在一系列寬松政策的刺激下,今年2月以來(lái),北京樓市成交量逐月增長(zhǎng)。到5月,量?jī)r(jià)齊升創(chuàng)下年內(nèi)新高。隨著市場(chǎng)熱度的持續(xù)攀升以及網(wǎng)簽的滯后效應(yīng),短期內(nèi)樓市量?jī)r(jià)反彈“板上釘釘”,二季度樓市出現(xiàn)復(fù)蘇行情也幾乎沒有懸念。不過(guò),業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,價(jià)格門檻和限購(gòu)依然阻擋了市場(chǎng)上最大的需求群體,如果未來(lái)沒有特定的扶持政策,量?jī)r(jià)很可能在年末又松動(dòng)回落。
成交量逐月增長(zhǎng)
據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月,京新建住宅(剔除保障房、自住房)實(shí)際簽約套數(shù)為4822套,環(huán)比上漲達(dá)37%。至此,5月純商品住宅成交量已創(chuàng)下年內(nèi)新高。
數(shù)據(jù)顯示,2月是京年內(nèi)新建住宅交易的最低谷,當(dāng)月僅簽約1592套,3月小幅反彈至2461套,4月又進(jìn)一步拉升至3510套,5月北京新建住宅成交達(dá)到4822套。從漲幅來(lái)看,除了環(huán)比漲幅達(dá)到37%,5月成交量同比漲幅達(dá)21%,這也是今年內(nèi)除2月出現(xiàn)微幅上漲之后,首個(gè)成交量出現(xiàn)同比上漲的月份。
二手房方面,根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),5月北京二手住宅共成交16627套,環(huán)比上月同期下降3.8%,但同比漲幅高達(dá)140.0%。本月網(wǎng)簽量繼續(xù)延續(xù)上月的高水平。
從全國(guó)范圍來(lái)看,5月一二線城市成交量呈現(xiàn)明顯復(fù)蘇。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示:5月全國(guó)主要的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為26.199萬(wàn)套,環(huán)比上月的24.17萬(wàn)套上漲幅度達(dá)到了8.4%,而同比漲幅更是高達(dá)20.1%。
前5月整體市場(chǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)更加明顯,其中一線城市2015年前5月簽約17.11萬(wàn)套,同比漲幅達(dá)到了41%,二線城市合計(jì)簽約70.66萬(wàn)套,同比漲幅為13.4%,三線城市簽約16.9萬(wàn)套,基本持平。四線城市成交量有輕微下調(diào)。
短期反彈“板上釘釘”
“5月純商品住宅市場(chǎng)回暖,顯現(xiàn)出了寬松政策的落地效應(yīng)”,亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析,在9·30、3·30接連頒布的寬松政策拉動(dòng)下,由二手市場(chǎng)成交升溫率先引爆,二手房交易套現(xiàn)出的資金涌入新房市場(chǎng)后,拉動(dòng)新房市場(chǎng)的成交量呈現(xiàn)階梯上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。
成交量上漲的同時(shí),價(jià)格也水漲船高。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月北京純商品住宅整體成交均價(jià)為28546元/平方米,與去年5月相比上漲了18.4%。“中高端產(chǎn)品成交上升,是造成5月純商品住宅市場(chǎng)整體均價(jià)水平提升的主要原因”,郭毅說(shuō)。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,截至28日,5月成交的純商品住宅中,戶型面積在90平方米以下的中小戶型占比降至42.1%,創(chuàng)9·30后新低。與此同時(shí),戶型面積超過(guò)90平方米的中大戶型的市場(chǎng)占比均有所增加,其中成交占比上升最明顯的戶型在90-120平方米,市場(chǎng)占比同比增加了5.7個(gè)百分點(diǎn)。
二手房?jī)r(jià)格也在半年下行期后首次扭負(fù)為正。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),5月北京二手住宅成交均價(jià)為36084元/平方米,環(huán)比上漲2.2%,比去年同期上漲4.6%,又恢復(fù)到了2014年市場(chǎng)下行前的水平。
“5月市場(chǎng)熱度明顯提升,具體表現(xiàn)在日光盤數(shù)量增多,成交量上漲,去化率明顯提升等”,鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲告訴記者,從具體項(xiàng)目來(lái)看,5月成交量達(dá)百套以上的純商品住宅項(xiàng)目達(dá)9個(gè),而4月僅有4個(gè),熱銷項(xiàng)目數(shù)量出現(xiàn)翻番。
李巧玲表示,在5·10降息的又一輪刺激下,5月市場(chǎng)的回升速度與三四月相比再次加快。一方面與市場(chǎng)本來(lái)就存在大量的潛在需求有關(guān);另一方面,年內(nèi)多次利好政策疊加,對(duì)需求的刺激效果越來(lái)越明顯。
由于網(wǎng)簽存在一定的滯后性,當(dāng)前網(wǎng)簽量主要體現(xiàn)的是半月至一個(gè)月之前的市場(chǎng)情況,按照目前的去化速度,未來(lái)成交還將有一定的上升空間。
房?jī)r(jià)上漲壓力大
隨著市場(chǎng)熱度的持續(xù)攀升,6月樓市成交量反彈是“板上釘釘”的事情,二季度樓市出現(xiàn)復(fù)蘇反彈行情也幾乎已經(jīng)無(wú)懸念,那么,下半年的樓市行情是否會(huì)延續(xù)目前的態(tài)勢(shì)?
與去年相比,雖然成交量出現(xiàn)上漲,但新增供應(yīng)卻大幅下降。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,今年5月新增供應(yīng)僅3596套,與去年同期的13005套相比下降72%,今年前5月,新建商品期房住宅供應(yīng)量?jī)H為去年的45%,新增供應(yīng)處于2011年以來(lái)的歷史最低位。
另外,從庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看,截至5月31日,可售純商品房住宅(剔除保障房自住房)只有62882套,這一數(shù)值也是最近一年來(lái)的最低點(diǎn)。與去年庫(kù)存的持續(xù)增加不同,今年由于供應(yīng)不足,加上需求入市增加,庫(kù)存得到持續(xù)消化。
這種局面將加速樓市的供不應(yīng)求。“在2014年調(diào)整后,北京樓市將在今年進(jìn)入上升通道,整體市場(chǎng)將出現(xiàn)成交量明顯上升、成交價(jià)格輕微上漲的趨勢(shì)”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,對(duì)于部分熱點(diǎn)區(qū)域,因?yàn)榍捌诘赝醯募猩鲜?,預(yù)計(jì)定價(jià)可能出現(xiàn)比較明顯的上漲。從長(zhǎng)期看,北京土地供應(yīng)減少也將導(dǎo)致商品房市場(chǎng)提前進(jìn)入高端化。
“我們對(duì)今年市場(chǎng)的判斷依然是成交量相對(duì)穩(wěn)定地增加,成交價(jià)格會(huì)出現(xiàn)一定幅度的上漲”,業(yè)內(nèi)表示。不過(guò),價(jià)格門檻和限購(gòu)依然阻擋了最大的需求群體,如果沒有特定的扶持政策,量?jī)r(jià)很可能在年末又松動(dòng)回落。
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