上半年，房地產行業(yè)以量價齊升的高姿態(tài)結束。進入傳統(tǒng)淡季7月后，樓市降溫趨勢已開始顯現(xiàn)。
在輿論似乎形成房價上漲一邊倒聲音之時，社會更加關注剛剛結束的7月房地產行業(yè)的各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但卻傳來了相反的訊息。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2015年7月監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比下降2.21%，23個城市下降，韶關降幅最大為36.31%。從上海易居研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，7月30個重點城市成交量環(huán)比下跌8%，一線除北京繼續(xù)上漲26%外，其余全部下跌。深圳打破連續(xù)4個月的上漲態(tài)勢，本月小幅下降。
當然，最為關注的還是房價走勢如何？還是拿7月份的數(shù)據(jù)說話吧?？硕鹧芯恐行墓紨?shù)據(jù)顯示，監(jiān)控的288個主要城市中，共有139個城市一手房價格指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上漲，上漲城市數(shù)量較上月減少6個。其中深圳環(huán)比上漲7.84%，占據(jù)全國漲幅首位，其它城市漲幅均未超過5%。
7月份從量上衡量的數(shù)據(jù)如此，那么市場的人為感受情況如何呢？兩種截然相反的情況一明一暗的出現(xiàn)了。一方面輿論喧囂房價暴漲的氛圍在擴大，另一方面“私底下”開發(fā)商、中介頻繁打電話、發(fā)短信的營銷手段紛至沓來。近期，筆者不斷接到開發(fā)商、中介營銷商品房的短信、電話等。前幾天，竟然接到了一個深圳中介營銷的電話。略微詢問了一下情況，這位中介直言房價確實上漲不少，但絕沒有輿論喧囂的那么火爆或者房價漲幅那么大。他慨嘆，營銷難度越來越大了。
業(yè)內專家和人士如何看待房價后勢呢？“雖然現(xiàn)在一線和二線主要城市的房價在上漲，似乎市場在回暖，但整體來看離真正回暖還差得很遠，因為中國樓市已經從供不應求到了供大于求的階段，房價暴漲已經不存在基礎和可能。”萬達集團董事長王健林稱。住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產市場供應已經發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當供給速度遠快于需求時，很難出現(xiàn)暴漲。中國房地產研究會副會長胡志剛表示：“有些城市在建規(guī)模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升，這樣的城市房地產市場將面臨結構性調整”。
從供給上看，住房去庫存化壓力依然較大。同時，在輿論忽悠下，一些城市開發(fā)過熱苗頭開始出現(xiàn)，庫存不降反升。如此之大的存量房，一方面占壓大量資金成本，另一方面導致市場供大于求。7月份成交面積和成交量數(shù)據(jù)的環(huán)比下滑已經折射出這輪房價上漲已經成為強弩之末，后勁已經消耗殆盡。一個高庫存不斷入市，就將起到平抑房價的大作用。
從需求看，貨幣政策大放水效應正在逐步減弱。同時，股市的吸金作用以及目前把重點放在了國家隊救市上，貨幣信貸大量借給證金公司投入到股市里，賣房買股觀念甚是流行，已經對房地產市場總需求構成不小壓力。央行大放水釋放的流動性進入樓市是毛毛雨。這從根本上削弱了房價繼續(xù)暴漲的動力。
需求上一個最重要的原因是，目前過高的房價正在嚇退需求者。無論是三四線城市的低迷房市，還是一線城市火爆的房價，就房價與當?shù)匕傩帐杖胨较啾容^，根本承受不起。如果房價沒有一個像樣下跌的話，住房需求很難真正旺盛起來。
從土地市場看，中指數(shù)據(jù)顯示，7月份全國土地成交供應量和成交量上環(huán)比均有所下滑，但成交均價和成交平均溢價率卻在不斷上升。這說明無論輿論如何忽悠房價上漲，但聰明的開發(fā)商心里有數(shù)，從拿地并不積極就可以窺視出開發(fā)商的態(tài)度。而成交均價和成交平均溢價率不斷上升，反過來的價格杠桿作用又會抑制開發(fā)商拿地。土地市場情況也很難支撐三季度房價暴漲。
未來三四線城市與一二線城市房價呈現(xiàn)分化趨勢是大概率事件，既是一線城市目前的漲勢也是不可持續(xù)的，暴漲的基礎和可能都已經不存在了。購房者一定要認清這個趨勢，不必恐慌性入市購買。
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