在今年“3·30新政”將二套房公積金首付門檻降至30%后，昨日，住建部、財(cái)政部和央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)房最低首付比例的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），再將我國(guó)公積金貸款購(gòu)買二套房首付比例降至兩成。業(yè)界認(rèn)為，全國(guó)二套房最低首付比例進(jìn)入兩成時(shí)代，證明下半年中央托底樓市的決心并未動(dòng)搖，公積金鼓勵(lì)政策力度幾乎已觸頂，未來或有望從商業(yè)貸款方向繼續(xù)放寬政策。

二套房首付比例再降一成

公積金貸款長(zhǎng)期以來主要鼓勵(lì)的都是我國(guó)職工首套剛需自住用房的購(gòu)房需求，其次才是二套房或以上的改善型住房需求。因此，有專家告訴記者，開啟公積金貸款購(gòu)買二套房政策松綁周期，證明政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的鼓勵(lì)決心也到了一個(gè)相當(dāng)高的階段。

《通知》明確規(guī)定，為進(jìn)一步完善住房公積金個(gè)人住房貸款政策，支持繳存職工合理住房需求，我國(guó)將對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

“至此，我國(guó)的公積金貸款購(gòu)買二套房政策再次回歸了2012年前甚至2008年底的狀態(tài)，政府從公積金方向上對(duì)樓市的刺激力度基本已達(dá)到峰值。” 亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存表示。

不過，《通知》同時(shí)明確，北京、上海、廣州、深圳可在國(guó)家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際，自主決定申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買二套房的最低首付款比例。“這項(xiàng)補(bǔ)充規(guī)定是意料之內(nèi)的，北上廣深限購(gòu)仍在繼續(xù)，公積金貸款政策何時(shí)松綁、松綁程度如何還是需要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況決定，不能‘隨大流’。”陳寶存表示。

下半年救市政策如約而至

實(shí)際上，在陳寶存及多位業(yè)內(nèi)人士眼中，本輪公積金貸款購(gòu)房政策再一次全面松綁并不出乎意料。

“從去年的‘9·30新政’到今年的‘3·30新政’，貸款購(gòu)房政策的放松幾乎都成為了這幾輪樓市鼓勵(lì)政策中最引人關(guān)注的部分。”陳寶存直言，尤其在“3·30新政”中，將購(gòu)買二套房公積金貸款最低首付款比例降至30%。

有專家告訴記者，在“3·30新政”前，我國(guó)公積金貸款購(gòu)買二套房的首付比例普遍實(shí)施的是2010年住建部、財(cái)政部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的50%，不過，各地會(huì)根據(jù)自身情況進(jìn)行一定調(diào)整，比如北京此前一直實(shí)施的是60%的首付比例。由此，今年我國(guó)利用公積金扶持樓市的力度可見一斑。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年以來，全國(guó)已經(jīng)有超過100個(gè)城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，其中包括北京、上海等超過30個(gè)城市還提及了增加公積金貸款額度。整體看，全國(guó)層面的公積金政策刺激逐漸對(duì)市場(chǎng)增加影響。

從宏觀的角度，陳寶存分析稱，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒有明顯好轉(zhuǎn)，各種穩(wěn)增長(zhǎng)措施短時(shí)間內(nèi)未充分發(fā)揮效力等是本輪公積金政策進(jìn)一步寬松的主因。“上半年各項(xiàng)鼓勵(lì)政策銀行并未完全落實(shí)，最終對(duì)樓市的鼓勵(lì)效果也并未完全達(dá)到預(yù)期，因此業(yè)界大多認(rèn)為下半年政府還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)更多樓市鼓勵(lì)政策，尤其是近日央行重啟今年第四輪降準(zhǔn)降息后，十年‘限外令’也緊接著被破除，各方對(duì)于下一步政策期待再次達(dá)到新一輪峰值。”陳寶存表示，此時(shí)出臺(tái)公積金貸款新政恰如其分、合乎時(shí)宜，以目前的情況看，今后公積金貸款政策幾乎沒有太大放松空間了，政府或從商業(yè)貸款方向上繼續(xù)發(fā)力。

信號(hào)作用大于實(shí)際意義

對(duì)于本輪政策，業(yè)界雖然大多“喜大普奔”，但對(duì)于落地效果也仍然給出了信號(hào)作用大于實(shí)際刺激的判斷。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，公積金貸款政策再放寬，將進(jìn)一步鼓勵(lì)改善型購(gòu)房需求的進(jìn)一步釋放，提振“金九銀十”的市場(chǎng)交易，在年底前盡可能消化現(xiàn)有庫(kù)存。

“隨著‘3·30新政’以來一系列樓市利好政策對(duì)樓市的刺激效應(yīng)逐步減弱，尤其是7月政策真空期后，8月北上廣深等諸多城市的樓市交易量都出現(xiàn)了降溫勢(shì)頭，近日的降準(zhǔn)降息，加上本次公積金貸款政策再放寬，二者利好疊加，無疑將對(duì)已經(jīng)略顯疲態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到刺激作用，預(yù)計(jì)9月的樓市交易量將有所回升。”胡景暉表示。

但是包括中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，由于公積金貸款上限較低，降低首付作用有限，即使有影響，也主要將促進(jìn)中低價(jià)位房產(chǎn)交易，對(duì)高總價(jià)大戶型房屋的影響微乎其微。

具體來說，鏈家網(wǎng)李巧玲認(rèn)為，公積金個(gè)人貸款具體額度在以住房公積金個(gè)人賬戶余額為基礎(chǔ)，結(jié)合貸款成數(shù)、還款能力、繳存時(shí)間、配偶繳存情況，以及存貸比調(diào)節(jié)系數(shù)等因素綜合確定。就算在北京，即便首付條件放寬，首套90平方米以上以及二套公積金貸款，最高只能貸到120萬元，“因此，公積金貸款購(gòu)買二套房首付比例的降低，對(duì)于不少高房?jī)r(jià)、低貸款限額的一線城市來說，受益人群寥寥無幾”。李巧玲表示。