2015年上半年，全國樓市在多輪政策推動下逐漸走出低谷，成交量上漲明顯。在各大城市中，北京、上海等重點(diǎn)城市月成交量更是屢創(chuàng)新高。值得關(guān)注的是，樓市回暖的熱潮中，北京豪宅產(chǎn)品表現(xiàn)尤其搶眼，特別是昔日各大高價地項(xiàng)目紛紛入市并持續(xù)熱銷，讓2015“豪宅元年”熱鬧非常。

 

利好政策發(fā)力 樓市走出低谷

 

從“降低首付”、“調(diào)整公積金貸款額度”，到“三次降準(zhǔn)降息”，2015年上半年，樓市各項(xiàng)利好政策頻現(xiàn)。政策組合拳持續(xù)發(fā)力，樓市購房需求不斷釋放，帶動2015年上半年的房地產(chǎn)市場逐漸走出低迷。

 

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都等全國8大重點(diǎn)城市樓市交易量普遍走出低谷，尤其是在“330”新政之后，月度交易量屢創(chuàng)新高。

 

與新房市場相比，二手住宅交易量同比漲幅更加明顯。例如在北京，來自鏈家地產(chǎn)市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至6月28日，2015年上半年北京市二手住宅網(wǎng)簽量為82319套，較去年同期上升88.6%。

 

成交量上漲的同時，房價也水漲船高，其中，北上廣深一線城市的新房和二手房價格均表現(xiàn)為“穩(wěn)中上漲”。深圳和上海房價在成交量漲幅較大的同時房價漲幅更加明顯，而成交量漲幅相對平穩(wěn)的北京和廣州，房價則相對平穩(wěn)。對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部李巧玲對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，如果市場持續(xù)回暖，新房價格還會有上漲空間。

 

北京豪宅市場成交量創(chuàng)歷史新高

 

在樓市整體量價齊升的背后，豪宅市場表現(xiàn)尤其搶眼，成為樓市一道獨(dú)特的風(fēng)景。在北京，各路明星高價樓盤紛紛登場，擬售價格不斷創(chuàng)出新高。為此，業(yè)內(nèi)形象地將2015年定義為“豪宅元年”。

 

來自亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，北京公寓豪宅市場(成交均價超過6萬元/平米)以739套的成交量創(chuàng)下歷史新高。分析稱，這個創(chuàng)新高的成交量含金量頗高，不僅是因?yàn)槌山涣客却鬂q127%，更為可貴的是成交量的增漲是建立在均價上漲的基礎(chǔ)上。今年上半年，整體公寓豪宅市場的均價水平為87138元/平米，同比上漲19%。

 

2015年上半年，截止到6月24日北京豪宅市場成交情況。

 

提到豪宅，不能不提到影響北京樓市的“地王”項(xiàng)目，萬柳地塊、農(nóng)展館地塊以及孫河地塊等高價地項(xiàng)目曾經(jīng)轟動京城，如今這些樓盤已經(jīng)入市銷售。

 

日前，融創(chuàng)中國北京壹號院舉辦全球發(fā)布會，備受關(guān)注的北京農(nóng)展館地王項(xiàng)目案名確定并正式亮相。早在去年12月份，融創(chuàng)農(nóng)展館地塊7號樓51套房源已取得預(yù)售許可證，取證住宅的擬售均價為16.5023萬元/平米，最高單價達(dá)到190821元/平方米。不過，北京壹號院最貴的房子還在后面。據(jù)稱，項(xiàng)目臨湖樓棟的產(chǎn)品價格將達(dá)到40萬元/平米，這一價格將刷新北京樓盤單價記錄。

 

據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理發(fā)現(xiàn)，相繼入市的“地王”項(xiàng)目還有孫河地塊的中糧瑞府。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公布的信息顯示，已經(jīng)取證的包括9個樓棟的48套房源，擬售單價大多在8萬元至9萬元以上。其中，19#住宅樓報價尤為扎眼，這棟樓的4套房擬售價格超過18萬元/平米。同時，6月11日和28日，龍湖西局地塊項(xiàng)目西宸原著兩批次房源取得預(yù)售許可證，所有產(chǎn)品擬售價格超過10萬元/平米，最高平均擬售價達(dá)到18萬元/平米。而在年初入市的萬柳書院項(xiàng)目，銷售均價達(dá)到16.5萬元/平米，目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)簽約21套。

 

另據(jù)了解，未來北京樓市包括首開瑯樾、保利東壩項(xiàng)目、恒大華府、佳兆業(yè)廣場、駿豪中央公園廣場、遠(yuǎn)洋劉娘府項(xiàng)目、泰禾西局項(xiàng)目等至少10多個項(xiàng)目，將以超10萬每平米的價格陸續(xù)入市。

 

競爭加劇 中長期存去化壓力

 

談到上半年樓市熱銷尤其是高端項(xiàng)目的受捧，李巧玲分析稱，由于持續(xù)不斷的利好因素，促使剛需和改善性購房需求積極入市，整體去化率都有明顯提升。在高端市場，很多高端項(xiàng)目占據(jù)城市稀缺地段，入市后大多表現(xiàn)出熱銷的現(xiàn)象。

 

眾多豪宅項(xiàng)目入市，必然增加產(chǎn)品競爭壓力。此時，開發(fā)商該如何打造產(chǎn)品，如何爭奪市場有限的高端需求，恐怕還需要做好市場調(diào)研并在產(chǎn)品設(shè)計上下足功夫。

 

近日，克而瑞信息集團(tuán)提供的資料顯示，目前北京市場上單價超過10萬元/平方米的項(xiàng)目已達(dá)20余個，由于部分豪宅需求已提前消耗，后期恐難有對等的需求量來維持現(xiàn)有市場熱度。同時，北京市場超級豪宅的集中入市，致使市場競爭進(jìn)入白熱化，項(xiàng)目間的成交量會有較大分化。更為重要的是，豪宅項(xiàng)目魚貫入市，已使供應(yīng)已遠(yuǎn)超市場承載能力，中長期庫存去化堪憂。

 

在李巧玲看來，開發(fā)商應(yīng)該通過提高產(chǎn)品性價比來提高競爭力。不過，在庫存去化方面，高端住宅市場與普通住宅市場不同，因?yàn)樾枨笙鄬^少，消化周期也要更長一些。