購買學(xué)區(qū)房，交房時發(fā)現(xiàn)小區(qū)對應(yīng)的學(xué)校不是自己所選的，怎么辦？購買期房，交房時發(fā)現(xiàn)小區(qū)的綠化標(biāo)準(zhǔn)沒有達(dá)到開發(fā)商售房時允諾的，怎么辦？……

案例1 房屋交付與約定不符

2014年初，周先生和某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房買賣認(rèn)購書，認(rèn)購了該房地產(chǎn)公司正在開發(fā)的一個樓盤中的房屋。2015年，周先生收到了該房地產(chǎn)公司的交付通知，來到該樓盤辦理接收房屋的手續(xù)。在驗(yàn)收的過程中，周先生發(fā)現(xiàn)該樓盤存在多處與合同約定不符合的品質(zhì)縮水，比如電梯品牌與樓盤宣傳冊中的品牌不符；預(yù)售方案中的鋁合金門窗材料，被改為塑鋼；綠化率也嚴(yán)重縮水等。周先生與開發(fā)公司交涉，得到的答復(fù)是，雙方簽訂的合同中已經(jīng)明確約定：所有廣告宣傳、樣板房以及售樓處公示都不作為交付標(biāo)準(zhǔn)。

律師點(diǎn)評

開發(fā)商交付房屋要取得建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收合格書以及房屋竣工驗(yàn)收備案登記表，如果達(dá)不到這個標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以拒絕收房。本案例中出現(xiàn)的房屋交付與約定不符的情況，業(yè)主維權(quán)就要以合同約定為基礎(chǔ)。根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定：經(jīng)營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費(fèi)者權(quán)益、減輕或者免除經(jīng)營者責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任等對消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定。因此提示廣大購房者，對于商品房買賣合同中的一些空白地方，要么當(dāng)場協(xié)商好寫進(jìn)去或者就將其劃掉，雖然購房合同是開發(fā)商提供，業(yè)主仍然有權(quán)就一些條款提出協(xié)商，維護(hù)自身權(quán)益。

案例2 精裝修房有質(zhì)量問題

2014年末，陳先生購買了一套價格昂貴的精裝修商品房。據(jù)開發(fā)商稱，該商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)是一平方米5000元，陳先生對此十分期待。但是今年交付房屋時，陳先生發(fā)現(xiàn)該房屋存在墻體開裂、空鼓，房屋漏水等問題，如果完全重新施工，就會破壞原來的裝修。無奈，陳先生只得提出向開發(fā)商要求每平方米千元的補(bǔ)償。

律師點(diǎn)評

根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定：自消費(fèi)者接受商品或者服務(wù)之日起6個月內(nèi)出現(xiàn)瑕疵，發(fā)生糾紛的，由經(jīng)營者承擔(dān)相關(guān)舉證責(zé)任。因此，該案例中，如果開發(fā)商拿不出證據(jù)證明自己的精裝修沒有問題的話，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。為了避免事后維權(quán)，購房者也應(yīng)更審慎仔細(xì)地把好合同關(guān)，建議業(yè)主對于精裝修房屋的材料品牌、材料質(zhì)量、環(huán)保、保修等問題，都盡量以約定條款形式寫進(jìn)合同。

案例3 所買房屋對應(yīng)的并非看中的小學(xué)

劉女士的女兒即將上小學(xué)，劉女士看中了一家小學(xué)，想買它的學(xué)區(qū)房，和一家房屋中介公司簽訂了合同。該中介的銷售人員告訴劉女士，其所購買房屋對應(yīng)的小學(xué)就是劉女士選中的小學(xué)。然而交付了部分房款后，劉女士去相關(guān)部門落實(shí)才發(fā)現(xiàn)，所購買的房屋對應(yīng)的并不是她看中的那所小學(xué)，而是另一所小學(xué)。劉女士和中介交涉，中介稱，所推介的房屋就是學(xué)區(qū)房，合同中也沒明確有必須對口某具體小學(xué)的條款。

律師點(diǎn)評

學(xué)區(qū)劃定是一個復(fù)雜過程，教育部門的學(xué)區(qū)配額每年都會依據(jù)周邊小區(qū)入住情況、產(chǎn)生的實(shí)際生源數(shù)量、學(xué)校的容納能力以及就近原則等進(jìn)行調(diào)整。對于樓盤來說，這也是一種“不可控因素”。本案例中劉女士抱著購買某具體小學(xué)學(xué)區(qū)房的目的購買房屋，建議在購買之前就去相關(guān)教育部門落實(shí)清楚政策。