時下，開發(fā)商為了吸引市民“眼球”，盡快賣出房子，在廣告宣傳上下足了功夫，其中有不少宣傳大打擦邊球，甚至完全是空頭支票，比如：宣稱“地鐵就在家門口”，實際上政府部門只是有此規(guī)劃意向；宣稱“距離五四路市中心僅10分鐘時間”，實際上是指車程，而且還必須是在沒有紅燈和堵車的情況下。

市民若聽信廣告，買房后發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙了，能找開發(fā)商要求退房或索賠嗎？

本期說事釋法精選了近期我市法院宣判的兩個典型案例，希望能對大家有所啟示。

案例一：精裝房與樣板間差距大 女業(yè)主狀告開發(fā)商

年，家住倉山的謝女士無意中看到福州某房地產(chǎn)開發(fā)公司散發(fā)的樓盤廣告。該廣告聲稱：拎包即住，溫泉入戶，酒店管理，高速高鐵，養(yǎng)老度假；每平方米5188元起（含每平方米2000元的精裝修及電器等）。她十分動心，實地參觀了永泰這個樓盤的樣板房。

年3月20日，謝女士與該開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，以每平方米6608.64元的單價和41萬多元的總價購買了該樓盤的一套建筑面積為63.43平方米的住宅。

合同簽訂后，謝女士依約交付了購房款。2013年12月30日，開發(fā)商通知她收房。謝女士到場看后很不滿意，認(rèn)為開發(fā)商所建的房屋及相關(guān)設(shè)施與銷售廣告、宣傳資料及雙方所簽的合同不符，根本達(dá)不到其承諾的交房標(biāo)準(zhǔn)，因此拒絕收房。

此后，她多次要求開發(fā)商按照她認(rèn)為的交房條件及“樣板房”進(jìn)行整改，但對方并不同意。在此情況下，謝女士于去年底將開發(fā)商告上法庭，要求其完成承諾的交房條件，支付逾期交房的違約金。

庭審中，開發(fā)商辯稱：該公司認(rèn)為自己所交付的房屋是符合合同約定的交付條件的，不需要支付逾期交房違約金。至于謝女士主張的訴爭房與廣告宣傳不符的問題，也是沒有根據(jù)的。開發(fā)商在其房產(chǎn)廣告的尾部通常標(biāo)有免責(zé)條款“具體以雙方簽署的合同為準(zhǔn)”或“具體以實物為準(zhǔn)”等內(nèi)容。該廣告內(nèi)容只能視為要約邀請，系發(fā)布給不特定的第三人的。雙方在正式簽署《商品房買賣合同》時，對廣告的內(nèi)容作了明確的修正約定：“出賣人對本項目進(jìn)行宣傳的所有相關(guān)資料僅供參考，不作為該商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)及《商品房買賣合同》的組成部分。”該廣告內(nèi)容并非合同內(nèi)容，不能作為雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。

永泰縣法院經(jīng)審理認(rèn)為，謝女士與開發(fā)商在合同中已就交付條件與期限、出賣人逾期交房的違約責(zé)任、交接等進(jìn)行了約定，房屋交付時間為2013年12月30日前，交付條件是該商品房經(jīng)驗收合格。謝女士所購買的房屋于2013年1月經(jīng)竣工驗收合格，同年6月經(jīng)消防驗收合格，因而該房屋已經(jīng)具備了約定的交付條件。在交接過程中，謝女士以該房屋在精裝修方面存在諸多質(zhì)量問題為由拒絕接受該房，致使雙方未能完成交接。

法律上規(guī)定的“嚴(yán)重影響正常居住使用”，是指購房者所購買的房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，且該質(zhì)量問題通過修復(fù)等也無法保證購房者人身、財產(chǎn)安全及正常居住使用的情形。購房者只有在所購房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重瑕疵，足以影響合同目的實現(xiàn)時，才可以拒收。本案中，雙方在簽訂《商品房買賣合同》時已就室內(nèi)分隔、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)能措施及指標(biāo)進(jìn)行了違約責(zé)任約定，對達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人負(fù)責(zé)在合理的期限內(nèi)，按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)完成整改，但相關(guān)整改不影響合同的履行和房屋的正常交接。

謝女士在未經(jīng)具備資質(zhì)的相關(guān)部門確認(rèn)的情況下主張房屋在裝修方面存在諸多質(zhì)量問題缺乏證明力，也沒有證據(jù)證明該房屋存在的質(zhì)量問題是否達(dá)到了嚴(yán)重影響房屋正常居住使用的程度，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。因此，可認(rèn)定訴爭房屋在開發(fā)商通知交房時已符合合同約定的交付使用條件，謝女士不同意收房缺乏事實和法律依據(jù)。

該院同時認(rèn)為，謝女士提供開發(fā)商所作的宣傳、廣告材料證明對方所交付的房屋未達(dá)宣傳、廣告載明的條件，但依據(jù)雙方合同中的約定，這些宣傳材料不能作為合同依據(jù)，因而她的該項主張不予采信。

據(jù)此，該院最終駁回了謝女士的訴請。

案例二：園林景觀未到位 業(yè)主拒收房

福州某房地產(chǎn)公司在樓書、沙盤、海報上大力宣傳其開發(fā)的位于倉山區(qū)三叉街的一處在建商品房項目。王小姐看后十分動心，特別是對宣傳廣告上所寫的小區(qū)精美的外墻裝飾、孔雀景觀噴泉、泰式風(fēng)情園林、實景泰式?jīng)鐾?、百米林蔭大道、樓頂花架等特別感興趣。

年10月，王小姐和開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》及其附件，向開發(fā)商購買一套總價為171萬多元的在建商品房。

雙方在合同中約定：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2011年12月31日前，將符合合同約定條件的商品房交付王小姐使用，否則王小姐有權(quán)拒絕接收及要求開發(fā)商支付違約金。

合同附件中約定：“雙方均同意該商品房的狀況以本合同約定為準(zhǔn)。凡出賣人就本項目的房屋及相關(guān)配套設(shè)施所作樓書、戶型折頁、模型、樣板房、廣告等，以及向買受人送達(dá)的刊物、信函等宣傳文件、資料等，僅供買受人了解本項目之用，不作為交付標(biāo)準(zhǔn)和本合同的組成部分。所有資料以政府最后批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。”

簽約后，王小姐付清了購房款。在交房期限屆滿前，開發(fā)商就通知她收房。王小姐到場看后很失望，認(rèn)為開發(fā)商擅自改變外墻材料，售樓時承諾的園林景觀、車位等設(shè)施均未到位、消防未經(jīng)驗收合格，明顯是在欺騙自己，因此拒絕收房。

王小姐認(rèn)為：樓書、沙盤等廣告宣傳內(nèi)容均構(gòu)成要約，應(yīng)視為合同約定的一部分。開發(fā)商既然沒做到，就要承擔(dān)違約責(zé)任。為此，她將開發(fā)商告上法庭，要求其支付違約金。

開發(fā)商辯解稱：該樓盤項目僅存在消防瑕疵，不影響使用，符合合同約定的交付條件。外墻由面磚改涂料不影響訴爭商品房的質(zhì)量和使用功能。另外，《合同補(bǔ)充協(xié)議》已明確與房屋相關(guān)的宣傳資料僅作為了解項目之用，不是合同的組成部分?？傊?，該公司不存在違約行為。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的《合同補(bǔ)充協(xié)議》中的約定，開發(fā)商通過樓書、沙盤、網(wǎng)絡(luò)宣傳資料及售樓小姐介紹等方式向王小姐所作的涉及景觀噴泉、園林、涼亭、林蔭大道、樓頂花架、車位等宣傳僅是要約邀請，并非買賣合同內(nèi)容。王小姐要求確認(rèn)開發(fā)商在這方面存在欺詐的訴請，法院不予支持。

該院同時認(rèn)為，鑒于訴爭房屋所在的建設(shè)項目在消防設(shè)施方面確有瑕疵，且此為雙方發(fā)生糾紛的根本原因，王小姐因此耗費大量精力，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。據(jù)此，一審法院判令開發(fā)商支付王小姐違約金1萬元，并駁回她的其他訴訟請求。

一審宣判后，王小姐不服，提起上訴。福州市中院終審維持了原判結(jié)果。

律師說法

虛假宣傳不能完全免責(zé)

福建熹龍律師事務(wù)所副主任律師丁文輝認(rèn)為：開發(fā)商通過樓書、海報、沙盤及售樓小姐的介紹等進(jìn)行的虛假宣傳，就算沒寫到正式的購房合同中，今后如果沒做到，其行為也不能完全免責(zé)。

首先，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”即便其廣告內(nèi)容不具備前述法律規(guī)定的特征，開發(fā)商的行為也可能構(gòu)成欺詐，根據(jù)《合同法》規(guī)定，購房者有權(quán)以訴訟或仲裁的方式要求撤銷或者變更購房合同。

其次，開發(fā)商在售樓時進(jìn)行的虛假宣傳，若違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、《廣告法》及《消費者權(quán)益保護(hù)法》，還可能受到行政處罰，構(gòu)成犯罪的，還將被追究刑事責(zé)任。

為避免落入虛假售樓廣告的陷阱，丁律師提醒廣大購房者在購房過程中注意以下幾點。

一、不要輕信廣告內(nèi)容。若確實被廣告內(nèi)容所吸引，建議購房者要求開發(fā)商在購房合同的補(bǔ)充協(xié)議中將廣告內(nèi)容主要條款抄錄進(jìn)去。

二、避免“沖動型”消費。在購房前要貨比三家，找信用度較好的開發(fā)商，在開發(fā)商同意將廣告內(nèi)容作為合同組成部分后再支付購房定金。

三、對于開發(fā)商承諾的關(guān)于規(guī)劃及配套設(shè)施，通過其他渠道多方收集與查證，可以到規(guī)劃部門、房管部門以及建設(shè)部門做資料查詢和核實，做到明明白白消費。

四、購房者在選房過程中應(yīng)當(dāng)注意收集開發(fā)商的宣傳冊、廣告視頻、樣板房照片以及小區(qū)的規(guī)劃圖等，這些資料都可以作為將來發(fā)生糾紛時維權(quán)的證據(jù)。

五、注意合同中的免責(zé)條款，一般協(xié)議里有“交付條件以最終規(guī)劃或最終確定的示意圖為準(zhǔn)”類似的字眼，購房者在簽訂合同的時候需謹(jǐn)慎。一旦簽訂，即使開發(fā)商存在不實宣傳、虛假宣傳或者欺詐宣傳的情況，在維權(quán)時也會存在一定的障礙。