從流程上來看，通過第三方支付的方式是非常安全可靠的，但實(shí)際操作中卻仍會(huì)發(fā)生糾紛。 為了保障交易安全，有不少人選擇用銀行資金托管方式支付。

二手房交易中，房款如何支付，一直面臨著買賣雙方的信任難題。為了保障交易安全，有不少人選擇用銀行資金托管方式支付，從流程上來看，通過第三方支付的方式是非常安全可靠的，但實(shí)際操作中卻仍會(huì)發(fā)生糾紛，郭先生在賣房過程中就因和買家對(duì)銀行資金托管理解不同產(chǎn)生矛盾，最終要通過打官司來處理問題，業(yè)內(nèi)人士表示，發(fā)生這樣的情況主要原因是對(duì)銀行托管資金理解不同，通過按揭貸款方式交易，賣家常常希望能全款用銀行托管，但實(shí)際操作中，銀行資金托管僅包括定金和首付款，后續(xù)銀行貸款由銀行發(fā)放。因此，買賣雙方在選擇銀行托管方式支付時(shí)，最好對(duì)資金款項(xiàng)的界定達(dá)成一致，以免發(fā)生糾結(jié)。

案例

按揭貸款不在銀行托管資金內(nèi)？

買賣雙方分歧大對(duì)簿公堂

為了融資，郭先生將手頭的一套80多平方米的單位放售，很快以76萬多元成交，并簽訂了《存量房買賣合同》，為了保障交易安全，郭先生和買家選擇銀行托管的方式支付房款，其中簽訂合同時(shí)支付2萬元為定金，雙方約定，首期樓款31萬多元在取得房地產(chǎn)交易中心收繳證件收據(jù)當(dāng)天付清，銀行同意貸款申請(qǐng)后5個(gè)工作日內(nèi)，雙方應(yīng)共同到房管部門辦理交易過戶遞件手續(xù)，交易過戶手續(xù)需在合同簽訂后90日內(nèi)完成，剩余45萬元，買家以申請(qǐng)銀行按揭貸款方式支付，如果不履行合同或不按約定履行合同，要承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，違約金的數(shù)額為房產(chǎn)成交價(jià)的10%。

簽訂合同當(dāng)天，買家向郭先生支付了2萬元定金，一個(gè)月后，銀行向買家發(fā)出了《同意購房抵押貸款意向書（二手公積金）》，擬同意45萬元的貸款申請(qǐng)并報(bào)廣州市公積金管理中心審批，買家拿到同貸書后要求郭先生一起去辦理銀行托管手續(xù)，但郭先生認(rèn)為只是首付款通過銀行托管方式支付，剩余款項(xiàng)只有同貸書，而同貸書無法保障貸款發(fā)放，自己的權(quán)益無法保障，因此要求過戶當(dāng)日支付全部購房款，雙方發(fā)生分歧。

郭先生堅(jiān)持對(duì)銀行托管的理解是全部款項(xiàng)要在過戶當(dāng)日付清，買家由于與郭先生理解不同沒有去辦理銀行托管手續(xù)。郭先生認(rèn)為買家沒有辦理房款的銀行托管手續(xù)，所取得的《同意購房抵押貸款意向書（二手公積金）》無法保障貸款發(fā)放，拒絕辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，雙方多次進(jìn)行交涉無果，最終對(duì)簿公堂。

事實(shí)上，同貸書下發(fā)后不久，買家與廣州市公積金管理中心簽訂了《住房公積金抵押貸款合同》，不過買家并未將消息通知給郭先生。買家向法院提起訴訟要求郭先生履行合同義務(wù)，辦理過戶手續(xù)，并支付違約金，而郭先生因急需資金而賣房，但因雙方糾紛無法在期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)賣房的目的，因此提出反訴要求解除合同，沒收買家定金并獲得賠償。

法院判決：約定不明確不能歸責(zé)于一方

近日，法院終審判決下來。法院審理認(rèn)為，郭先生知悉買家已經(jīng)完成申請(qǐng)銀行貸款的義務(wù)，但不愿意協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，行為已經(jīng)構(gòu)成違約，買家要求郭先生履行合同義務(wù)的訴訟請(qǐng)求合理合法，郭先生應(yīng)與買家共同到房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。由于合同中既約定雙方選擇銀行托管的方式交割房款，也約定首期款在取得房地產(chǎn)交易中心收繳證件收據(jù)當(dāng)天付清，貸款款項(xiàng)于買賣完成并辦妥他項(xiàng)權(quán)登記后由貸款銀行直接劃入郭先生的賬戶，且合同中未約定辦理銀行托管的具體時(shí)間，導(dǎo)致雙方對(duì)支付房款的具體方式，如辦理銀行托管是在取得房地產(chǎn)交易中心收繳證件收據(jù)之前還是之后，貸款款項(xiàng)應(yīng)否交由銀行托管產(chǎn)生了爭(zhēng)議，由于上述約定確實(shí)有不明確和沖突之處，雙方因此產(chǎn)生爭(zhēng)議導(dǎo)致合同未能履行，不能歸責(zé)于一方，因此無論是郭先生要求沒收定金并獲得賠償?shù)囊?，還是買家要郭先生支付違約金的要求都缺乏事實(shí)依據(jù)，不被法院支持。

對(duì)于郭先生遭遇到的情況，中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示，在二手房交易過程中，通過按揭貸款方式交易的房屋，一般的操作方式是，銀行托管僅包括定金和首期房款，后續(xù)銀行貸款由銀行發(fā)放。賣家對(duì)同貸書能否保證放款，對(duì)交易過戶后能否順利拿到房款存在疑慮，無可厚非，若想避免這樣的情況，可以對(duì)交易細(xì)節(jié)作更明確的約定，比如辦理銀行托管是在取得房地產(chǎn)交易中心收繳證件收據(jù)之前還是之后，貸款款項(xiàng)應(yīng)否交由銀行托管等，雙方約定越仔細(xì)考慮越周全，才能避免產(chǎn)生糾紛。

銀行托管

辦理流程

買方或賣方委托中介尋找房源或客戶——找到滿意的房源或客戶，簽訂買賣合同——買賣雙方共同向銀行提出辦理交易資金托管服務(wù)申請(qǐng)——買賣雙方與銀行簽訂《交易資金托管協(xié)議》——買方到銀行開交易資金托管專戶并存入購房款項(xiàng)，由銀行托管——買賣雙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)——辦理完過戶手續(xù)，根據(jù)買賣雙方授權(quán)，銀行按指令撥付購房款。