近日，綠地金融再下一城，挺近東北，全資設(shè)立了黑龍江省綠地股權(quán)金融資產(chǎn)交易中心，而格力地產(chǎn)也于近日宣布將設(shè)立商業(yè)保理公司和小額貸款公司。

目前，眾多房企紛紛宣布進(jìn)軍“大金融”領(lǐng)域，不一而足。僅僅商業(yè)銀行方面，就有綠地(遼寧盤錦銀行、錦州銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行)、恒大(華夏銀行)、萬科(徽商銀行)、泛?？毓?民生銀行)、越秀(創(chuàng)興銀行)、中天城投(貴陽銀行、貴州銀行)、新湖中寶(溫州銀行)等多家房企有了實際的參股動作。

房企布局大金融至少有4個方面的好處，一是獲取投資收益;二是有助于融資管理;三是拓展新戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，創(chuàng)造新盈利點;四是促進(jìn)地產(chǎn)與金融的協(xié)同，甚至實現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合循環(huán)放大。既然房企布局金融業(yè)務(wù)有這么多好處，各種金融牌照是不是多多益善呢?而進(jìn)入這些金融業(yè)務(wù)的難度又如何?

可以看出，銀行、保險、券商等傳統(tǒng)金融牌照的獲取難度是很大的，而有些牌照甚至已經(jīng)凍結(jié)發(fā)放，目前大部分房企聲稱布局的銀行、券商、保險領(lǐng)域，更多只是參股，獲取的更多是投資收益而已，即使是所謂的單一最大股東，也并非就獲取了實際控制權(quán)。

以商業(yè)銀行為例，目前商業(yè)銀行的治理體系都相對成熟和規(guī)范，即使最大股東也很難做到一家獨大(何況一些房企的持股比例甚至連話語權(quán)都沒有)。對于房企而言，除了作為股東獲取投資收益，最多也就是獲取一定的關(guān)聯(lián)貸款和業(yè)務(wù)合作便利。更何況從融資和業(yè)務(wù)合作上講，相較于房企所持股的一些中小銀行，還不如與大中型銀行的合作效果更好。

從另一個角度講，房企布局大金融也沒有必要像平安、中信、光大、華融等金融集團(tuán)去追求金控全牌照，一方面是難度太大，成本太高，時間太長，另一方面，有些牌照與房企主業(yè)的相關(guān)程度并不大，甚至跨度有點大，頗有舍本逐末的意味。房企布局金融業(yè)務(wù)，應(yīng)更多考慮與自身主業(yè)的相互支撐與相互融合。為了實現(xiàn)拓展金融業(yè)務(wù)和產(chǎn)融結(jié)合這2個更為核心的目的，綜合考慮難度和作用，我們認(rèn)為房企布局以下金融業(yè)務(wù)更佳。

1、保險：資金成本低，運作靈活，與地產(chǎn)結(jié)合緊密

相對與銀行和券商牌照，保險業(yè)務(wù)與實體產(chǎn)業(yè)的配合效果更佳，一是由于保險資金的來源成本很低，二是保險資金的投向限制較少，運作方式也靈活。不論是國外的巴菲特模式，還是國內(nèi)的復(fù)星模式，都是充分利用了保險業(yè)務(wù)的優(yōu)勢。而險資頻繁圍獵房企和踴躍拿地的背后也正體現(xiàn)了保險與地產(chǎn)的結(jié)合之緊密。

從實例上看，泰禾、陽光城參與設(shè)立海峽人壽便是良策，而房企若不能參控股保險公司，如碧桂園引入險資參股也是不錯的選擇。

2、互聯(lián)網(wǎng)金融：重大風(fēng)口，模式多樣，想象空間巨大

互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域目前主要以第三方支付、P2P、眾籌為主要代表(不計傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)化)，運作方式相對靈活，且不論獨立開展業(yè)務(wù)的前景，就看與房地產(chǎn)領(lǐng)域的結(jié)合也頗為緊密。比如第三方支付與商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的結(jié)合(萬達(dá)收購快錢)，P2P之于房產(chǎn)銷售(“首付貸”)、社區(qū)理財(花樣年)，眾籌的玩法則更為多樣，如當(dāng)代置業(yè)的眾籌建房等，而萬達(dá)的眾籌產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”更是直接成為一種融資工具。互聯(lián)網(wǎng)金融的形態(tài)和模式遠(yuǎn)不止于此，未來的想象空間依然很足，宜趁著監(jiān)管尚不明朗時及時搶先布局。

3、基金：輕資產(chǎn)利器，“用別人的錢干自己的事”

“地產(chǎn)+基金”的模式已經(jīng)被凱德和美國普洛斯成功實踐過，對于持有型物業(yè)，通過基金持有物業(yè)，房企負(fù)責(zé)運作管理的輕資產(chǎn)模式已經(jīng)被大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商、工業(yè)地產(chǎn)商所認(rèn)可和實踐。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金地集團(tuán)等房企也已經(jīng)開展了地產(chǎn)基金的運作，而隨著REITs的逐漸開放，房企基金化試水將更進(jìn)一步。

私募地產(chǎn)基金設(shè)立的門檻較低，與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的協(xié)同性較強(qiáng)，并且可以使房企獲得多元收入，對于開發(fā)運營持有型物業(yè)的房企可適時布局。此外，投資、并購基金亦是值得房企嘗試的領(lǐng)域。

4、金融資產(chǎn)交易所：金融資產(chǎn)集散地，與地產(chǎn)及其他金融業(yè)務(wù)互動顯著

在綠地設(shè)立貴交所、龍交所之前，很少人意識到金融資產(chǎn)交易所的能量。而熱銷的“地產(chǎn)寶”正是通過貴州省綠地金融資產(chǎn)交易中心掛牌的產(chǎn)品，通過該產(chǎn)品便可為綠地自身的地產(chǎn)項目進(jìn)行融資，若為其他企業(yè)進(jìn)行融資還可以從中收取0.5%-2%的服務(wù)費。

對于一些不良金融資產(chǎn)(債權(quán)、土地抵押物等)，綠地還可以通過自己的品牌和開發(fā)能力進(jìn)行改造、盤活和包裝，再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。并且，通過與阿里、平安等大平臺的合作，能夠?qū)⒏黝惤鹑诋a(chǎn)品推向更廣的受眾和市場。此外交易所還可以掛牌小貸資產(chǎn)收益權(quán)產(chǎn)品。綜上，僅綠地的金融資產(chǎn)交易、小貸、開發(fā)三個業(yè)務(wù)就形成了良好的互動和循環(huán)。

5、消費金融：卡位信用消費時代，與“大消費”布局協(xié)同

信用消費全面到來的趨勢勢不可阻擋，銀監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，消費金融行業(yè)資產(chǎn)總計224.23億元，貸款余額208.8億元，實現(xiàn)凈利潤4.66億元，累計為135萬名客戶提供消費金融服務(wù)。當(dāng)然，其中大部分是商業(yè)銀行信用卡和消費貸款。

對于非銀行系，目前消費金融牌照已經(jīng)發(fā)放9家，阿里(“花唄”)、京東(“白條”)、蘇寧(“任性付”)更是已經(jīng)搶先一步，通過其獨特的互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢和消費場景優(yōu)勢取得了初步成果。對于商業(yè)地產(chǎn)運營商以及企圖布局大消費領(lǐng)域的房企，同樣擁有消費場景的優(yōu)勢，可以適時布局消費金融，卡位“大消費”產(chǎn)業(yè)。

6、財務(wù)公司：集團(tuán)內(nèi)部銀行，提高集團(tuán)資金運作效率

財務(wù)公司可以為企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部成員籌資和融通資金，相當(dāng)于集團(tuán)內(nèi)部銀行。不僅可以吸收成員企業(yè)存款，也可以向成員企業(yè)發(fā)放貸款，此外還可以進(jìn)行多項資本運作，將大大有利于集團(tuán)型企業(yè)內(nèi)部資金的高效管理和利用。對于多元化的房企而言，多個板塊間的資金管理能力和效率，將是提升企業(yè)競爭力的關(guān)鍵，設(shè)立財務(wù)公司將大大提升房企戰(zhàn)略格局。不過目前財務(wù)公司牌照的發(fā)放非常嚴(yán)格，一般僅有央企、大型國企和領(lǐng)袖民企能申請下來。

7、小貸：門檻低，金融布局“學(xué)前班”

小貸公司的設(shè)立門檻較低，對于想要拓展金融業(yè)務(wù)，獲取新盈利點的房企可以一試。一方面可以利用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游客戶資源拓展市場(包括供應(yīng)商和其他小型開發(fā)商)，另一方面小貸與P2P平臺的結(jié)合，可以實現(xiàn)杠桿限制和地域限制在一定程度上的突破。目前綠地已經(jīng)在多地設(shè)立小貸公司，中天城投、格力地產(chǎn)也有設(shè)立小貸公司的計劃。

最后，資產(chǎn)管理領(lǐng)域的力量也不容小覷，目前資管已經(jīng)展現(xiàn)出比信托更為靈活運作方式，再加上與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，將迸發(fā)出更多的可能。如“綠地地產(chǎn)寶2期”便是綠地貴交所與平安匯富資產(chǎn)管理公司的聯(lián)合之作。又如，此前被認(rèn)為準(zhǔn)REITs的中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項計劃也是借用了華夏資本的資產(chǎn)管理通道。但對于房企而言，直接進(jìn)入到該領(lǐng)域開展資管業(yè)務(wù)較難，必要性也不大，但宜保持關(guān)注，爭取合作。