“金九銀十”是一年里房地產(chǎn)市場最火熱的時候。眼下樓市究竟好不好？房價走勢和地區(qū)分化情況如何？請一起來看4張圖表。
先從大范圍來看，現(xiàn)在的樓市算不算景氣，在哪個區(qū)間？第一張圖表是國家房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)，根據(jù)這一統(tǒng)計，房地產(chǎn)景氣情況在今年5、6月份有一波轉折向上態(tài)勢。
與房地產(chǎn)景氣情況最為息息相關的，是宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策情況。從房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，2010年樓市開始了一輪嚴厲限購，2013年出臺“國五條”，這些都對行業(yè)景氣情況形成打壓。從第一張圖表來看，房地產(chǎn)景氣情況從去年直到今年上半年，都在走低。
不過，從2014年開始，政策環(huán)境又開始了“托底”。盤點2014年以來的五輪牽動樓市的政策變動，依次為：第一輪，部分地區(qū)逐漸松綁限購；第二輪，2014年“930”央行的限購政策調(diào)整及降息；第三輪，各地發(fā)布的購房補貼及央行的再次降準；第四論，2015年“330”前后開始鼓勵自住及改善需求的政策（主要在公積金政策）；第五輪，2015年8月前后，松綁限外令、再次降準降息、全國針對二套公積金政策松綁等。
同時，貨幣政策方面，“今年以來總體上是穩(wěn)健偏松的，2014年11月起的五次降息、四次降準為市場注入了較強的流動性，商業(yè)銀行存貸比考核指標淡化也在一定程度上釋放了銀行信貸的投放空間。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對第一財經(jīng)表示。
由此，具有滯后效應的行業(yè)景氣情況，正如上圖所示，已經(jīng)進入了周期性的復蘇階段。
知道了行業(yè)的大格局，再來說說供求關系。上面的第二張圖是從國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)里整理出來的商品房銷售情況。和景氣指數(shù)吻合的是，不管是銷售面積還是銷售額增速，都在二季度同比由負轉正。
但是，整體樂觀不代表沒有區(qū)域分化。交銀金研中心根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況差異巨大。1-8月東部地區(qū)商品房銷售面積33560萬平方米，同比增長10.1%，中部、西部地區(qū)銷售面積分別同比增長4.2%和5.2%。銷售額的差異更為明顯，東、中、西部地區(qū)銷售額增速分別為22.2%、7.4%和4.3%。其中廣東、福建銷售面積增速均超30%，而部分地區(qū)成交情況仍然堪憂，遼寧、寧夏、山西、黑龍江商品房銷售面積較去年同比降幅均超過15%。
知道了銷售情況，上面的第三張圖，顯示的是大家最關心的房價。和銷售額基本上一摸一樣的是，房價走勢也是一頭冷一頭熱。北上廣深，尤其是發(fā)了燒的深圳房價，一路向上。70個大中城市里，相比去年同期新建商品住宅房價上漲的還有南京、杭州、武漢、寧波、廈門。
然而，不查數(shù)據(jù)或許想不到的是，除了這9個城市，余下的城市，同比新建房房價是下跌的，像丹東、湛江下跌幅度都接近10%。
看到這里，如果有朋友考慮要不要買房，還有張很重要的圖我們要看——上圖是房貸的計算。而房貸劃不劃算，反過來也對供求關系中購房者的需求有很大的刺激作用。如果模擬按按100萬房貸、等額本息計算，不算不知道的是，20年和30年期的按揭貸款月供，相比本輪降息前已分別下降10.7%和12.7%。
最后來說房價未來趨勢。未來趨勢，相信大家隨便上網(wǎng)一查，就能看到各路專家的分析。本文不再贅述各路觀點，只補充三點。
第一，是一句大實話：房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中、地方政府財政中，都占了太重要的位置，有一種說法也叫“經(jīng)濟被房地產(chǎn)綁架”了，所以房價走勢要看經(jīng)濟轉型的力度和趨勢。
第二，至于北上廣深的“限購”會不會取消，被采訪者的觀點幾乎一致認為，短期內(nèi)幾乎沒有取消限購的可能，由于現(xiàn)在的宏觀政策是要“托底蓋帽”，而一線城市的虹吸效應仍然過于顯著。
第三，對于房產(chǎn)稅這項長效機制的落地，首先，這受立法進程影響，征稅合法化是實施前提，而立法周期通常需要至少兩年時間，近期房地產(chǎn)稅法被補納入五年立法規(guī)劃；其次，房地產(chǎn)稅的覆蓋面廣，關于稅基、稅率、收繳方式的頂層設計還需針對不同群體、不同城市形成可行方案；再次，住房信息遲遲難以聯(lián)網(wǎng)，完成不動產(chǎn)登記至少要到2018年以后。
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