產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)學(xué)住宅模式走不通”
有人曾把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比做“窄門”——窄門難走，因此走的人少，但卻是天堂之路。
然而，有些人選擇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并非是發(fā)現(xiàn)了這扇“窄門”，而是房地產(chǎn)市場下行趨勢下的不得已選擇。光谷聯(lián)合控股有限公司主席、總裁黃立平在博鰲論壇中表示，因為市場結(jié)構(gòu)和市場需求的變化，使供求關(guān)系發(fā)生變化，令房地產(chǎn)企業(yè)的日子非常難過。
即使有一些過得還不錯的，也在擔(dān)心被互聯(lián)網(wǎng)顛覆。
黃立平認(rèn)為，如果用房地產(chǎn)的邏輯來講產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，它先必須擁有土地，并在土地上進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計建設(shè)出產(chǎn)品，然后經(jīng)營這個產(chǎn)品。
“我們通常說，住宅產(chǎn)業(yè)大家更關(guān)注的是人口的導(dǎo)入，實際上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)。如果再放到一個城市中，
未來城市的發(fā)展實際是產(chǎn)業(yè)的競爭。”因此，黃立平看好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。
另外，黃立平認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特殊性還在于它的小眾：“相對來說每個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)特征不同，所以它不具有完全的跨區(qū)域之后的可復(fù)制性。”
但是，總體上講，目前絕大部分做產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的企業(yè)，還是在借鑒過去的住宅模式，也就是相對高的杠桿、快周轉(zhuǎn)，以銷售物業(yè)為主導(dǎo)的模式。
“去地產(chǎn)化思維”被黃立平認(rèn)為是制勝法寶：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)學(xué)住宅模式是走不通的，不能以快消高杠桿方式做，不僅風(fēng)險大而且走不通。”
除此之外，利用服務(wù)資源也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來的方向之一。如果一個園區(qū)有20萬人，企業(yè)之間有頻繁發(fā)生往來的條件和價值，這個時候空間上的價值體現(xiàn)出來了，如果具備做平臺化的建設(shè)條件，此時做信息化服務(wù)，就能順利將流量變現(xiàn)。
黃立平同時表示，定制化服務(wù)的系統(tǒng)化，這是光谷資本正在做的，“一個大規(guī)模的建設(shè)，怎么能夠做到真正和企業(yè)的空間結(jié)合？企業(yè)的工藝流程不一樣，人員不一樣，成長到現(xiàn)在可能十幾個人，未來可能幾千人，你在這個區(qū)域內(nèi)怎么滿足他們的增長需要？不是像過去一樣把房子賣完就沒事了，你必須是一個持續(xù)的空間、有活力的空間。”
商業(yè)地產(chǎn)
多重夾擊下商業(yè)地產(chǎn)競爭正走向深水
這是商業(yè)地產(chǎn)最好的時代，也是最壞的時代，泡沫化、同質(zhì)化與電商的多重夾擊下，商業(yè)地產(chǎn)的競爭正在走向深水。
8月12日，印力集團(tuán)董事長、CEO、創(chuàng)始人之一丁力業(yè)先生(論壇戶型圖房價動態(tài)微博)與在座嘉賓一起探討了商業(yè)地產(chǎn)未來的鉑金十年。丁力業(yè)提到，印力已經(jīng)形成從專業(yè)到深度的轉(zhuǎn)變，除了專業(yè)專注的精神，還希望在行業(yè)里深度耕耘。
“我們形成了一套自己的商業(yè)模式，所謂的開發(fā)、經(jīng)營、資本管理，也就是從選址開始到規(guī)劃建設(shè)、成本控制和招商，以及資本市場的退出，已經(jīng)形成了商業(yè)地產(chǎn)最需要的一環(huán)。”丁力業(yè)表示。
之前，多方聲音提出當(dāng)今是一個輕資產(chǎn)時代，認(rèn)為輕資產(chǎn)能夠解決很多資金瓶頸。“我們說商業(yè)地產(chǎn)難做，主要是兩個難點(diǎn)，一個是要錢，一個是要人。印力最大的手筆還是在收購，是重資產(chǎn)。所以我說做重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)，要根據(jù)公司自身的發(fā)展需求。”丁力業(yè)表示，商業(yè)地產(chǎn)還應(yīng)積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)時代。
“前十年的商業(yè)地產(chǎn)可以說是野蠻生長，賺了錢沒地方花就建個商場在那里，拼命地拿地，拼命地蓋樓。”丁力業(yè)提到，未來的十年，對資本充足和商業(yè)管理能力強(qiáng)的公司是大好機(jī)會，優(yōu)勝劣汰并購將是必然選擇。
“一二線城市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和甚至過剩，能否將成功模式復(fù)制到三四線城市？”統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前全國以購物中心為主的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)超過了4200家，而且每年以400家左右(論壇房價動態(tài))的速度在遞增，2013年是380家，到2025年預(yù)計要達(dá)到10000家。
面對現(xiàn)場的提問，太古匯（廣州)發(fā)展有限公司總經(jīng)理隋頌偉談了自己的看法，他表示，“我們很少去復(fù)制項目，因為我們做的每一個項目都有它自己的故事，我們可能跟一些開發(fā)商的營運(yùn)理念不太一樣，我們希望按照這個城市還有這個項目的特色去發(fā)展。舉個簡單的例子，最近我們成都的太古匯開業(yè)，那邊有一千年歷史，我們的精品酒店就是按照一個廟思想的方法去開發(fā)的。我們很少說這個項目做得很成功，然后我們?nèi)テ渌胤阶鲆粋€一模一樣的。”
8月7日，太古地產(chǎn)有限公司公布了2015年第二季度的營運(yùn)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，截止6月30日，太古地產(chǎn)的內(nèi)地物業(yè)中，太古匯辦公樓出租率為100%，頤堤港一座出租率較一季度下降兩個百分點(diǎn)至97%。
對于“能否將成功模式復(fù)制到三四線城市”，隋頌偉回應(yīng)道，目前還是專注于做好幾個現(xiàn)有項目，將來有機(jī)會，并不排除進(jìn)駐三四線城市。
前十年的商業(yè)地產(chǎn)可以說是野蠻生長，賺了錢沒地方花就建個商場在那里，拼命地拿地，拼命地蓋樓。未來的十年，對資本充足和商業(yè)管理能力強(qiáng)的公司是大好機(jī)會，優(yōu)勝劣汰和并購將是必然選擇。
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