規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)似乎從來不乏轉(zhuǎn)型的熱情。在上一波投資礦業(yè)的熱潮退去之后，面臨當前行業(yè)愈發(fā)分化的環(huán)境下，這些中小房企又開始走上新的轉(zhuǎn)型道路，而這次它們轉(zhuǎn)型的方向，則是時下在資本市場備受追捧的醫(yī)療、科技、文化等行業(yè)。
根據(jù)研究機構(gòu)愛建證券研究部的一份研究報告顯示，截至今年4月，至少有86家A股上市房企宣布進行轉(zhuǎn)型，宣布轉(zhuǎn)型的上市房企占比接近6成。
最新的轉(zhuǎn)型樣本來自新潮實業(yè)（600777）和綠景控股（000502）。6月11日晚間，綠景控股發(fā)布公告，以1402萬元的價格轉(zhuǎn)讓一個房地產(chǎn)項目公司的股權(quán)。隨著這個最后的地產(chǎn)項目出售，也意味著綠景控股的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將告結(jié)束，而它的轉(zhuǎn)型方向，則落在了醫(yī)療健康領(lǐng)域。
6月12日，因重大資產(chǎn)重組停牌逾半年的新潮實業(yè)復(fù)牌，當日，該股股價強勢封于漲停板。根據(jù)公告，該公司斥資22.1億元間接購入美國一塊成熟的油氣資產(chǎn)，轉(zhuǎn)型能源型上市公司。
伴隨而來的，則是這些宣布轉(zhuǎn)型的中小房企，在這一輪的A股牛市中漲幅明顯高于行業(yè)的平均增幅。金融數(shù)據(jù)服務(wù)商wind資訊提供的數(shù)據(jù)顯示，年初至今，房地產(chǎn)板塊144只個股中，有81只個股漲幅超過一倍，占比接近六成。跨界、轉(zhuǎn)型成為推動中小房企股價上揚的重要推手。
對于中小房企近期的轉(zhuǎn)型浪潮，接受采訪的房地產(chǎn)分析人士表示，隨著土地、人力等成本上升，房企毛利率呈逐漸下滑趨勢。對于中小房企而言，其資金實力、管理能力、項目資源較大房企劣勢都很明顯，在地產(chǎn)行業(yè)增速下行的情況下，中小房企經(jīng)營風(fēng)險不斷顯現(xiàn)。受制于融資、品牌、人力資源等方面的劣勢，中小房企下滑速度較大房企更快，因此其轉(zhuǎn)型意愿也更加強烈。
紛繁多樣的轉(zhuǎn)型方向
自去年起，房企轉(zhuǎn)型的聲音就不絕于耳。無論是龍頭企業(yè)如萬科（000002）、保利（600048）、金地（600383），亦或是華業(yè)地產(chǎn)（600240，已更名為華業(yè)資本）、宜華地產(chǎn)（000150，已更名為宜華健康）、華麗家族（600503）這樣的中小型房企，其轉(zhuǎn)型的決心都顯得異常堅決。
去年11月，華麗家族刊發(fā)公告宣布公司要“去房地產(chǎn)化”，轉(zhuǎn)行專注于投資領(lǐng)域。隨后，它宣布公司的投資領(lǐng)域?qū)Ｗ⒂跈C器人、石墨烯、臨近空間飛行器等方向。
華麗家族是近期A股上市房企徹底去地產(chǎn)化的縮影。他們逐步收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)，向與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度不高甚或毫無關(guān)聯(lián)的行業(yè)延伸，以探求新的業(yè)務(wù)方向。這類企業(yè)在本輪牛市中不少，而他們轉(zhuǎn)型的方向大多集中于新能源、新材料、健康醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)、文化傳媒體育、金控等本輪牛市最熱門的行業(yè)。
根據(jù)愛建證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月，A股上市房企中約有19家宣布徹底去地產(chǎn)化，除華麗家族外，還包括宜華健康、綠景控股、中關(guān)村（000931）等一些中小型房企。
以宜華健康為例，該公司于去年宣布轉(zhuǎn)型醫(yī)療健康領(lǐng)域。去年7月，它宣布斥資7.2億收購廣東的一家醫(yī)療服務(wù)公司全部股權(quán)，在5個月后又收購深圳一家從事互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療信息平臺開發(fā)與應(yīng)用的高科技公司的20%股權(quán)，該科技公司與廣東的一家三家醫(yī)院推出了如今時髦的網(wǎng)絡(luò)醫(yī)院。“健康醫(yī)療服務(wù)收入以后將成為公司主要業(yè)務(wù)收入來源，也將成為公司今后的主要業(yè)務(wù)發(fā)展方向。”宜華健康在此前的公告中寫道。
“涉足當前市場追捧的板塊，屬于尋找新概念和新的盈利機會的做法。”易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴躍進對中小房企轉(zhuǎn)型新行業(yè)時評論說，“這對于企業(yè)提振股價和提高投資者信心程度都有積極意義。”他說，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)板塊的市場空間正越來越狹窄，導(dǎo)致這些中小房企戰(zhàn)略擴張明顯缺乏動力。這個時候若不積極轉(zhuǎn)型，可能地產(chǎn)板塊會加大一些隱性成本。
嚴躍進分析表示，對于此類地產(chǎn)企業(yè)而言，土地以及房產(chǎn)項目的規(guī)模并不是很大，而新獲取的地塊以及開發(fā)潛力也不高，這使得部分資金面臨沉淀的壓力。若不積極尋找新的投資領(lǐng)域，此類資金的機會成本就會加大。另外，若缺乏一個擴張，可能投資者會認為此類地產(chǎn)股缺乏一個可持續(xù)增長的業(yè)績支撐，這會帶來股價的下滑，不利于此類公司品牌力的擴張。
“尤其經(jīng)歷了2014年市場降溫的寒潮后，此類中小房企對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在疑慮和困惑，最主要是其在未來土地市場上會更顯弱勢，并不能拿到優(yōu)質(zhì)或者高價的地塊，”嚴躍進說，“所以轉(zhuǎn)型的做法，本質(zhì)上是為業(yè)務(wù)拓寬尋找突破口。”
跨界噱頭下的估值提升
從去年下半年開始的本輪牛市狂潮，讓眾多中小房企嘗到了轉(zhuǎn)型或者跨界的甜頭。由于本輪牛市中資金對于互聯(lián)網(wǎng)、高科技概念股的追捧，“去地產(chǎn)化”的中小房企在A股市場受到了極大的關(guān)注。身兼多重概念的華麗家族就是典型的例子。
5月5日晚間，停牌3個多月的華麗家族發(fā)布了定增公告，擬發(fā)行不超26.656億元的股份，用于打造三大科技板塊:石墨烯、機器人和臨近空間飛行器。5月6日復(fù)牌之后，華麗家族連續(xù)13個交易日漲停。16個交易日的時間，股價從6.7元，直接漲到了30元，漲幅達到350%。
跨界轉(zhuǎn)型帶來的市場估值提升，正在這些中小房企身上一遍遍上演。6月12日復(fù)牌的新潮實業(yè)，在上周的股市暴跌中，仍然逆勢獲取了連續(xù)4個漲停板，股價也從停牌前的11元沖高至20元。
這種估值差異在轉(zhuǎn)型健康醫(yī)療領(lǐng)域的房企身上體現(xiàn)也較為明顯。自宣布轉(zhuǎn)型健康醫(yī)療后，宜華健康股價從1月約15元的股價中值上漲至4月停牌時的52元，上漲幅度接近250%。
同樣轉(zhuǎn)型醫(yī)療健康領(lǐng)域的華業(yè)資本，其股價也從1月復(fù)牌時的7.9元沖高至24元的峰值。盡管以昨日19.17元的收盤價計算，其股價在今年的上漲幅度也超過142%。
房地產(chǎn)行業(yè)分析人士稱，與房地產(chǎn)行業(yè)相對較低的市盈率相比，本輪牛市中獲得資本青睞的新興板塊，其市盈率普遍較高，中小房企轉(zhuǎn)型新興行業(yè)，除了能夠制造噱頭獲得市場關(guān)注，其欲轉(zhuǎn)向行業(yè)的高市盈率也將會為這些轉(zhuǎn)型房企帶來實實在在的估值提升。
“對于一些在白銀時代不具有競爭優(yōu)勢或者競爭優(yōu)勢不明顯的房企來說，轉(zhuǎn)型升級是他們拓展自身新增長點和贏利點的最佳途徑。”興業(yè)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師閻常銘說，“雖然短期無法判斷公司新進入領(lǐng)域是一片紅海或者藍海，但轉(zhuǎn)型升值房企仍將受益于新進入領(lǐng)域和地產(chǎn)行業(yè)之間的估值差。”
但分析人士表示，盡管這些中小房企近期的轉(zhuǎn)型獲得了資本市場的青睞，但這些估值的提升主要建立在此輪牛市較高的市場情緒上，這些企業(yè)轉(zhuǎn)型的市場開拓前景目前仍不得而知。“這有點讓人想起前幾年中小房企掘金礦業(yè)的那波浪潮，”嚴躍進說。嚴躍進口中的房企“掘金”狂潮，出現(xiàn)在2010年。在嚴厲的調(diào)控政策和殘酷的市場競爭下，中小房企開啟了自身的轉(zhuǎn)型之路——一批房企選擇礦業(yè)作為轉(zhuǎn)型的行業(yè)。那段時間，房企收購礦業(yè)公司的公告被頻頻發(fā)出。包括天業(yè)股份、華業(yè)資本、中弘股份等涉礦的上市房企，也成為資本市場的追捧對象，漲幅遠超礦業(yè)股。
不過，從去年的房企業(yè)績報告來看，前幾年趁著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之時投資礦業(yè)的中小房企，并沒有賺得一桶金，不盈利甚至虧損成為普遍現(xiàn)象。以華業(yè)資本為例，去年的年度報告顯示，其投資的多個礦井仍然沒有達到開采條件，目前仍屬于虧損狀態(tài)。
“這就和當年的情形一樣，”嚴躍進說，“仍然沒有盈利基礎(chǔ)的中小房地產(chǎn)企業(yè)進入了陌生的行業(yè)，靠著市場的熱度迅速提高估值，股東能變現(xiàn)的就迅速變現(xiàn)，企業(yè)能增發(fā)的就迅速增發(fā)。”
