資料顯示，截至2013年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達32.7平方米。這個數(shù)據(jù)至少有三層含義：一是我國人均住房面積水平已經(jīng)不低；二是存量舊房面臨改善居住功能、更換配套設(shè)施的艱巨任務(wù)；三是這個巨大市場尚未被人關(guān)注。根據(jù)估算，其規(guī)模大約有1.5萬億元。而從另一個角度看，這更是一個可以啟動居民、企業(yè)、政府三種投資力量的巨大投資市場，是房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可以持續(xù)大有作為的新天地。當(dāng)然，這個存量房改造市場不同于新房建設(shè)，需要政府主動引導(dǎo)、企業(yè)積極投入、居民自覺參與，需要本著為民服務(wù)的精神和市場化原則，做耐心細致的工作。只有調(diào)動三方積極性，才能把這個市場搞活起來。

經(jīng)過近20年超常規(guī)發(fā)展，我國住房供求關(guān)系已基本平衡，新增住宅消費對經(jīng)濟增長驅(qū)動的作用已明顯下降。但住宅折舊增加、住宅建設(shè)與裝修理念落后、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)缺失等，表明當(dāng)前城鎮(zhèn)居民舊房居住品質(zhì)改善存在很大的發(fā)展空間，將有助于居民消費需求的釋放。

截至2013年末，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積32.7平方米。若以當(dāng)年城鎮(zhèn)常住人口7.3億來計算，我國城鎮(zhèn)大約有存量住宅面積238.71億平方米。而2015年上半年全國商品房銷售均價為6815元/平方米，考慮折舊因素，按照0.5系數(shù)來折算，存量住宅銷售均價為3407元/平方米，由此可以推導(dǎo)得到全國存量住宅總價值為81.33萬億元。

若以2000年劃界，2/3存量住宅或多或少都需要對品質(zhì)進行改善。假定每平方米居住品質(zhì)提升成本為100元，那么存量住宅品質(zhì)提升市場空間大約為15000多億元。當(dāng)然，這樣估算或過于簡單，我國城鎮(zhèn)舊房改造和危房處置是一個動態(tài)連續(xù)過程，實際上市場潛力可能遠較上述估算要大。

舊房居住品質(zhì)改善是一項系統(tǒng)性工程，投資成本較大，政府需發(fā)揮規(guī)劃與引導(dǎo)作用，利用財政資金撬動舊房改善市場，鼓勵居民自主投資消費，有效改善居住品質(zhì)，并促進消費需求釋放。

住房消費增長呈趨勢性放緩

雖然受今年3月份國家系列穩(wěn)定住房消費政策組合拳刺激，加上剛性和改善性住房需求累積釋放，今年上半年全國樓市出現(xiàn)回暖跡象，今年1-6月份，全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，而1-5月份為下降0.2%；其中，住宅銷售面積增長4.5%，以深圳為代表的一線城市住房交易成交活躍。但從趨勢分析，在人口結(jié)構(gòu)變化、住宅供求關(guān)系轉(zhuǎn)變以及家庭住房消費動力不足等因素的綜合作用下，未來我國住房消費增長仍將呈現(xiàn)趨勢性放緩。

1.人口結(jié)構(gòu)趨勢性變化限制住房數(shù)量型增長空間

居住權(quán)是人類最基本權(quán)利。住房為人服務(wù)，人口因素是房地產(chǎn)市場核心驅(qū)動力。隨著我國人口結(jié)構(gòu)趨勢性變化，我國房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長空間將會明顯受限。

一是購房主力人口將在2015年達到峰值。

據(jù)有關(guān)機構(gòu)研究，1990年后出生的人口總數(shù)比1980后出生的人口總數(shù)下降了23%，2000后出生的人口總數(shù)又比1990后出生的人口總數(shù)縮減16%。這些情況與數(shù)據(jù)反映出我國人口增長見頂并回落的趨勢性變化。傳統(tǒng)上分析，25歲至49歲是商品住宅購房人口主力。根據(jù)我國人口演變特征推算，購房主力人口將在2015年達到峰值，并將從2018年開始趨勢性下降。

二是人口老齡化將引發(fā)未來住房閑置問題。

從國家層面上看，2014 年我國總撫養(yǎng)比為46.8%，遠低于世界平均的74%、印度的77%、美國的68%，也低于日本歷史上最低點(1996 年)的59.5%，人口老齡化壓力劇增。人口增長拐點和人口結(jié)構(gòu)趨向老齡化，將不可避免引發(fā)住房閑置問題。據(jù)日本總務(wù)省發(fā)布的《住宅和土地統(tǒng)計調(diào)查》，截至2013年10月1日，日本全國共有5240多萬個家庭，住宅總數(shù)約為6063萬套，按每戶一套計算，閑置住宅約為820萬套。閑置空置住宅占日本全國住宅總數(shù)的13.5%，創(chuàng)當(dāng)時統(tǒng)計調(diào)查以來歷史最高紀錄。從人口演變情況看，我國人口老齡化趨勢已經(jīng)形成，未來住房閑置問題需要未雨綢繆。

2.住宅供過于求運行風(fēng)險增大

始于2013年四季度的全國性房地產(chǎn)市場調(diào)整，發(fā)生在政策真空期，顯示出市場力量的自發(fā)性與自覺性。回顧我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史，從上世紀80年代、90年代的城鎮(zhèn)住房普遍短缺，到如今城鎮(zhèn)住房供求關(guān)系基本平衡，部分三、四線城市甚至還出現(xiàn)住宅過剩，反映出房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長模式的巨大成績。

2012年末，全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積32.9平方米，已經(jīng)超過部分發(fā)達國家水平，完全能夠滿足居住需求。同時也應(yīng)該看到，計劃生育政策將引發(fā)未來住宅市場供過于求，樓市“明日危機”并非“天方夜譚”。2000年出生的孩子，如果不是因為房屋破舊重置，那么很難產(chǎn)生新增住宅需求。當(dāng)前以提高人均住宅消費面積的市場邏輯，未來在理論上將難以持久。

3.當(dāng)前家庭新增住宅消費后勁不足

從整體購買力分析，隨著住房需求收入中樞下移，中低收入人群將成為主力購房群體，降低了對新房市場的整體吸納能力。雖然去年以來已經(jīng)連續(xù)三次降息，個人住房貸款利率降至階段性歷史低位，5年以上個人住房公積金貸款利率為3.5%，已經(jīng)是歷史新低，但因為房價偏高，對中低收入人群的支持力度依然有限。

從家庭住宅投資分析，住宅價格累積漲幅過大導(dǎo)致租金收益率明顯偏低。最近3次降息雖然有效改善了住宅定價基準，但租金收益率與基準存款利率仍有差距，特別是當(dāng)前金融市場工具平均收益率遠遠超出租金收益率水平，降低了家庭住宅投資積極性。

從家庭財富配置結(jié)構(gòu)調(diào)整分析，我國普通家庭住宅不動產(chǎn)財富比重過高，財富流動性存在明顯不足。而發(fā)達國家家庭非金融資產(chǎn)比重明顯低于我國。2005年，日本家庭非金融資產(chǎn)比重為46.4%，美國為43.4%，英國是63.6%，加拿大是51.1%。從財富風(fēng)險、安全與流動性綜合考慮，我國普通家庭客觀上需要增加金融投資資產(chǎn)比重，改善財富流動性狀況，降低住宅不動產(chǎn)變現(xiàn)風(fēng)險。綜合來看，基于市場尾部需求，當(dāng)前家庭住宅消費后勁存在不足。

城鎮(zhèn)舊房改造市場空間巨大

過去幾年來，全國各地多次出現(xiàn)城鎮(zhèn)舊房倒塌、電梯卡人、住宅質(zhì)量頻發(fā)的報道，已經(jīng)引起了社會廣泛關(guān)注。城鎮(zhèn)住宅居住質(zhì)量主要依賴于建設(shè)時的空間構(gòu)造和裝修風(fēng)格，這些并不因為時間遷移而內(nèi)在促進舊房居住質(zhì)量的改善。

1.舊房改造市場建設(shè)必要性何在

一是城鎮(zhèn)舊房改造需求較為旺盛。

1998年我國推出住房制度改革以來，將近20年時間我國住房建筑面積成倍增長。期間，住房建筑技術(shù)和裝修理念也在不斷進步，新型建筑材料也在不斷應(yīng)用，住宅配套設(shè)施建設(shè)也在逐步完善。但這是一個緩慢漸進并逐步加速的過程。很多上世紀蓋的房子，特別是1990年前后新蓋的住宅，存在套內(nèi)面積狹小，附帶衛(wèi)生及水電工程建設(shè)落后，墻皮掉落，隔音效果差等問題。但因為還沒有危及住宅居住質(zhì)量，也沒有可能全部拆除重建。

即使如此，因為住宅本身折舊和建筑構(gòu)造落后，所以居民改善住房品質(zhì)的愿望十分強烈，這其中包括住房加固、電梯安裝與更新、外墻面修繕、水電改造、停車位建設(shè)等等，都與原居民日常居住生活品質(zhì)提高密切相關(guān)。此外，還有部分上世紀80年代建造的樓盤，經(jīng)過近30年的物理與化學(xué)折舊，住宅安全與質(zhì)量問題需要引起地方政府主管部門的高度關(guān)注。

最近幾年，城鎮(zhèn)居民住宅樓倒塌的事件有增多趨勢，城市危房改造空間巨大。據(jù)統(tǒng)計，2013年上海市各類居住房屋已超過5.6億平方米，其中老舊住宅約占2.2億平方米，這些房屋由于各種原因，其結(jié)構(gòu)、設(shè)施均存在不同程度的缺陷，有的設(shè)施老化甚至影響到了居住安全。據(jù)調(diào)查，1980年前北京建成的房屋也多不滿足北京地區(qū)抗震設(shè)防標(biāo)準；沒有節(jié)能措施，附屬設(shè)施老化。綜合來看，我國城鎮(zhèn)舊房改造潛在和現(xiàn)實需求巨大。

二是城鎮(zhèn)舊房改造需求市場規(guī)模較大。

截至2013年末，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積32.7平方米。假定城鎮(zhèn)常住人口基本等同于城鎮(zhèn)居民數(shù)，按照當(dāng)年城鎮(zhèn)常住人口7.3億來計算，我國城鎮(zhèn)大約有存量住宅面積為238.71億平方米。今年上半年全國商品房銷售均價為6815元/平方米，考慮到折舊因素，按照0.5系數(shù)來折算，存量住宅銷售均價為3407元/平方米，由此可以推導(dǎo)得到全國存量住宅總價值為81.33萬億元。

當(dāng)然，并不是所有存量住宅都需要對居住品質(zhì)進行改善。最近10年我國住宅銷售面積大幅增長，2010-2013年期間，我國共銷售商品住宅面積合計為84.85億平方米，約占城鎮(zhèn)存量住宅面積的1/3。若以2000年劃界，2/3存量住宅或多或少都需要對品質(zhì)進行改善。我們假定每平方米居住品質(zhì)提升成本為100元，那么存量住宅品質(zhì)提升市場空間大約為15000多億元。當(dāng)然，上述估算過程過于簡單，可能并不反映實際情況。應(yīng)該看到，我國城鎮(zhèn)舊房改造和危房處置是一個動態(tài)連續(xù)過程，實際上市場潛力可能遠較上述估算要大。

2.城鎮(zhèn)舊房改造市場建設(shè)可行性

一是房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長模式不可持續(xù)。

在中央及地方穩(wěn)定住房消費系列組合拳政策的刺激下， 上半年全國商品房銷售面積由前5個月的下降0.2%轉(zhuǎn)為增長3.9%，熱點城市住宅交易量明顯上升。但在住宅交易回暖的過程中，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新的運行特征，將對房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長模式提出巨大挑戰(zhàn)。主要表現(xiàn)在：

(1)二手房交易日趨活躍。在住宅成交回暖過程中，新房和二手房市場走勢截然不同。以北京為例，據(jù)中介機構(gòu)統(tǒng)計，今年上半年北京商品住宅(剔除保障房和自住房)合計成交套數(shù)較上年同期下降11%，創(chuàng)下歷史同期新低。而二手房市場卻“量增價穩(wěn)”，成交套數(shù)約為新房成交套數(shù)的3倍，同比增長88.6%。今年上半年全國二手住宅交易量劇增已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的普遍現(xiàn)象。隨著二手房在市場交易結(jié)構(gòu)中比重快速上升，新房去庫存將會受到明顯干擾，也將影響到未來房地產(chǎn)市場供求關(guān)系格局。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降。今年上半年全國商品房銷售面積增速持續(xù)回升，同比增速由年初的下降16.3%快速回升至上半年的3.9%。而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由年初增長10.5%持續(xù)回落至上半年的4.6%。經(jīng)過十多年持續(xù)較快發(fā)展，樓市供求雙方趨向理性，即使當(dāng)前一線城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲，也沒有可能再現(xiàn)過去瘋狂買房狀況。

2015年上半年，北京市住宅新開工面積為559.8萬平方米，下降17.8%。即使是在住宅成交回暖的上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%。這些情況表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對住宅市場前景預(yù)期還未完全恢復(fù)到市場調(diào)整之前。

(3)商業(yè)地產(chǎn)運行低迷。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”對商業(yè)零售模式的沖擊，以及對傳統(tǒng)消費習(xí)慣的改造，城市商業(yè)零售份額日益受到擠壓，已經(jīng)呈現(xiàn)出需求不足的狀況。目前看，部分城市的商業(yè)地產(chǎn)過剩風(fēng)險開始顯現(xiàn)。據(jù)中介機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年末全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。即使是在一線城市北京，今年前5個月，北京市商品房銷售面積同比下降5.8%，而住宅銷售面積同比增長8.9%，反映出商業(yè)地產(chǎn)滯銷風(fēng)險。

這些情況表明，我國房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長模式運行空間日益狹小，致力于新房建設(shè)，增加建筑面積，未來將面臨較大的去庫存難題。

二是投資對宏觀經(jīng)濟增長的支撐作用趨向下降。

固定資產(chǎn)投資是資本形成的主要途徑，也是破除未來經(jīng)濟發(fā)展瓶頸的有效方式。今年上半年，我國固定資產(chǎn)投資同比名義增長11.4%(扣除價格因素實際增長12.5%)，增速比一季度回落2.1個百分點。當(dāng)前制約投資增長的主要原因有，社會投資意愿下降。上半年我國民間投資增長11.4%，與全部固定資產(chǎn)投資增長速度持平。過去，民間投資集中的領(lǐng)域主要為房地產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整進一步演變，民間資本進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的積極性有所下降。同時，新興產(chǎn)業(yè)投資的前景還不明朗，盈利模式還在探索，也在一定程度上降低了民間投資的積極性。

此外，項目落地進展相對緩慢。項目建設(shè)落地，既需要前期可行性研究的科學(xué)充分性，也需要資金及時撥付，更需要項目管理方積極作為。但從當(dāng)前項目落地進展情況看，難以達到預(yù)期進展。未來需要進一步加快項目建設(shè)督察，推動項目落地建設(shè)，發(fā)揮投資對宏觀經(jīng)濟增長的關(guān)鍵支撐作用。今年上半年固定資產(chǎn)投資到位資金同比增長6.3%。其中，國家預(yù)算資金增長18.6%，國內(nèi)貸款下降4.8%，自籌資金增長8.6%，利用外資下降30.9%。貸款增長速度回落，反映出金融機構(gòu)信貸投放意愿的下降。綜合來看，投資對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長的邊際作用開始出現(xiàn)遞減。

三是居民消費擴大需要尋找新的方向。

截至2015年6月末，我國住戶存款余額高達53.28萬億元，這還不包括以證券交易結(jié)算資金、金融機構(gòu)同業(yè)存放形式的存款，可見我國居民消費購買潛力巨大。在宏觀經(jīng)濟增長速度放緩過程中，消費需求對宏觀經(jīng)濟增長的支撐與驅(qū)動作用明顯上升。今年上半年，我國最終消費支出對國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的貢獻率為60.0%，比上年同期提高5.7個百分點。

盡管如此，應(yīng)該看到抑制消費需求的因素依然存在，消費對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長的作用仍有很大提升空間。從改革開放三十多年來，我國居民消費熱點隨收入增長和宏觀經(jīng)濟形勢不斷變化。改革開放初期，自行車、縫紉機是年輕人結(jié)婚必備的兩件耐用消費品。上世紀80年代初，電視機、摩托車成為消費熱點，由此帶動家用電器消費的爆發(fā)式增長。到了上90年代，手機和高端家用電器進入普通家庭。1998年住房制度改革啟動后，住房消費成為家庭消費持續(xù)熱點。20世紀初，圍繞著手機消費，我國通信產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展。國際金融危機爆發(fā)后，黃金珠寶等消費也一度成為消費熱點。

但從目前情況看，過去這些消費熱點都已經(jīng)成為歷史，對宏觀經(jīng)濟增長的推動作用趨向下降。特別是住房消費增長潛力已經(jīng)受限，居民消費急需新的熱點。而城鎮(zhèn)舊房改造需求關(guān)系到普通家庭切身利益和消費水平，存在巨大需求潛力，可以成為消費新熱點并發(fā)揮長期作用。事實上，在個人消費難以有效啟動情況下，地方政府將注意力放在城鎮(zhèn)存量住房改善上，通過政府補貼、金融支持、居民投資等，刺激相關(guān)消費釋放，并驅(qū)動內(nèi)需增長。應(yīng)該看到，城鎮(zhèn)存量住房改造，不僅可以創(chuàng)造投資，而且還可以改善民生，而且也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指出了一條新的發(fā)展道路。

啟動城鎮(zhèn)舊房改造需要注意哪些問題

一是如何有效引導(dǎo)家庭有序改造舊房。

城鎮(zhèn)舊房改造是一項系統(tǒng)工程，需要激發(fā)家庭自主改造積極性。如果業(yè)主自身沒有改造積極性，那么政府引導(dǎo)行為容易受到抵觸。在住宅區(qū)每棟樓房里，每家每戶經(jīng)濟條件、生活習(xí)慣都不同，強行推進樓房改造，容易發(fā)生糾紛。即使就單戶家庭而言，為改善居住品質(zhì)進行的裝修，將給鄰居的正常作息帶來不便。特別是類似為舊房新安裝電梯，費用攤派實際上也不純粹是技術(shù)活，低層住戶可能借口不需要電梯而主張不承擔(dān)相關(guān)費用，這需要政府耐心解釋、溝通與費用分攤的合理設(shè)計。

二是如何發(fā)揮政府財政資金撬動作用。

作為民生工程，舊房改造是地方政府必須要考慮的問題之一。舊房改造既存在增加居住成本，也存在經(jīng)濟學(xué)上的外部性和“搭便車”問題，加上民間議事機制落后和協(xié)調(diào)成本高昂，若啟動舊房改造，往往需要政府資金先行。也就是地方政府出臺鼓勵舊房改造的資金補貼政策，提高居民舊房改造意愿。這種資金補貼政策需要通過社區(qū)工作人員和業(yè)委會的持久努力，才能達到政策宣傳效果，并讓居民真正了解政策優(yōu)惠的核心所在，并促使家庭主動改造舊房。因此，資金補貼多少，需要經(jīng)過大量細致的調(diào)查分析與計算，才能合理確定具體金額。

三是如何發(fā)現(xiàn)有效的舊房改造模式。

舊房改造與原住戶的日常生活必然存在沖突。如何將這種沖突降低到最小，是地方政府必須要研究的實際問題。一種辦法是業(yè)委會尋找施工方，一種辦法是地方政府統(tǒng)一招標(biāo)，第三種辦法是業(yè)主自行選擇。這些辦法都有利弊，關(guān)鍵是要看具體的人文環(huán)境，地理環(huán)境等，事實上也難以確定一個行之四海皆準的有效辦法，關(guān)鍵是因地制宜，結(jié)合對象與實際情況探索本地有效模式。

四是資金缺口如何籌措。

如果城鎮(zhèn)舊房改造預(yù)算存在缺口時，應(yīng)該如何籌措？地方政府應(yīng)該未雨綢繆，早作研究規(guī)劃。事實上，支持舊房改造的財政資金也存在籌措問題。由于舊房改造與土地開發(fā)屬于兩個概念，前者完全是地方政府投入，效益是看不到的消費擴張和稅收增加；而后者是地方政府經(jīng)營土地，收益是看得見的巨額土地出讓收入。在這個資金籌措過程中，如何發(fā)揮金融支持作用，也需要認真考慮。

五是如何吸引房屋開發(fā)建筑企業(yè)參與舊房改造市場。

在舊房改造過程中，“拆、改、留、修”都是可選方式。但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只有拆除重建才能獲得相當(dāng)利潤。具體來說，在拆除舊建筑后在原址進行重建。這里會涉及重建規(guī)模，若重建規(guī)模超過原有規(guī)模，如何對新增規(guī)模進行規(guī)劃，如何處置新增建筑面積，都涉及各方利益。

特別是在拆除后，原有住戶暫時居住的地方需要提前安排，也涉及租賃費用問題，都要地方政府統(tǒng)籌考慮。而其他“改、留、修”方式對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的吸引力不大，但對建筑裝修企業(yè)充滿吸引力。近年來，上海市政府以“業(yè)主自愿、政府扶持、因地制宜、多元籌措”為原則，探索“拆、改、留、修”多種方式，多渠道、多途徑地改善廣大市民群眾的居住條件和質(zhì)量，取得了很好的實效。

綜合各方面情況看，我國房地產(chǎn)將回歸平穩(wěn)運行新常態(tài)。房地產(chǎn)市場不太可能重現(xiàn)過去黃金歲月，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長歷史一去不復(fù)返，房價狂飆時光也不再。從實物住宅情況看，我國已經(jīng)進入總體供求平衡階段。房地產(chǎn)業(yè)并不意味著只有蓋樓。追求數(shù)量型擴張，不僅沒有動力，而且也缺乏利潤增長空間。

未來我國房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)熱點將從滿足增量需求為主向存量需求升級轉(zhuǎn)移。應(yīng)該看到，我國住房品質(zhì)提升存在很大空間。上世紀90年代開發(fā)的樓盤至今已經(jīng)25年了，存在管道老化、設(shè)施不全等問題，存在較強改善需求。展望未來，以存量住房置換為核心，或?qū)?gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)重點。