養(yǎng)老地產(chǎn)，這塊房企紛紛爭搶的蛋糕看似很“香甜”，但吃起來并不是那么“可口”。在養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展過程中，存在盈利模式建立、養(yǎng)老服務(wù)需改進(jìn)、政策支持不足三大問題，有待于大家去破解。
養(yǎng)老地產(chǎn)急缺政策扶持
對于房企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，現(xiàn)有政策支持不足，成為多位房企人士、業(yè)內(nèi)專家表達(dá)一致的看法。克而瑞信息集團(tuán)養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展中心項目總監(jiān)高淑萍認(rèn)為，“由于我國現(xiàn)有政策主要是對于非營利性機構(gòu)給予一定優(yōu)惠，房企做養(yǎng)老地產(chǎn)屬于營利性機構(gòu)，得不到政策給予的優(yōu)惠。”
“房企做養(yǎng)老地產(chǎn)，在拿地、稅收、貸款等方面難以享受到政策給予的優(yōu)惠。這與房企做商品住宅、金融商業(yè)基本上沒有太大區(qū)別，但養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)盈利卻比出售商品住宅、經(jīng)營金融商業(yè)要困難得多。”一位房企人士如是說。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會專家陸松濤認(rèn)為，盡管我國政策對房企做養(yǎng)老地產(chǎn)支持不足，但是部分地方政策已然有所突破，比如浙江就規(guī)定商業(yè)服務(wù)用地可以納入養(yǎng)老用地。地方政策的松動對于房企做養(yǎng)老地產(chǎn)是一種利好。“期望未來營利性機構(gòu)與非營利性機構(gòu)有可能得到同等待遇，這對發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一種利好。”高淑萍說。
盈利點成涉足企業(yè)困局
中國太陽城董事局主席朱鳳泊介紹說，“北京太陽城已經(jīng)連續(xù)4年實現(xiàn)盈利，向國家上交所[微博]得稅。”但居住在北京太陽城的老人們向北京晨報記者反饋，實際北京太陽城社區(qū)也不是盡善盡美，還有一些不滿意的服務(wù)，但了解了之后發(fā)現(xiàn)也沒有比北京太陽城社區(qū)更好的養(yǎng)老社區(qū)。高淑萍則透露，像北京太陽城這樣實現(xiàn)盈利的項目并不多，因為養(yǎng)老地產(chǎn)投資成本很高，但回報率卻很低，有的項目甚至是在賠本經(jīng)營。
“目前有些養(yǎng)老項目的經(jīng)營已然陷入困境，但是這些項目的開發(fā)商仍然在扛著，其原因是因為它們一旦撤出，將會血本無歸。但是它們?nèi)绾谓⒂行У挠Ｊ剑瑢崿F(xiàn)扭虧為盈，成為亟待解決的問題。”朱鳳泊如是說。
陸松濤告訴記者，“目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有形成一個完全可以復(fù)制的可盈利模式。眾房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，大家都是摸著石頭過河。”高淑萍表示，“現(xiàn)在大家都想著把養(yǎng)老地產(chǎn)項目探索出某種盈利模式，打響了品牌，再將這種模式復(fù)制到其他項目中，形成規(guī)模效應(yīng)，但目前國內(nèi)還沒有叫得響的樣本。”
現(xiàn)有服務(wù)質(zhì)量還需提升
“養(yǎng)老服務(wù)必須以人為本，滿足老人多元化的需求。房企在養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計之初，在考慮基礎(chǔ)生活服務(wù)以外，還要考慮如何滿足老人精神層面的需求。”陸松濤說，幫助老人找到自己的興趣愛好，激發(fā)生活熱情，養(yǎng)老生活原本可以成為人生新的開始。
據(jù)了解，遠(yuǎn)洋椿萱茂經(jīng)過此前兩個項目的經(jīng)驗運作，已經(jīng)把養(yǎng)老服務(wù)分為提供生活保障的基礎(chǔ)服務(wù)和深度護(hù)理服務(wù)等個性化增值服務(wù)。不過遠(yuǎn)洋相關(guān)人士表示，遠(yuǎn)洋的理念是為老人提供一個退而不休的快樂生活，實現(xiàn)這個目標(biāo)現(xiàn)在還有很多服務(wù)可以進(jìn)一步細(xì)化。
事實上，服務(wù)是一個需要長期堅持和不斷升級的產(chǎn)業(yè)。在多位業(yè)內(nèi)人士看來，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也剛剛起步，服務(wù)質(zhì)量的提升還有很大的空間，且需要一段時間去摸索和投入。
養(yǎng)老地產(chǎn)要走輕資產(chǎn)模式
發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，房企還有很長的一段路要走。在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中，有些企業(yè)、專家在嘗試探索新的發(fā)展方向。多數(shù)房企還是看得多，動得少。“投入大，回報少。”在國內(nèi)第一批實踐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的中國太陽城董事局主席朱鳳泊分析認(rèn)為，“養(yǎng)老地產(chǎn)走輕資產(chǎn)是出路，在建立盈利模式之后，可以分拆上市，進(jìn)入資本市場。事實上，中國太陽城已經(jīng)在整合有一定盈利能力的項目，計劃聯(lián)合上市。這樣上市的成功幾率會更大。”
“房企可以在自己開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的基礎(chǔ)之上，建立O2O養(yǎng)老服務(wù)平臺，為本小區(qū)以及周邊小區(qū)老人提供上門服務(wù)。”克而瑞信息集團(tuán)養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展中心項目總監(jiān)高淑萍說，通過延伸養(yǎng)老服務(wù)鏈條，找到新的盈利點，形成規(guī)模效應(yīng)，才能在激烈市場競爭中贏得一席之地。”
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