不久前，網(wǎng)上瘋傳“70年產(chǎn)權(quán)取消”的新聞，尤其是在微信朋友圈里，關(guān)于房地產(chǎn)稅加快進(jìn)入立法、中央取消房產(chǎn)證70年權(quán)限的帖子被轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去。雖然有關(guān)部門和專家學(xué)者已經(jīng)出來(lái)辟謠，但對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，房子這最重要的財(cái)產(chǎn)可不容一點(diǎn)馬虎！

 

70年產(chǎn)權(quán)到期怎么辦？70年產(chǎn)權(quán)到期，房子難道就不是我的了嗎？這大概是購(gòu)房者心里最大的疑問(wèn)。不僅如此，還有40年、50年產(chǎn)權(quán)的房子，這些項(xiàng)目到期后產(chǎn)權(quán)會(huì)不會(huì)延長(zhǎng)、續(xù)期如何續(xù)，有沒(méi)有法律規(guī)定，對(duì)買了房的、打算買房的都是關(guān)乎切身利益的大事。在“以房養(yǎng)老”政策開始在一些地區(qū)試點(diǎn)時(shí)，“房子70年后怎么辦”的問(wèn)題再次變得迫切和現(xiàn)實(shí)。

 

“房屋產(chǎn)權(quán)”最多只有70年

 

剛剛在北京買下一套商品房的陸超（化名）原本并沒(méi)有去想70年之后的事，直到他無(wú)意中看到《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》，在這部2005年頒布的地方法規(guī)中明確規(guī)定：“土地有償使用期限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請(qǐng)，未申請(qǐng)或者申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，期滿后的土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回。”

 

“屆滿”“未獲批準(zhǔn)”“無(wú)償收回”這些字眼讓陸超開始擔(dān)心自己房子未來(lái)的命運(yùn)。一想到有一天自己傾全家之財(cái)買下的房子可能會(huì)不屬于自己，陸超就惴惴不安。

 

之所以陸超有這樣的擔(dān)心，是因?yàn)槲覈?guó)的土地使用權(quán)是有期限的，產(chǎn)權(quán)計(jì)算時(shí)間也是從開發(fā)商獲得土地時(shí)開始計(jì)算，而不是從購(gòu)房人獲得房子的那一刻算起。最常見的也是產(chǎn)權(quán)時(shí)效最長(zhǎng)的就是70年的住宅產(chǎn)權(quán)，而商住則多為40年或50年的產(chǎn)權(quán)。

 

那么、40年、50年或者70年后，“我的房子還是我的嗎？或者說(shuō)，要怎樣它才能繼續(xù)屬于我呢？”陸超的困惑也代表了很多購(gòu)房人心中的疑問(wèn)。

 

土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)分離

 

到期后可續(xù)約產(chǎn)權(quán)

 

要想知道房屋產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦，首先要了解我國(guó)的房屋制度，土地和土地上面的房屋是具有不同的所有權(quán)的。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別就在于：房屋所有權(quán)（即房產(chǎn)權(quán)）是永久的，沒(méi)有期限限制，只要房產(chǎn)沒(méi)有完全毀損滅失就能一直享有，“房產(chǎn)證里是沒(méi)有期限登記欄的”；而土地使用權(quán)是有期限的，比較常見的是40年、50年和70年。

 

也就是說(shuō)房子的所有權(quán)是永久的，只要房子不塌，這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的，但土地是國(guó)家的。根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)不同，租用國(guó)家土地的周期也不同：像住宅用地產(chǎn)權(quán)為70年，工業(yè)、科教文衛(wèi)體綜合類用地產(chǎn)權(quán)為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地產(chǎn)權(quán)為40年。

 

根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的，將自動(dòng)續(xù)期。可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價(jià)格，類似于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額。

 

另外，如果土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國(guó)家無(wú)償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。

 

還有一種情況是，土地使用者提出續(xù)期申請(qǐng)，根據(jù)法律規(guī)定沒(méi)有批準(zhǔn)續(xù)期的（即根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的），土地使用權(quán)國(guó)家無(wú)償收回，但對(duì)于地上房產(chǎn)，根據(jù)收回時(shí)的殘余價(jià)值給予相應(yīng)補(bǔ)償。

 

續(xù)期價(jià)格或?qū)凑债?dāng)時(shí)樓面毛地指導(dǎo)價(jià)格

 

雖然住宅產(chǎn)權(quán)期滿后可自動(dòng)續(xù)期。但再次申請(qǐng)土地使用需要補(bǔ)繳多少土地出讓金，應(yīng)該以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿意繳，能否繳得起，一旦有房屋業(yè)主不愿意繳納，土地上的房屋該怎么處理？這一系列的問(wèn)題暫時(shí)還沒(méi)有明確的政策能夠回答。

 

有些人悲觀地認(rèn)為，雖然土地產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家，房屋產(chǎn)權(quán)是個(gè)人的，但70年土地使用權(quán)到期后仍可能會(huì)出現(xiàn)“房隨地走、國(guó)家補(bǔ)償”的情況。畢竟房屋的價(jià)值隨著時(shí)間的推移會(huì)減少，土地的價(jià)值則剛好相反，而這也是人們會(huì)擔(dān)心產(chǎn)權(quán)到期后的根源所在。不過(guò)，在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，這不太可能成為一種普遍的方式。

 

楊紅旭認(rèn)為，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，土地到期后按照當(dāng)時(shí)的樓面毛地指導(dǎo)價(jià)格，依一定比例繳費(fèi)。這也是當(dāng)下最被認(rèn)同的方式。另外，根據(jù)《物權(quán)法》“自動(dòng)續(xù)期”的法律精神，保障房屋產(chǎn)權(quán)所有者對(duì)物業(yè)的合法權(quán)利應(yīng)當(dāng)是立法的基本出發(fā)點(diǎn)，直接收回土地，或是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳巨額土地差價(jià)的可能性微乎其微。“國(guó)家會(huì)適時(shí)地進(jìn)行政策調(diào)整，在商品住宅土地使用權(quán)集中到期前肯定會(huì)出臺(tái)相對(duì)完善和公平的法律、法規(guī)。”

 

商住樓已有到期后補(bǔ)地價(jià)續(xù)期先例

 

除了70年產(chǎn)權(quán)的住宅，樓市中還存在大量的商住樓。由于商住樓的土地性質(zhì)屬于商業(yè)綜合用地，產(chǎn)權(quán)一般為40年或50年。當(dāng)然也有一些例外，像朝陽(yáng)門的佳匯國(guó)際中心、亞奧板塊的傲城融富中心等少數(shù)幾個(gè)商住項(xiàng)目，是為數(shù)不多的幾個(gè)具有70年大產(chǎn)權(quán)但同樣屬于商業(yè)用地的項(xiàng)目。

 

相比較70年的住宅，不少商住項(xiàng)目因?yàn)槲恢煤茫瑑r(jià)格較便宜，吸引了大量購(gòu)房人。同樣，產(chǎn)權(quán)年限較少的原因，也讓商住項(xiàng)目先于住宅產(chǎn)權(quán)到期。而政府對(duì)于產(chǎn)權(quán)到期商住樓的處理也為住宅項(xiàng)目提供了借鑒。

 

深圳的國(guó)際商業(yè)大廈就是國(guó)內(nèi)第一個(gè)續(xù)約土地使用權(quán)的案例。該項(xiàng)目由于歷史遺留問(wèn)題，在同一棟樓內(nèi)，有20年、30年、40年、50年這四種年限不一的房產(chǎn)證。最早的20年產(chǎn)權(quán)部分早已到期，為此，政府出臺(tái)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長(zhǎng)土地使用年期，在剩余年期（國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)使用年期減去已使用年期）范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，并按約定年期一次性支付。按照該《規(guī)定》，國(guó)際商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)到期的房源，都通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金，完成了續(xù)期，也令眾多商住項(xiàng)目看到了續(xù)期的重要依據(jù)。