聶梅生目前的工作重心主要在養(yǎng)老地產(chǎn)方面。而經(jīng)過一段時(shí)間的摸索，聶梅生所推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)初具雛形。

7月20日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生在“博鰲（樓盤）·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第15屆年會”上接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)表示，與此前開發(fā)商用地產(chǎn)的方式做養(yǎng)老地產(chǎn)不同的是，她目前推行的養(yǎng)老地產(chǎn)可以在兩三年內(nèi)把前期投入收回，后期全都是經(jīng)營性收入。

聶梅生稱，他們所推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)可以做到土地成本和融資成本接近于零。“現(xiàn)在正是先驅(qū)和先進(jìn)交接的時(shí)候，會有一批企業(yè)做起來。但真正推廣可能還要在2020年左右。原來先烈探路的時(shí)候政府態(tài)度不明確，覺得很難做。今年政府出了不少政策支持，力度較大，但政策出來后企業(yè)還在發(fā)愣，沒人接招，這很奇怪，所以我們商會有這個(gè)責(zé)任把這個(gè)招給接下來。”

21世紀(jì)：養(yǎng)老地產(chǎn)這塊您研究了多久？

聶梅生：養(yǎng)老地產(chǎn)這件事情，其實(shí)很多開發(fā)商已經(jīng)大概做了三五年了，這是非常困難的一件事情，從根本上我覺得還是思路有問題。我們把它稱為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，這件事情商會提前做了5年，從2009年開始做標(biāo)準(zhǔn)，到現(xiàn)在進(jìn)入示范階段。我們的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老已經(jīng)起步，而且起步階段得到了國家的支持，得到國家政策性機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)以及大量上下游的綠色建筑類機(jī)構(gòu)的支持，現(xiàn)在已經(jīng)開始有了自己的示范工程和基金，已經(jīng)開始往前推進(jìn)了。

21世紀(jì)：您所推廣的養(yǎng)老地產(chǎn)模式提到一個(gè)“雙零”概念。具體包括資金啟動成本和土地建造兩方面，具體如何做到零成本的？

聶梅生：雙零只是一種形象的說法，是成本趨近于零。做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不可能像招拍掛那樣，把土地財(cái)政融進(jìn)去。在土地財(cái)政背景下，土地成本越來越高，然后房價(jià)越來越高，最后形成很多民怨。但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)業(yè)消費(fèi)領(lǐng)域，所以土地成本要盡量降低，否則就會重走商品房這條老路。

做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在中央有一系列政策支持可以降低土地成本，比如政府劃撥，就可以讓成本幾乎等于零；還有一些屬于原來的存量土地，轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老用地的話，這些土地價(jià)格也會很低。另外，還有一條政策是，可以租用農(nóng)村集體建設(shè)用地。

融資成本趨近于零，這是指兩個(gè)方面。一方面是盡量利用政府的政策性貸款，這相當(dāng)于政府支持保障房的做法?，F(xiàn)在政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有金融支持，貸款成本很低；另外一方面，不再采用房企開發(fā)商品房使用的首付按揭方式，這種方式在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中是沒法做的。因?yàn)?0歲以后不能做貸款，也沒法做抵押。

但也有兩種可行模式。一種是反向抵押，就是以房養(yǎng)老。反向抵押就是用現(xiàn)在的房子抵押然后貸款，這一塊在做試點(diǎn)，但推行得很慢；另外一種就是我們現(xiàn)在正在做的，沿用了美國養(yǎng)老地產(chǎn)采用的金融杠桿，它實(shí)際上是一種押金制，或者叫做會員費(fèi)。就是老人先把定期存款放到養(yǎng)老公寓里，這個(gè)錢最后是會還給老人的，而中間利息部分就用養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)來代替償還。但這需要老年人一次性交齊資金，然后過十年、二十年才退回。如果老人不在，這些錢可以退回子女，也可以轉(zhuǎn)讓，這樣就形成了一個(gè)新的工具。這個(gè)工具降低了整個(gè)財(cái)務(wù)成本。雙零是一個(gè)讓它越低越好的概念，并不是真正等于零。

21世紀(jì)：這與養(yǎng)老理財(cái)是不是有點(diǎn)像？

聶梅生：有一點(diǎn)像，就是利用這一類金融工具，把老年人現(xiàn)在的重資產(chǎn)部分得到盤活，比如房子和流動性金融資產(chǎn)，也就是屬于存款的這類資產(chǎn)被盤活，讓它能夠?yàn)轲B(yǎng)老做服務(wù)。

21世紀(jì)：剛才您提到以房養(yǎng)老這一形式，從現(xiàn)在試點(diǎn)來看，大家對這個(gè)效果反應(yīng)不是很理想，您認(rèn)為以房養(yǎng)老是否具備可行性？

聶梅生：原因很多，目前進(jìn)展確實(shí)比較慢。第一，模式不是特別清晰，很多老年人看不懂，老人算不過賬就不愿意去做；第二，機(jī)構(gòu)和老人雙方對房價(jià)的期待立場不同。站在保監(jiān)會的立場，比如你的房子在北京（樓盤）值五百萬，未來北京房價(jià)是降還是升，他們的看法不一致。保監(jiān)會出于自身考慮會保守評估，但老人會對未來有高期待。

21世紀(jì)：現(xiàn)在是否有服務(wù)主體愿意真正去做您所推廣的雙零成本養(yǎng)老服務(wù)？

聶梅生：我們現(xiàn)在這個(gè)推得非?？?，很多機(jī)構(gòu)哭著喊著想要進(jìn)來做服務(wù)的，比哭著喊著投資的多得多。現(xiàn)在的投資主體要么是開發(fā)商，要么是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)。開發(fā)商愿意投，因?yàn)樗掷镂罩欢训?，再蓋商品房就不行了，所以我們要積極把他撬動?，F(xiàn)在想做服務(wù)的太多了，需要解決的主要還是投資問題。

21世紀(jì)：盈利的模式如何呢？

聶梅生：盈利模式很清楚。我算了一個(gè)最簡單的賬，這么做下來利潤基本可以做到20%，跟現(xiàn)在商品房一樣，就看企業(yè)怎么做。實(shí)際上我們就在推這個(gè)模式，開發(fā)商大喊做不下來就是因?yàn)樗瓉碜龅氖丘B(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)都是要運(yùn)行十年以上才可以賺錢，這樣的話這筆賬絕對算不過來。2014-2015年的養(yǎng)老市場，它的模式基本都變了，不再是原來的模式。但是我們的這個(gè)模式在兩三年就可以把前期投入收回，后面用的全都是經(jīng)營性收入。

21世紀(jì)：您如何看待現(xiàn)在開發(fā)商所做的以地產(chǎn)的方式去做養(yǎng)老？

聶梅生：這是一個(gè)先驅(qū)先烈的過程。第一階段，先烈階段已經(jīng)過去。確實(shí)死掉了一些開發(fā)商，因?yàn)轲B(yǎng)老領(lǐng)域已經(jīng)十五年了，他們雖然沒有賺錢甚至死掉，但他們積累了很多經(jīng)驗(yàn)。比如，運(yùn)營管理不要自己做，就是嵌入就行了，誰做得好找誰，誰管得好就找誰，又省錢又省勁，你自己找人去培訓(xùn)，找正確的人做正確的事；第二階段是先驅(qū)階段。我先吃螃蟹，我知道螃蟹什么味，但是我知道這不賺錢。先驅(qū)階段也開始形成。現(xiàn)在大量推廣的時(shí)候就是真正能夠形成先進(jìn)入的這一批人，我覺得現(xiàn)在是在先驅(qū)和先進(jìn)交接的地方，會有一批開始做起來了。但我覺得真正推廣可能還是在2020年之前這一段時(shí)間，因?yàn)檎咧С帧?/div>