房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)持續(xù)走高、投資客再現(xiàn)、政府部門(mén)發(fā)聲控制高房?jī)r(jià),這些事實(shí)放在一起,似乎正是樓市上演V型反轉(zhuǎn)的故事前奏。
原華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯)董事長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)近日表示,去年這一輪房?jī)r(jià)下降的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn),換句話(huà)說(shuō),該輪房地產(chǎn)調(diào)整已完成V字形的低谷,后面將是上升階段。
中國(guó)指數(shù)研究院公布的7月百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,2015年7月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10685元/平方米,環(huán)比上漲0.54%,換句話(huà)說(shuō),百城房?jī)r(jià)連漲三個(gè)月,同比雖然仍處下跌區(qū)間,但跌幅較6月收窄1.32個(gè)百分點(diǎn)。
“僅從數(shù)據(jù)上來(lái)看,今年6月份以來(lái)的樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)確實(shí)出現(xiàn)了回暖趨勢(shì)。但實(shí)際上,如今的市場(chǎng)已經(jīng)在內(nèi)在特征上出現(xiàn)了與以往截然不同的變化,僅從房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)仍難以判斷市場(chǎng)走勢(shì)。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。
市場(chǎng)熱度直追2012年
7月份的樓市表現(xiàn)上,北京的風(fēng)頭蓋過(guò)了深圳。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,7月份,北京新建商品住宅(含保障房、自住房)網(wǎng)簽量為13324套,環(huán)比上漲42%。扣除保障房、自住房后,純商品住宅成交7440套,環(huán)比上漲15.9%,比2014、2013年同期分別上漲164.5%、23.7%。
“受北京市政府東遷的消息影響,通州樓市在7月升溫明顯,開(kāi)發(fā)商開(kāi)始惜售,并出現(xiàn)了投資者一次性購(gòu)買(mǎi)近20套房產(chǎn)的現(xiàn)象。這說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的信心已經(jīng)逐漸恢復(fù)。”專(zhuān)家表示。
對(duì)此,已長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有面向市場(chǎng)發(fā)聲的北京市住建委日前表態(tài),將加強(qiáng)對(duì)在售項(xiàng)目的檢查以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管,嚴(yán)厲打擊捂盤(pán)惜售、虛假宣傳和惡意哄抬房?jī)r(jià)的行為。
“政府部門(mén)的表態(tài)從某種程度上,其實(shí)是坐實(shí)了樓市反轉(zhuǎn)的走勢(shì),給市場(chǎng)帶來(lái)了繼續(xù)升溫的心理預(yù)期。”北京一大型房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)對(duì)記者表示。
“北京樓市實(shí)行限購(gòu)以來(lái),2011-2015年月度純商品住宅成交量多數(shù)在7000套以下,連市場(chǎng)較熱房?jī)r(jià)漲幅較快的2012年,月均成交量?jī)H為7571套。而今年7月的純商品住宅成交已經(jīng)達(dá)到7440套,可以看出,當(dāng)前市場(chǎng)的熱度接近2012年。”鏈家地產(chǎn)一位分析人士表示。
除北京外,今年7月,其他一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。中指院數(shù)據(jù)顯示,一線(xiàn)城市中深圳上漲9.73%;北京上漲1.49%;上海上漲1.16%。此外,武漢、南京、杭州等二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)也都有所上漲,逐漸表現(xiàn)出“止跌企穩(wěn)”的趨勢(shì)。
今年上半年,樓市一線(xiàn)城市與二三四線(xiàn)城市的明顯分化曾成業(yè)內(nèi)判斷“樓市上漲難以持續(xù)”的重要依據(jù)。不過(guò),任志強(qiáng)對(duì)此也相對(duì)樂(lè)觀(guān),他認(rèn)為,“在今年下半年,二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將受一線(xiàn)城市帶動(dòng),呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲的態(tài)勢(shì)。”
“從7月的市場(chǎng)來(lái)看,整個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域的市場(chǎng)都出現(xiàn)了恢復(fù)性上漲,與前幾個(gè)月相比,市場(chǎng)信心明顯提高,庫(kù)存壓力也明顯得到緩解。”杭州一位機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。
“雖然現(xiàn)在一線(xiàn)和二線(xiàn)主要城市的房?jī)r(jià)上漲,似乎市場(chǎng)在回暖,但整體來(lái)看離真正回暖還差得很遠(yuǎn),因?yàn)橹袊?guó)樓市已經(jīng)從供不應(yīng)求到了供大于求的階段,房?jī)r(jià)大幅上漲已經(jīng)不存在基礎(chǔ)和可能。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示,今年下半年,當(dāng)前庫(kù)存去化周期在15-20個(gè)月之間的城市,庫(kù)存去化周期將回落至15個(gè)月以下,去庫(kù)存的壓力將進(jìn)一步減輕。但其他供地量偏大與庫(kù)存量偏大、庫(kù)存去化周期在20個(gè)月以上的城市仍然面臨去庫(kù)存壓力,大部分三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)則難以上漲。
“判斷拐點(diǎn)為時(shí)過(guò)早”
“目前的市場(chǎng)回暖有多重原因,一方面由于股市動(dòng)蕩,以及央行降息等政策影響,一部分資金進(jìn)入樓市,使得市場(chǎng)成交放量;另一方面,北京等城市出現(xiàn)的部分利好消息帶動(dòng)了當(dāng)?shù)丶爸苓吺袌?chǎng)的成交。”上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人指出,也就是說(shuō),當(dāng)前的大部分利好因素仍屬于短期影響因素,促使樓市長(zhǎng)期回暖的條件仍不充分。
實(shí)際上,與上半年樓市持續(xù)升溫相悖的是土地市場(chǎng)的冷靜。
中指院發(fā)布的最新土地?cái)?shù)據(jù)顯示,7月份,全國(guó)300城市的賣(mài)地總額為1486億元,環(huán)比減少17%,同比減少31%。
“這樣的表現(xiàn)并不正常,”上述北京市大型房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)表示,這說(shuō)明從總體來(lái)看,開(kāi)發(fā)商的投資信心仍顯不足,仍處在遷延觀(guān)望的時(shí)期。
一直以來(lái),樓市回暖的“副作用”是土地市場(chǎng)升溫明顯,“面粉價(jià)貴”使得樓市持續(xù)升溫,這是開(kāi)發(fā)商以及政府部門(mén)在樓市回暖后的一貫表現(xiàn)。
從往年經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,2007年樓市強(qiáng)勢(shì)走高,當(dāng)年土地市場(chǎng)上就出現(xiàn)了多個(gè)“地王”;而到2012年全國(guó)樓市再次向好時(shí),2013年下半年和2014年初也出現(xiàn)了房企拿地的密集期,2013年也成為“地王”年。
然而,樓市和地市的互推作用并未在2015年得到延續(xù),從今年來(lái)看,樓市的持續(xù)回暖并未傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示,今年二季度,房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積僅為0.57億平方米,同比減少34.8%,比上季度降幅擴(kuò)大近2%,創(chuàng)歷史新低。
“現(xiàn)在北京等一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很高,土地價(jià)格過(guò)高必然帶來(lái)項(xiàng)目收益偏低的風(fēng)險(xiǎn),并直接影響房企拿地積極性。而地價(jià)相對(duì)較低的二三線(xiàn)城市,開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在也不敢輕易出手拿地,因?yàn)檫@類(lèi)城市往往存在庫(kù)存偏高的壓力。”萬(wàn)科集團(tuán)(萬(wàn)科藍(lán)山 萬(wàn)科幸福匯)北京公司董事長(zhǎng)劉肖指出。
“目前判斷全國(guó)樓市出現(xiàn)反轉(zhuǎn)拐點(diǎn)仍然為時(shí)過(guò)早,”張宏偉表示,因?yàn)閺哪壳皝?lái)看,當(dāng)前的樓市回暖難以持續(xù),從資金情況來(lái)看,今年房企資金寬裕度仍然偏緊,融資難度仍相對(duì)較大。業(yè)內(nèi)人士分析,部分房企已經(jīng)把資金杠桿作用發(fā)揮到極致,借用基金、信托等方式來(lái)拿地,再通過(guò)高周轉(zhuǎn)的方式對(duì)沖前期的融資風(fēng)險(xiǎn),一旦市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)變,公司資金鏈會(huì)受到極大挑戰(zhàn)。
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