9月初至今，各地公積金新政紛紛涌出，為樓市“金九銀十”提前預(yù)熱。

日前，住建部、財(cái)政部與央行發(fā)布通知稱，自9月1日起，調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款購房最低首付款比例，擁有1套住房并已結(jié)清購房貸款公積金最低首付款比例由30%降低至20%。也就是說，公積金貸款買房不再區(qū)分是否首套，只要名下沒有房貸，最低首付均降到20%。

“住房公積金政策明顯轉(zhuǎn)為認(rèn)貸不認(rèn)房，這樣有利于樓市去庫存，尤其是二三線城市的庫存。”9月15日，智慧房圖合伙人查桀接受記者采訪時(shí)表示，早在該政策出臺(tái)之前，全國多地就已開始調(diào)整公積金政策。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近兩個(gè)月以來，四川成都、河南、湖北武漢、深圳、上海、無錫、南昌、寧夏等近20個(gè)地區(qū)放寬了租住商品房和購房提取公積金的政策。

多地加碼助力“金九銀十”

作為扶持樓市的“主力軍”，公積金再次成為各地提振樓市的砝碼。

今年3月30日，公積金貸款政策調(diào)整，首次購房公積金貸款最低首付款比例為20%，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%，時(shí)隔整5個(gè)月，該比例再次降至20%。

同時(shí)，各地也紛紛出臺(tái)了自己的政策。

哈爾濱住房公積金管理中心近日發(fā)布消息稱，進(jìn)入9月，其5年期（含）以下住房公積金貸款利率由3%下調(diào)至2.75%，5年期以上公積金貸款利率由3.5%下調(diào)至3.25%，據(jù)悉，這是今年以來哈爾濱市第三次下調(diào)公積金貸款利率；南京住房公積金管理中心發(fā)布《南京市個(gè)人住房公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款暫行辦法》，提出“公轉(zhuǎn)商貼息貸款”措施，而在此前揚(yáng)州市也推出了這項(xiàng)措施；山東提出擴(kuò)大公積金使用范圍，允許一次性提取職工夫妻雙方、父母、子女的住房公積金，公積金可以按家庭為單位進(jìn)行提取。

據(jù)記者了解，截至目前，公積金貸款利率已降至歷史低位，首付比例也已降至2008年-2009年水平。

從數(shù)據(jù)上看，今年上半年，全國商品房成交面積同比增長3.9%，這是自2014年初開始連跌一年多之后，首次轉(zhuǎn)為上漲。同時(shí)，今年上半年全國商品房成交均價(jià)同比也增長5.9%，創(chuàng)2014年以來的新高，其中一線城市房價(jià)漲幅尤其明顯。

“這些政策的最終目的就是刺激樓市。”查桀強(qiáng)調(diào)，從年初開始，整個(gè)地產(chǎn)市場相對(duì)理性和穩(wěn)定，不過隨著“金九銀十”的到來，近期股市的波動(dòng)對(duì)地產(chǎn)市場影響不小，大量打算投資地產(chǎn)以及進(jìn)行房屋置換的資金均被凍結(jié)在里面，于是相關(guān)政策再次加碼。

9月15日，本報(bào)記者隨機(jī)走訪了北京幾家房屋中介公司，銷售經(jīng)理紛紛表示，新政實(shí)施以后，同期確實(shí)有所增長，而且9月份第二周的成交套數(shù)比第一周高出一倍多，但其中并不單純是公積金新政出臺(tái)的原因，跟目前樓市相對(duì)較低的價(jià)位也有關(guān)系。

“今年利好樓市的政策確實(shí)很多，但刺激作用在不斷減弱，對(duì)樓市的影響小于預(yù)期。”9月15日，某地產(chǎn)中介一銷售經(jīng)理梁曉倩對(duì)記者說。

倒逼公積金盤活

隨著住房公積金新政的不斷推出，公積金本身的缺陷也越來越明顯。

“雖然住房公積金在支持住房消費(fèi)的力度上一松再松，但實(shí)際上，住房公積金貸款的市場占有率并不高，絕大多數(shù)人買房并非通過公積金貸款。”查桀表示，而那些趴在賬面上不動(dòng)的公積金余額，實(shí)際上每天都在貶值，這又制造了新的不公平。

根據(jù)住建部發(fā)布的全國住房公積金2014年年度報(bào)告，住房公積金的市場占有率為19.22%，即便是一線城市，住房公積金購房的市場占有率也均在30%以下。比如，截止到2014年底，北京住房公積金個(gè)人住房貸款市場占有率 25.8%，深圳為27.35%，上海是28.64%。

其實(shí)，公積金制度在設(shè)計(jì)之初，旨為解決中低收入階層的買房難問題，但是在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，這個(gè)制度已嚴(yán)重跑偏，現(xiàn)有制度與中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不匹配、設(shè)計(jì)不當(dāng)、公平缺失、法律空白點(diǎn)多、管理混亂的弊端已經(jīng)日益顯現(xiàn)。

“目前來看，公積金制度大部分是體制內(nèi)的單位執(zhí)行，體制外的民營企業(yè)執(zhí)行的不多，或者基本都是按照最低標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行繳納，這樣無形中拉大了不同類型企業(yè)員工之間的‘保障差距’，制造了新的不公。”9月15日，中國勞動(dòng)學(xué)會(huì)薪酬專業(yè)委員會(huì)一專業(yè)人士接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，公積金新政雖然不斷推出，但從執(zhí)行情況來看，由于用途受限、提取困難等因素制約，全國依然有大量住房公積金處于“沉睡”狀態(tài)。

就在6月中旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行共同披露的《全國住房公積金2014年年度報(bào)告》顯示，截至2014年末，全國住房公積金繳存總額7.48萬億元，扣除提取后的繳存余額為3.7萬億元。根據(jù)（《國務(wù)院關(guān)于修改<住房公積金管理?xiàng)l例>的決定》修訂）規(guī)定，住房公積金只能用于購買國債和存入銀行來獲取收益。

數(shù)據(jù)顯示，近十年，職工個(gè)人住房公積金賬戶加權(quán)平均存款利率僅不及2%，比同期平均CPI尚低1個(gè)左右的百分點(diǎn)，貶值問題突出。

“社?；鹂蛇M(jìn)行投資，基本養(yǎng)老金也開始準(zhǔn)備入市，那么，住房公積金也同樣可以考慮投資或者轉(zhuǎn)向類似的商業(yè)銀行模式，以便盤活這部分資金。”查桀表示，現(xiàn)在社會(huì)融資成本較高，相關(guān)部門可考慮放開政策，讓公積金結(jié)余資金在銀行間進(jìn)行拆借，從而提高公積金收益，實(shí)現(xiàn)公積金的保值增值。