“房地產(chǎn)市場(chǎng)疲弱抑制拿地需求，4月土地使用權(quán)出讓收入下跌38.2%，而土地使用權(quán)出讓支出下降22.3%，持續(xù)維持大幅下跌態(tài)勢(shì)。”光大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高對(duì)記者表示。
土地財(cái)政正在迎來拐點(diǎn)。
財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，國有土地使用權(quán)出讓，即俗稱“土地出讓金”占地方財(cái)政收入比重在2015年1-4月更至32%，而在2013年這一數(shù)據(jù)曾接近60%。
持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)是土地市場(chǎng)下滑的原因，這也間接影響了地方財(cái)政收入。2015年1-4月，地方本級(jí)一般公共預(yù)算收入的同口徑增速僅為2.1%。
“土地是雞，財(cái)政是蛋，土地收入占地方財(cái)政的比重肯定要下降。”審計(jì)署特約審計(jì)員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長王雍君對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
土地出讓金連續(xù)兩季度負(fù)增長
過去10年來，土地出讓金一直是地方政府財(cái)政收入的主要來源之一。根據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)測(cè)算，土地出讓金占地方政府財(cái)政收入比重在2013年達(dá)到頂點(diǎn)，為59.8%，到2014年回落至56.2%。
而財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，2014年1-4月份，國有土地使用權(quán)出讓收入9016億元，同比減少5572億元，下降38.2%。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)疲弱抑制拿地需求，4月土地使用權(quán)出讓收入下跌38.2%，而土地使用權(quán)出讓支出下降22.3%，持續(xù)維持大幅下跌態(tài)勢(shì)。”光大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
他認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)需求有所回暖，但對(duì)房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)依然不明顯，房地產(chǎn)企業(yè)拿地需求疲弱，土地出讓收入同比大幅下跌趨勢(shì)尚未看到改善跡象，這令本來就有限的地方財(cái)力雪上加霜。
事實(shí)上，全國土地出讓金已連續(xù)兩個(gè)季度負(fù)增長。2015年一季度國有土地使用權(quán)出讓收入6905億元，同比增長-36.1%；此前2014年四季度為同比負(fù)增長21.5%。
中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所研究員巴曙松4月也表示，截至目前，房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購置面積、房地產(chǎn)企業(yè)本輪到位資金，均沒有出現(xiàn)明顯的改善趨勢(shì)。土地出讓金下降趨勢(shì)沒有明顯的好轉(zhuǎn)。
許多城市的土地出讓金收入也在回落。第三方研究機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2014年40個(gè)城市合計(jì)土地出讓金1.62萬億元，同比下降23.4%，40個(gè)城市只有7個(gè)城市出現(xiàn)上漲。
中國指數(shù)研究院的報(bào)告也稱，2014年全國300個(gè)城市土地成交面積10.28億平方米，同比減少31%；土地出讓金2.3萬億元，同比下降28%。
誰還在依賴土地財(cái)政？
全國30多個(gè)省市自治區(qū)中，誰最依賴賣地收入？
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)了目前可查的20個(gè)省市的土地依賴度(土地依賴度=國有土地使用權(quán)出讓/財(cái)政收入×100%)情況，其中湖北、湖南、重慶、貴州、新疆等省區(qū)市缺少國有土地使用權(quán)出讓數(shù)據(jù)，北京、上海、四川、內(nèi)蒙古、福建缺少全省的國有土地使用權(quán)出讓數(shù)據(jù)。
以可統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的20個(gè)省份來看，有12省國有土地出讓占財(cái)政收入比重超過50%。其中，海南、江西2014年國有土地出讓占財(cái)政收入比重在75%，在12省市中占比最多。不過，海南省2013年土地財(cái)政在60%以下，2014年飆升至75.96%。天津、安徽、山東、江蘇等省市的國有土地出讓占財(cái)政收入比重在60%至70%之間。
以城市而言，據(jù)同策咨詢研究，2013年土地財(cái)政依賴度中，杭州、佛山、南京和長沙等4個(gè)城市超過100%，依賴程度較高；三亞、合肥、福州、昆明、濟(jì)南、徐州、寧波、溫州、成都等也超過80%。
一線城市中，北上廣深2013年對(duì)土地財(cái)政依賴度總體低于61%，深圳甚至只有27%。但是，北京、上海和廣州土地財(cái)政依賴度在50-60%之間，即使一線城市經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)地區(qū)目前對(duì)于土地財(cái)政的依賴仍然較大。
此外，一線城市之外土地財(cái)政依賴度超過50%城市有31個(gè)，大多數(shù)省會(huì)城市、部分三四線城市對(duì)于土地財(cái)政依賴度仍然比較高。
值得警惕的風(fēng)險(xiǎn)是，如果土地收入引發(fā)地方政府財(cái)政收入下降，對(duì)依賴土地償還地方政府債務(wù)的省市來說，存在巨大壓力。
此前《中國經(jīng)濟(jì)周刊》曾報(bào)道稱，有數(shù)據(jù)可查的23個(gè)省份中，土地償債在政府負(fù)責(zé)償還責(zé)任債務(wù)占比中，浙江省以66.27%排名第一；天津排名第二，64.56%。換句話說，浙江、天津兩地政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)，有2/3的份額都要靠賣地來償還。
德意志銀行今年1月發(fā)布的一份的報(bào)告認(rèn)為，賣地收入大幅縮水對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政政策和貨幣政策均將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。該行預(yù)計(jì)2015年土地財(cái)政收入下降20%，地方財(cái)政收入將出現(xiàn)負(fù)增長，GDP也將受到拖累。
警惕人口流動(dòng)、
土地出讓金“倒掛”風(fēng)險(xiǎn)
一般情況下，人口聚集帶來城市經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，進(jìn)而帶來對(duì)房地產(chǎn)等市場(chǎng)的需求。所以，人口流入會(huì)帶來當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的需求增加，反之則減少。
但德意志銀行的一項(xiàng)研究卻表明，經(jīng)濟(jì)較不發(fā)達(dá)、人口出現(xiàn)凈流出的城市，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尳鹗杖雲(yún)s增加。
比如，2011年至2013年，五個(gè)江蘇北部城市出現(xiàn)人口凈流出，其中連云港、徐州分別流出了32.9萬人、19萬人；同時(shí)，蘇南城市南京、無錫則凈流入7.6萬人、5.5萬人。
但是，2009年至2013年，蘇南地區(qū)土地出讓金收入僅增長116%，遠(yuǎn)低于蘇中地區(qū)的174%和蘇北地區(qū)的355%。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這是由于地方政府融資平臺(tái)積極參與了土地招拍掛市場(chǎng)。這導(dǎo)致越是面臨人口流出的城市，往往越依賴于融資平臺(tái)來購買土地。
以江蘇常州為例，融資平臺(tái)在2008-2010年只占20%的土地拍賣成交金額，但在2013年和2014年急劇上升到70%；房地產(chǎn)開發(fā)商份額則從35%以上降至2013年的11%和2014年的2.3%。
江蘇之外，浙江、湖北、云南三省樣本調(diào)查也表明地方融資平臺(tái)在各自的土地招拍掛市場(chǎng)中也扮演了重要的角色，但是并未像江蘇的情況那樣占據(jù)主導(dǎo)地位。2014年，地方政府融資平臺(tái)購買了江蘇省出讓土地總價(jià)的44%、浙江省的28%、湖北省的28%及云南省的28%。
德意志銀行中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張智威警告稱，土地出讓金收入下降對(duì)財(cái)政收入帶來的沖擊將在2015年突顯，土地財(cái)政的全盛時(shí)期或已結(jié)束。
“在財(cái)政收入不變的情況下，全國有20個(gè)省市的償債率將會(huì)顯著提升，特別是遼寧、青海、黑龍江、貴州、云南等地的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)急劇增加”。華創(chuàng)證券2015年5月的一項(xiàng)研究認(rèn)為，該研究僅考慮2015年地方政府負(fù)有償還責(zé)任的到期量，并以償債率(到期債務(wù)/財(cái)政收入)來表征流動(dòng)性壓力。此外，若考慮2013年“6·30”以來新增債務(wù)，各地償債率還會(huì)進(jìn)一步提高。
監(jiān)管部門已經(jīng)意識(shí)到土地財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。去年8月起，國家審計(jì)署對(duì)過去6年的地方土地出讓收支和耕地保護(hù)情況做了全面審計(jì)，其中土地出讓金成為審計(jì)重點(diǎn)之一。
此前媒體報(bào)道在今年10月就已結(jié)束現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)，2014年底公布，但至今未果。據(jù)媒體報(bào)道，審計(jì)報(bào)告已下發(fā)地方，近期將向社會(huì)公布。
“土地十多年來是地方財(cái)政收入的主要來源，是涉及國有資產(chǎn)管理的鏈條之一，目前土地財(cái)政違規(guī)問題很多，審計(jì)難度非常高。”王雍君表示。
他認(rèn)為，土地收入占地方財(cái)政收入比重肯定會(huì)下降，但土地財(cái)政是一種過渡形態(tài)，我國還是要建立類似發(fā)達(dá)國家不動(dòng)產(chǎn)稅的房地產(chǎn)稅制度。
但并非所有人對(duì)此表示樂觀，華遠(yuǎn)集團(tuán)前董事長任志強(qiáng)表示，房地產(chǎn)稅今年在稅務(wù)總局的立法中沒有計(jì)劃。房地產(chǎn)稅“根本就不能收，或者收不上來這個(gè)稅，尤其是這種稅根本不可能替代土地出讓金的問題和解決地方的困難問題”。
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