房東變卦不同意續(xù)租商鋪，鑰匙放在中介沒有辦交房手續(xù)行嗎？剛簽下的商鋪又不想租了，直接清空店面退場就沒事了？本期，信息時(shí)報(bào)與廣州市中級人民法院合作的《法官話你知》欄目，以海珠區(qū)法院近日判決的兩宗房客搬離未辦手續(xù)，判決認(rèn)定違約為例，給大家講如何交房不會被判定違約。
案例一
房東變卦不續(xù)約，租客鑰匙交中介
年，劉阿姨從丁某處購買了廣州市江南大道中路一商鋪，該商鋪早在2011年已出租給了陸某使用。但2013年11月起，陸某開始拖欠租金，經(jīng)多次催促始終拒絕支付。劉阿姨起訴請求判決陸某支付拖欠的房屋租金將近1.5萬元，違約金1.7萬元。
但陸某辯稱，拖欠租金是劉阿姨有過錯在先，開始時(shí)說好由他繼續(xù)承租，但劉阿姨中途變卦，說其女兒要用該店面來做生意，不再愿意再出租，導(dǎo)致他不得不另找場地經(jīng)營，但時(shí)間上已耽擱，造成損失裝修費(fèi)超過3萬元。
陸某還說，雙方協(xié)商時(shí)劉阿姨同意委托中介找租客，還同意支付1.5萬元頂手費(fèi)給他，但因沒有找到租客就沒了下文，但鑰匙一直存放在中介處，劉阿姨也是知情的。陸某還聲稱后來劉阿姨故意躲避，拒絕協(xié)商，擅自擱置房屋，蓄意不收回房屋。
陸某認(rèn)為，劉阿姨是業(yè)主，如果不是惡意訴訟，完全可以自行收回房屋，可以去找中介要鑰匙，也可以稱鑰匙丟失找人開鎖，室內(nèi)物品可以通知領(lǐng)取，也可以按照合同約定丟棄。
陸某堅(jiān)稱自己并未惡意占據(jù)房屋導(dǎo)致劉阿姨無法行使權(quán)利，劉阿姨因自身因素導(dǎo)致擴(kuò)大損失，應(yīng)自行承擔(dān)。他還表示對劉阿姨惡意斷租行為，保留提起反訴的權(quán)利。
判決
租客未交還鑰匙違約
海珠區(qū)法院一審認(rèn)為，陸某在2014年8月底才向劉阿姨交還鑰匙，并拖欠租金，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。劉阿姨要求陸某支付拖欠租金和違約金，符合合同約定。
據(jù)此，一審判決陸某向劉阿姨支付租金和違約金2.2萬余元，支付交房前的房屋使用費(fèi)2萬余元。近日廣州中院二審維持原判。
案例二
租客懷疑房東身份，起訴要退款賠償
王先生訴稱，他從2014年4月中旬承租了海珠區(qū)下渡路一個底層商鋪，支付了保證金2.4萬余元，進(jìn)場費(fèi)3萬元，以及5、6月的租金。
但后來王先生向工商及房管部門查詢，竟無法查出張某系該商鋪的業(yè)主。如果張某不具備出租商鋪的權(quán)利，那么《分租協(xié)議》的簽訂則屬于張某的無效處分行為。為此，王先生多次口頭向張某要求查看該商鋪權(quán)限的授權(quán)文件，也曾發(fā)函，但張某拒不理會。
同年7月初，王先生退出商鋪。搬離商鋪后卻沒有將商鋪鑰匙交還給張某，也沒有與張某辦理商鋪交還手續(xù)。張某則因打電話王先生不接，在同年8月自行收回商鋪。
王先生起訴要求張某雙倍返還保證金、返還進(jìn)場費(fèi)、返還兩個月租金，以及賠償裝修損失等合計(jì)12萬元。
張某則提起反訴，他認(rèn)為王先生承租兩個月后，在租期未屆滿情況下拒絕繼續(xù)繳租，不承擔(dān)承租義務(wù)，也不按照雙方分租協(xié)議的約定提前一個月告知解除合同，單方解除合同，屬于單方違約，應(yīng)承擔(dān)全部違約責(zé)任。
而且王先生是從上一手未到期的租客接手該商鋪的，顯然充分知曉其有充分合法的轉(zhuǎn)租權(quán)。張某要求王先生支付拖欠的租金及滯納金5.5萬元，違約金2.4萬元等。
判決
租客單方解約構(gòu)成違約
一審認(rèn)為，根據(jù)查明事實(shí)，王先生在向張某承租涉案商鋪前已經(jīng)清楚張某可以出租涉案商鋪。王先生并未提供充分證據(jù)證明，多次要求張某提供涉案商鋪的相關(guān)權(quán)屬及處分權(quán)限等文件，以協(xié)助王先生辦理合法經(jīng)營所必需的工商、稅務(wù)登記手續(xù)。
一審認(rèn)定王先生在租期未滿時(shí)單方搬離涉案商鋪，且未將商鋪交還給張某，也未繼續(xù)向張某支付租金，已構(gòu)成違約，判令解除合同，王先生拖欠的租金及電費(fèi)1.2萬余元，駁回其他訴求。廣州中院近日維持原判。
法官說法
鑰匙交還
一定要房東簽收
海珠區(qū)法院的法官指出，合同簽約自愿，房東到期后不續(xù)約，租客不能強(qiáng)行要求續(xù)約。到期后，租客應(yīng)該把房屋鑰匙直接交還給房東，除非有證據(jù)證明房東不收，那才是房東的責(zé)任。
如果租客把鑰匙交給第三方，房東不知情，房東還是無法使用房屋，不能實(shí)現(xiàn)向房東交還房屋的效果。除非是房東委托第三方代為收取。鑰匙交還房東，一定要房東簽收。房東退回押金給租客也可以作為合同解除的證據(jù)。
其次，提前解約屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，房東有權(quán)不收鑰匙。租賃期間未屆滿之前，除非有合同約定的事由或法定事由，否則雙方均無權(quán)解約。
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