在境內(nèi)資本市場對(duì)上市公司融資融券的政策放松下，房企在境外融資的困局得到修正，而在國內(nèi)的融資融券找到出路。

    從去年開始，國內(nèi)監(jiān)管部門開始允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行債券，這是2009年之后再次放開房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行。

    在今年1月份，證監(jiān)會(huì)決定調(diào)整對(duì)上市公司再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的工作機(jī)制，國土部不再進(jìn)行事前審查。此前企業(yè)可能存在的閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為，將會(huì)因此暫停這些公司的上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

    去年下半年，監(jiān)管部門也進(jìn)一步允許部分上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行中票，所募資金可作符合國家政策支持的普通商品房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還銀行貸款等用途。

    關(guān)于房企在境內(nèi)債券市場進(jìn)一步利好消息是，銀行間市場交易商協(xié)會(huì)剛剛下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)債務(wù)融資工具市場規(guī)范發(fā)展工作措施的通知》，意在發(fā)揮債務(wù)融資工具對(duì)包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資支持。

    另外，據(jù)稱交易商協(xié)會(huì)也計(jì)劃推進(jìn)國資委下屬多家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企集團(tuán)或下屬房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)中期票據(jù)，募集資金用于符合條件的普通商品房建設(shè)相關(guān)領(lǐng)域。

    對(duì)此，多位債券資信行業(yè)人士分析指出，房企銀行間市場發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)放寬，受益企業(yè)融資渠道將進(jìn)一步豐富，融資成本也會(huì)有所降低。

    雖然近期債券市場的政策調(diào)整直接對(duì)準(zhǔn)的是有著央企和國企背景的房地產(chǎn)企業(yè)，但實(shí)際上，國內(nèi)資本市場對(duì)這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資，已經(jīng)在試圖全面放松。

    標(biāo)桿房企恒大地產(chǎn)剛剛在境內(nèi)完成了一筆總額50億元為期5年的公司債發(fā)行，該公司還將繼續(xù)在境內(nèi)發(fā)行累計(jì)達(dá)到200億元的公司債。

    令資本市場所熟知的是，恒大地產(chǎn)在國內(nèi)是典型的高負(fù)債和高融資成本的房地產(chǎn)開發(fā)商，其在內(nèi)地排名前20位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中負(fù)債水平最高。

    美銀美林發(fā)表報(bào)告指出，恒大地產(chǎn)在此前的凈負(fù)債比率一度達(dá)到了250%，要求今年償付的短期債務(wù)也達(dá)到790億元，并且到年中有約為62億港元的利息償付。

    不過，恒大地產(chǎn)發(fā)行這筆規(guī)模為50億元的公司債不僅獲得了2倍的超額認(rèn)購，并且發(fā)行利率僅為5.38%，這是公司發(fā)行中長期債券歷史上的最低利率水平。

    恒大地產(chǎn)在今年2月份同樣發(fā)行了一筆總額為10億美元的5年期海外債券，不過發(fā)行利率則達(dá)到了12%。而許多境外發(fā)債的平均利率水平也會(huì)超過8%。

    恒大地產(chǎn)在境內(nèi)發(fā)債除了收獲2倍超額認(rèn)購及低息發(fā)行外，境內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也給予了恒大地產(chǎn)更高的信用評(píng)級(jí)。

    恒大地產(chǎn)在近期獲得了國內(nèi)3家最大的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的高評(píng)級(jí)，中誠信證評(píng)、大公國際與聯(lián)合評(píng)級(jí)都給予了恒大地產(chǎn)這筆境內(nèi)債券最高信用等級(jí)AAA。與此同時(shí)，3家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)還都進(jìn)一步給予了發(fā)債主體恒大地產(chǎn)以AAA的主體最高信用等級(jí)，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。

    這樣的高評(píng)級(jí)在國內(nèi)是超常的評(píng)級(jí)優(yōu)待。在過往時(shí)間里，少有上市公司能夠同時(shí)獲得國內(nèi)這3家最大且最具權(quán)威性的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予的AAA評(píng)級(jí)。

    一位行業(yè)人士在接受采訪時(shí)表示，AAA評(píng)級(jí)是國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)能夠給予的最高信用評(píng)級(jí)，在國內(nèi)除了像中石油、中信集團(tuán)、國家電網(wǎng)這樣的央企巨頭，幾乎難有上市企業(yè)可以同時(shí)獲得AAA信用評(píng)級(jí)。

    不過，值得注意的是，恒大地產(chǎn)目前在內(nèi)地資本市場的評(píng)級(jí)是AAA，而在國際市場的評(píng)級(jí)則只有B+。

    國際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾在今年5月初剛剛下調(diào)恒大地產(chǎn)的長期信用評(píng)級(jí)至“B+”，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。

    對(duì)此評(píng)級(jí)下調(diào)標(biāo)普給出的解釋是，恒大地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況惡化程度超過了標(biāo)普的預(yù)期，并且預(yù)計(jì)公司在未來一年時(shí)間里不會(huì)有任何明顯改善。

    從去年佳兆業(yè)集團(tuán)離岸債券違約事件以來，海外投資者對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的境外融資均有警惕，并且已經(jīng)明顯收緊。

    根據(jù)研究機(jī)構(gòu)對(duì)今年前4月房企海外融資情況的統(tǒng)計(jì)，到今年4月底，房企首4月海外融資合計(jì)僅為63.3億美元，較去年同期的198.08億美元下降了68%。

    不過，在國內(nèi)包括放松限購、下調(diào)房貸利率、首付比例等一系列房地產(chǎn)松綁與刺激政策后，國內(nèi)房地產(chǎn)銷售開始轉(zhuǎn)暖。此外，監(jiān)管部門也樂于將這些有著急切融資需求的房企，逐步引導(dǎo)至國內(nèi)資本市場。

    除了恒大地產(chǎn)順利發(fā)行50億元公司債并獲得追捧外，近期包括金地集團(tuán)和金科股份均獲得了至少30億元的票據(jù)或債券發(fā)行額度。今年4月底，金地集團(tuán)在銀行間市場交易商協(xié)會(huì)成功注冊(cè)了為期3年的總值30億元的中期票據(jù)，發(fā)行利率只有4.9%，據(jù)稱金地集團(tuán)發(fā)行的這筆中票也獲得了境內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)AAA評(píng)級(jí)。

    與恒大地產(chǎn)類似，金地集團(tuán)也將在境內(nèi)資本市場做更多的融資安排。根據(jù)公司在去年所作發(fā)行不超過95億元的債務(wù)融資工具的信息披露，金地集團(tuán)計(jì)劃在境內(nèi)市場發(fā)行的債務(wù)融資工具將包含中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資券和資產(chǎn)支持票據(jù)等。

    證監(jiān)會(huì)近期也審核通過了金科股份推出的公司債融資計(jì)劃。金科股份計(jì)劃發(fā)行不超過38億元的固定利率債券，所募資金也都用于調(diào)整公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)以及未來可能的收購兼并項(xiàng)目等。