近期，中央層面連續(xù)出臺利好房地產(chǎn)市場的政策，也有媒體報(bào)道預(yù)測稱，首套房首付三成可適當(dāng)調(diào)整，到底是否可能出臺關(guān)于首套房的優(yōu)惠政策？這引來業(yè)內(nèi)外人士無數(shù)猜想。

 

理由之一：樓市進(jìn)入“下半場”，首套房商貸首付降至2成不會引起大規(guī)模投資投機(jī)

 

研究結(jié)果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，這也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市開始進(jìn)入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。這對于未來房地產(chǎn)市場需求特征來講，就會體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場特征。

 

當(dāng)前樓市供求已基本平衡，樓市規(guī)?；瘯r(shí)代已經(jīng)過去，市場環(huán)境發(fā)生了明顯的變化，未來買方市場的特征會越來越明顯。此時(shí)，對于樓市“下半場”的樓市來講，購房需求已經(jīng)基本得到滿足，市場需求增速?zèng)]有那么快，甚至部分城市還出現(xiàn)下滑。在這樣的市場背景下，盡管“救市”政策出了四輪，即使是首套房商貸的首付比例降低至2成，也不會像2009年那樣出現(xiàn)大量的投資投機(jī)需求入市，也很難起到促使市場規(guī)?；帕俊６┑亓科笈c庫存量偏大的二線城市、大部分三四線城市上述特征會表現(xiàn)更加明顯。因此，樓市進(jìn)入“下半場”，首套房商貸首付降至2成不會引起市場大幅波動(dòng)，也可以成為刺激首套自住需求入市的手段。

 

理由之二：公積金貸款首套房的首付比例降至2成效果有限

 

今年年初以來，個(gè)別城市開始降低公積金購房的首付比例。比如針對首套房北京、廣州、濟(jì)南、南京等城市重申或進(jìn)一步明確90平方米以下首套購房首付比例最低降至2成；為支持首套房、首改房等剛需住房需求，福建出臺的《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見》正式施行。福建省要求，對首次申請住房公積金貸款的職工，首付比例降低至20%。福建省要求，除購買別墅外，個(gè)人購買首套房、首改房（含一手房和二手房），不論其面積大小，均可享受首套房有關(guān)優(yōu)惠政策。

 

但是，當(dāng)前各個(gè)城市利用公積金刺激樓市需求的政策可持續(xù)性并不高，住房公積金政策的刺激的效果不會有預(yù)期那么高，各地公積金貸款余額遲早還會表現(xiàn)出“囊中羞澀”。尤其是在“惜貸”的市場背景下，當(dāng)公積金貸款余額不足時(shí)，首套房公積金首付2成的政策很難實(shí)現(xiàn)，這樣的直接結(jié)果就是，公積金貸款會重新收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮首付比例和房貸利率、房貸審批周期拉長，以緩解公積金貸款余額不足的問題。

 

理由之三：大多數(shù)城市仍然有去庫存壓力，有必要通過降首付去庫存

 

當(dāng)前，央行三次降息兩次降準(zhǔn)、各地“救市”政策等利好頻發(fā)，為樓市接下來幾個(gè)月提供了放量的“窗口期”，但就從二季度以來樓市表現(xiàn)來看，盡管“救市”政策出了四輪，市場就是沒有什么反應(yīng)，或者有反應(yīng)的城市僅為一線城市及少數(shù)二線城市。

 

筆者認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上也是這樣，從短期內(nèi)來看，當(dāng)前市場仍然是調(diào)整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市樓市的主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會因?yàn)樯鲜霾糠殖鞘惺袌龀山涣炕厣黠@改變。從這個(gè)角度來看，首套房首付比例有必要進(jìn)一步調(diào)整，由原來的普遍首付三成降低為2成。從去庫存的角度來看，首付房貸首付降低至2成后，可以加快去庫存的速度，有助于上述仍然有去庫存壓力的城市基本面好轉(zhuǎn)。

 

理由之四：首套房首付比例下調(diào)至2成，為首套自住需求購房者爭取購房時(shí)間

 

在首付比例上，各地應(yīng)統(tǒng)一降低首套商貸首付比例至2成，改變當(dāng)前各地首套首付3成個(gè)別地區(qū)首套房首付比例也在4成以上這樣的狀態(tài)。對于首套自住的購房者來講，如果購置首套房可以首付2成，這也將大大降低購房者入市的門檻，對于一部分自住需求購房者來講，可以提前購置房產(chǎn)，以應(yīng)對未來房價(jià)上漲而帶來越來越買不起房子的狀態(tài)。這些政策這對于剛需來講，應(yīng)該可以刺激這部分需求入市購房，也是對于這部分購房者購房機(jī)會的保護(hù)。

 

事實(shí)上來講，由于首套房首付比例較高，也催生了首付貸業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。由于付貸款業(yè)務(wù)的普及，首套房、二套房的首付比例已經(jīng)繞開銀行規(guī)定的限制，首套房首付比例已經(jīng)事實(shí)上低于三成、二套房首付比例已經(jīng)事實(shí)上低于4成。從這個(gè)角度來看，首付貸款業(yè)務(wù)的市場化的操作降低首套房首付比例已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，那么，從央行規(guī)定來講，也就沒有必要硬是規(guī)定首套房必須首付三成，也可以將首套房首付比例下調(diào)至2成，從實(shí)際行動(dòng)上為首套自住需求購房者爭取購房時(shí)間。

 

理由之五：首套房首付比例下調(diào)至2成，促使量升價(jià)穩(wěn)，政府與市場兩相宜

 

從各個(gè)地方政府“救市”目的來看，無論是貨幣政策，還是具體的房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施，總體還是要促使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，尤其是當(dāng)下，對于半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市而言，市場基本面仍然沒有復(fù)蘇好轉(zhuǎn)，地方政府也是因?yàn)闃鞘械兔钥嘣诿碱^，苦于地方財(cái)稅收入來源。筆者看來，對于商品住宅市場而言，只要“價(jià)格”控制得住不大幅反彈，其他方面比如市場交易量方面政策有可能會有所放松或出臺一些必要的“保量”的措施，如：通過首套房首付比例的降低來激活市場成交量。

 

首套房首付比例下調(diào)至2成，有利于樓市成交量的增長，對于政府財(cái)稅收入來講，由于市場保持基本的成交量，政府財(cái)稅收入也可以得到相應(yīng)的保證，如此以來，降首付之后市場量升價(jià)穩(wěn)，政府與市場兩相宜，何樂而不為？

 

理由之六：降首套首付助力新型城鎮(zhèn)化，解決“三個(gè)1億人”問題

 

2014年“兩會”政府工作報(bào)告提出：城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的重要依托。今后一個(gè)時(shí)期，著重解決好現(xiàn)有“三個(gè)1億人”問題，促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。而這也恰恰是國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）工作目標(biāo)之一。

 

同時(shí)，國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）提出及，對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。

 

首套房首付比例降至2成，有助于外地人口尤其是高層次人才通過購置房產(chǎn)快速融入本地，也有助于中國城市話進(jìn)程的發(fā)展。當(dāng)前中國每年1000多萬人口流入到城市，那么，如何解決這些人口的居住問題成為各大城市必須考慮的問題，首套房首付比例的降低可以讓這些群體盡快實(shí)現(xiàn)居者有其屋。