guān)于富士康在長春、貴州的項目未再傳出相關(guān)消息，歸于沉寂。
富士康的跨界考驗
2014年對于富士康，無疑是具有轉(zhuǎn)折意義的一年。經(jīng)歷過“萬馬奔騰”計劃、“飛虎計劃”的蹉跎，郭臺銘在股東大會上提出“八屏一網(wǎng)一云”藍圖，將涵蓋工作、教育、娛樂、社交/家庭、安全、健康、電商、環(huán)保汽車等8大科技生活。
同年，富士康成立富連網(wǎng)，并嘗試將其嫁接于天貓平臺。這一做法收到了成效。在“618大促”中，富士康掌握的美國品牌可視手機，單日出貨進入大陸前五名。
有市場人士就對觀點地產(chǎn)新媒體指出，從模式的角度看，郭臺銘的設(shè)想主要建立于云計算與大數(shù)據(jù)的服務(wù)之上。“但由于富士康的代工底色太深，公眾并不太清楚它的前端服務(wù)。富士康急需一些落地的項目，以集中展示其八大科技生活服務(wù)能力。”
因此不難看出，2015年富士康進入四川市場，并透露正洽談鄭州、杭州的項目，正是其在重造線下終端的再一次嘗試。
對此，中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主席郭增利對觀點地產(chǎn)新媒體分析稱，從業(yè)態(tài)看，富士康的商貿(mào)綜合體大量結(jié)合創(chuàng)業(yè)園、電子產(chǎn)品業(yè)務(wù)等內(nèi)容，更像是商貿(mào)物流市場的概念。
“就富士康的企業(yè)實力、發(fā)展規(guī)模而言，它的商貿(mào)綜合體結(jié)合手機這類面向銷售終端的產(chǎn)品，其實目的是在做一個展示的窗口。”郭增利指出，富士康一直希望尋求這種展示的終端出口，此前包括賽博數(shù)碼城等形態(tài)都是因為產(chǎn)品做得不扎實，所以才沒辦法脫穎而出。
在區(qū)域的選擇上，郭增利認為，富士康在大城市并不具備優(yōu)勢，它要覆蓋的反倒是發(fā)展中的、成本較低的城市，進入這類城市還可能獲得一定的優(yōu)惠條件。“這是富士康考慮的產(chǎn)品實用性問題。”
不過郭增利指出，包括娃哈哈、雨潤等從事制造、加工業(yè)的企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)時，都會碰到一定問題。這種跨界涉及到兩種專業(yè)領(lǐng)域文化的差異，包括團隊、資源、運營等都不一致。若富士康也按照原有的制造業(yè)思維做商業(yè)地產(chǎn)，面臨的挑戰(zhàn)也一樣大。
第一太平戴維斯華西區(qū)項目開發(fā)及顧問部高級助理董事羅元均在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時則表示，從富士康過往的商貿(mào)綜合體看，其帶著制造業(yè)務(wù)進入長春、樂山等地，相較于單純做房地產(chǎn)開發(fā)較有優(yōu)勢。
“企業(yè)必須將具有競爭力的產(chǎn)業(yè)融進去(項目)，對區(qū)域有推動力，那還有一定可能獲得競爭空間。”羅元鈞認為，商業(yè)地產(chǎn)畢竟是創(chuàng)新型的領(lǐng)域，成功不僅要求企業(yè)有專業(yè)打造團隊，還要求企業(yè)有較強的資源整合實力，而資源整合是很多項目此前沒有仔細考慮的一點。
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