人民幣貶值了！8月11日上午，中國(guó)人民銀行宣布，人民幣兌美元匯率中間價(jià)報(bào)6.2298，較上一個(gè)交易日（6.1162）貶值1136個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)歷史最大單日降幅（1.86%）。8月12日，人民幣兌美元(6.3870)匯率再度貶值近1.6%。
盡管央行表示，從國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)看，當(dāng)前不存在人民幣匯率持續(xù)貶值的基礎(chǔ)，但人們還是非常關(guān)心，人民幣貶值會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？
海外融資成本上升 房企還債壓力增大
早在今年初，房企海外融資金額就出現(xiàn)了暴跌跡象。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，我國(guó)房企海外融資總額達(dá)172億美元，而2015年一季度僅有45.3億美元。 海外融資收緊的原因，一方面在于房地產(chǎn)行業(yè)本身的下行趨勢(shì)令海外融資信心不足；另一方面在于兩次降息、降準(zhǔn)后，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境的逐漸放松。
本輪人民幣貶值如果是持續(xù)性的，或許會(huì)使房企獲取海外融資的成本和難度再次提高，而根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，只有融資成本超過(guò)5%，才會(huì)進(jìn)一步影響到房?jī)r(jià)。但如果貨幣貶值只是短期性的，并不會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)。
另外，對(duì)于已經(jīng)獲得海外融資的房企來(lái)說(shuō)，人民幣的貶值或?qū)⒔o企業(yè)帶來(lái)更大的債務(wù)壓力。
生活成本提高 房屋購(gòu)買(mǎi)力下降
人民幣的貶值必然造成物價(jià)上漲，從而提高人們的生活成本。一旦人們的購(gòu)買(mǎi)力下降，除非剛需，否則人們?cè)谥脴I(yè)上的投入自然會(huì)有所減少，并最終影響到房?jī)r(jià)。當(dāng)供大于求時(shí)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)想方設(shè)法的出售樓盤(pán)，不排除降價(jià)的可能。不過(guò)，在北上廣深這些一線城市，并不缺乏購(gòu)買(mǎi)力，人民幣貶值對(duì)房?jī)r(jià)的影響比較有限。
造成購(gòu)買(mǎi)力下降的另一個(gè)重要原因來(lái)自銀行。資金成本的提高會(huì)影響房貸的優(yōu)惠政策，從而影響人們的購(gòu)房熱情。不過(guò)，房?jī)r(jià)如果真的跌了，人們的購(gòu)房熱情可能會(huì)被再度喚起，到時(shí)候如果限購(gòu)取消，房?jī)r(jià)是漲是跌，也不好說(shuō)。
外資撤出 國(guó)內(nèi)資產(chǎn)減持
近期，“超人”首富李嘉誠(chéng)打算出售上海浦東世紀(jì)匯的消息炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，而這已經(jīng)不是他第一次這么玩了。近年來(lái)，李嘉誠(chéng)頻頻拋售內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目，讓不少人猜測(cè)，“李超人”并不看好內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。盡管他在各種公開(kāi)場(chǎng)合表示，依然看好內(nèi)地市場(chǎng)，但從本次人民幣貶值來(lái)看，李嘉誠(chéng)還是很有先見(jiàn)之明的。
人民幣的貶值，會(huì)造成外國(guó)資本的信心不足，一方面，已經(jīng)涌入的海外資金或?qū)⒊冯x，另一方面，還未進(jìn)入的海外資金或?qū)⒊钟^望態(tài)度。一旦海外資金選擇撤退或注入不足，都將影響房企的資金鏈，進(jìn)而影響到房?jī)r(jià)。
像李嘉誠(chéng)一樣，減持國(guó)內(nèi)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)投海外市場(chǎng)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
縱觀國(guó)內(nèi)外歷史經(jīng)驗(yàn)，一國(guó)貨幣的貶值，并不意味著本國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨絕對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，比如2002-2004年，美元大幅貶值，房?jī)r(jià)卻持續(xù)上漲。只有貶值和資金流出同時(shí)發(fā)生，才有可能出現(xiàn)危機(jī)。另外，對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，它的高低更主要的還是取決于購(gòu)買(mǎi)力，而不僅僅是貨幣的匯率。
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