很多海外房產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，配置海外資產(chǎn)是對(duì)沖人民幣貶值風(fēng)險(xiǎn)的方法之一。澳大利亞已成為除美國外最受中國買家歡迎的海外買房目的地。圖為悉尼港附近的物業(yè)。

國際物業(yè)中介巨頭分析人民幣貶值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

上周，為增強(qiáng)人民幣兌美元匯率中間價(jià)的市場(chǎng)化程度和基準(zhǔn)性，央行決定完善人民幣兌美元匯率中間價(jià)報(bào)價(jià)。8月11日實(shí)施新報(bào)價(jià)方式后，人民幣兌美元中間價(jià)為6.2298元，創(chuàng)歷史最大降幅，貶值1.82%，為2013年4月25日以來新低。隨后幾天人民幣匯率逐漸回穩(wěn)，8月19日，人民幣兌美元匯率中間價(jià)為6.3969元。

亞豪機(jī)構(gòu)專業(yè)人士分析認(rèn)為，如果僅僅只是一次性的人民幣貶值，對(duì)房企的融資成本上升以及對(duì)房?jī)r(jià)上漲都形成不了特別大的影響。但如果貶值形成持續(xù)性，必然會(huì)影響到房企整體的海外融資成本。只有房企融資成本增值幅度超過5％以上，才有可能影響到下游環(huán)節(jié)的房?jī)r(jià)。在全球多地開設(shè)分公司的國際物業(yè)中介巨頭高力國際的專家，參照分析日本和澳大利亞本幣貶值后的地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，本幣貶值不一定導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，在中國持有物業(yè)的外資公司并不以幣值為唯一考慮因素。而隨著外幣升值，持有海外債務(wù)的公司適宜重組業(yè)務(wù)，中國人的海外置業(yè)潮料會(huì)繼續(xù)。

本幣貶值未必導(dǎo)致樓市下行

高力國際的專家表示，他們通過一系列實(shí)證研究表明，本幣兌美元及英鎊等主流國際貨幣的貶值未必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行。例如，在日本，當(dāng)日元兌美元于1988年~1990年期間貶值近13%的同時(shí)，日本住宅用地均價(jià)和商業(yè)用地均價(jià)分別上升23%和41%，房地產(chǎn)市場(chǎng)更受海外投資者所青睞。澳元兌美元的持續(xù)貶值對(duì)澳大利亞整體房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響微乎其微。中國現(xiàn)已成為對(duì)澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模最大的境外投資國，且該趨勢(shì)將會(huì)在未來至少12個(gè)月內(nèi)持續(xù)。

預(yù)測(cè)中國商用及住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)將在短期內(nèi)保持大致穩(wěn)定，前提為人民幣兌美元貶值維持在10%以內(nèi)。若貶值達(dá)20%時(shí)，其產(chǎn)生的影響會(huì)較為顯著。 記者李鳳荷

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，人民幣持續(xù)升值的9年，也是中國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的9年，過去9年中國房?jī)r(jià)大漲的原因有很多種，但其中一種就是人民幣升值。在這個(gè)升值的過程中，擁有房產(chǎn)的人資產(chǎn)迅速升值。房產(chǎn)升值的預(yù)期，又激發(fā)了更多人買房的欲望。但如果人民幣貶值，將會(huì)影響部分購房投資。人民幣貶值，對(duì)熱錢的流出、財(cái)富階層的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移都將有影響。巨量的海外融資規(guī)模也可能引發(fā)房企資金鏈緊張，還債壓力增大。

再次印證李超人的眼光

具體到房地產(chǎn)方面，由于外資介入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)主要反映在商業(yè)地產(chǎn)，特別是寫字樓，因此對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的負(fù)面影響可能會(huì)大些，但對(duì)持有一兩套住宅的普通老百姓則影響并不會(huì)太大。

人民幣貶值也會(huì)影響外資介入樓市的熱情，轉(zhuǎn)而將以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)拋售，換成升值預(yù)期強(qiáng)烈的美元或其他貨幣。因此，李嘉誠撤資也被視為非常有預(yù)見性的行為，在美聯(lián)儲(chǔ)宣布退出QE后不久，即開始掛牌出售位于上海、廣州等地的物業(yè)，并將目光投向歐洲。“土豪”級(jí)的買家會(huì)在家庭資產(chǎn)配置中加大海外地產(chǎn)。而大型房企同樣可以通過投資海外地產(chǎn)的投資比例，對(duì)沖降低風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)中國買家而言，人民幣兌美元貶值的確使美國房地產(chǎn)價(jià)格上升，并促使其在作出收購決策前再三斟酌。然而，高力國際中國物業(yè)投資服務(wù)部主管翁琳認(rèn)為，除非人民幣兌美元出現(xiàn)10%~20%的大幅貶值，否則不會(huì)對(duì)中國跨境投資活動(dòng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭起到明顯的抑制作用。