曾經(jīng)的三四線城市之王恒大地產(chǎn)，儼然已成功轉(zhuǎn)身。
2013年以來(lái)，恒大連續(xù)向一二線城市傾斜資源，除了在北京、上海、廣州砸下超過(guò)300億買地，恒大也進(jìn)入并且深耕多家房企覬覦的深圳市場(chǎng)，有望成為新的“霸主”。
截至目前，恒大在深圳主要通過(guò)收購(gòu)方式，已經(jīng)拿下12個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，這些項(xiàng)目，赫然被列舉在恒大深圳公司網(wǎng)站。除此之外，恒大在深圳還有數(shù)個(gè)有意向的舊改項(xiàng)目，加起來(lái)有17個(gè)之多。
值得關(guān)注的是，恒大在深圳的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備多為舊改項(xiàng)目，若這些項(xiàng)目全部歸于恒大名下，則恒大可與深圳的舊改大戶華潤(rùn)置地及佳兆業(yè)一較高低；而在銷售方面，也可與老大萬(wàn)科爭(zhēng)鋒。
深圳“霸業(yè)”初成
不知不覺(jué)間，恒大進(jìn)入深圳已近5年。
與其他三個(gè)一線城市相比，深圳市場(chǎng)是個(gè)相對(duì)封閉的市場(chǎng)，多年來(lái)僅有本地開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科、招商、金地、華僑城、佳兆業(yè)、華潤(rùn)、京基、星河等在此逐鹿，外來(lái)開(kāi)發(fā)商像綠城、融創(chuàng)、龍湖、富力、保利等雖垂涎多年，但始終未能進(jìn)入深圳。
恒大進(jìn)入深圳也是通過(guò)曲線收購(gòu)的方式。2011年1月15日，恒大 以16.64億元收購(gòu)深圳市建設(shè)(集團(tuán))有限公司71%的股權(quán)，恒大地產(chǎn)集團(tuán)(深圳)有限公司正式成立。
據(jù)恒大2012年年報(bào)顯示，2012年，恒大接著完成收購(gòu)深圳建設(shè)集團(tuán)29%的權(quán)益，使之成為全資控股子公司。
2013年，恒大地產(chǎn)通過(guò)控股深圳國(guó)香地產(chǎn)加碼深圳，原國(guó)香地產(chǎn)位于深圳布吉沙灣片區(qū)的舊改項(xiàng)目，變身為恒大國(guó)香山于2013年底入市。同時(shí)，借由控股國(guó)香，恒大在深圳的布局再添吉廈、葵涌等項(xiàng)目。
2014年，恒大集團(tuán)新增深圳
華強(qiáng)北項(xiàng)目，占地面積10423平方米，建筑面積121536平方米，土地儲(chǔ)備121536平方米，持股比例100%。
根據(jù)恒大深圳公司網(wǎng)站信息，目前，恒大在深圳開(kāi)發(fā)有恒大國(guó)香山、恒大
華強(qiáng)北項(xiàng)目、深圳蔡屋圍項(xiàng)目、南油大廈城市更新項(xiàng)目、建設(shè)集團(tuán)大院城市更新項(xiàng)目、深圳恒大城、深圳恒大廣場(chǎng)等17個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
不過(guò)，上述項(xiàng)目并非已全部拿下開(kāi)發(fā)權(quán)或獲得完整土地權(quán)證，截至2015年中報(bào)，恒大公布布局于深圳的項(xiàng)目?jī)H有四個(gè)，分別為恒大國(guó)香山、蔡屋圍項(xiàng)目、
華強(qiáng)北項(xiàng)目和南油大廈城市更新項(xiàng)目。
麥格理在9月26日發(fā)布的報(bào)告指出，其考察了恒大在深圳的13個(gè)項(xiàng)目，上述項(xiàng)目之利潤(rùn)可觀，若每年按1-2個(gè)項(xiàng)目速度推出，料2016及2017年的銷售額將升至60億及120億元人民幣。
根據(jù)目前恒大已經(jīng)取得開(kāi)發(fā)權(quán)和有意向的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目估算，恒大在深圳可預(yù)期的土地儲(chǔ)備接近800萬(wàn)平方米，這已經(jīng)與華潤(rùn)和佳兆業(yè)在深圳的千萬(wàn)土儲(chǔ)相近；也這意味著，恒大很快將與深圳老大萬(wàn)科一比高低。2014深圳萬(wàn)科年度銷售額達(dá)160億(簽約+認(rèn)購(gòu))，回款達(dá)136億，連續(xù)15年穩(wěn)居深圳市場(chǎng)第一；2015年上半年，深圳萬(wàn)科簽約總額突破100億。
一線戰(zhàn)略顯效
從公司戰(zhàn)略來(lái)看，深耕深圳市場(chǎng)，是恒大幾年來(lái)轉(zhuǎn)型一二線的體現(xiàn)，除了深圳，北京也是恒大布局重鎮(zhèn)。
在2012年底，恒大在全國(guó)122個(gè)城市擁有項(xiàng)目229個(gè)，其中一線城市項(xiàng)目?jī)H有6個(gè)，二線城市項(xiàng)目93個(gè)，三線城市項(xiàng)目130個(gè)。當(dāng)年，恒大合約銷售額的99.2%來(lái)自于長(zhǎng)沙、重慶、太原等二三線城市，其中二線城市銷售額占比44.8%，三線城市占比54.4%，一線城市貢獻(xiàn)微乎其微。
恒大在2013 年猛然轉(zhuǎn)舵，展現(xiàn)出向一線城市擴(kuò)張的野心。2013年7月，恒大拿下北京昌平沙河鎮(zhèn)地塊，首次進(jìn)入北京市場(chǎng)；11月21日，又以51.35億元的總價(jià)奪得北京市朝陽(yáng)區(qū)東壩地塊，刷新年內(nèi)總價(jià)地王紀(jì)錄。截至目前，恒大在北京拿地金額已超過(guò)200億。
2013年12月，恒大首次進(jìn)入上海，一口氣花費(fèi)47.8億拿下五幅地塊。
由于向一線城市的擴(kuò)張，公司2013年買地平均地價(jià)達(dá)到2633元/平方米(2012年為1151元)，買地總支出也躍升至707 億元。
也正是在當(dāng)年的年報(bào)中，恒大管理層表示，公司未來(lái)的土儲(chǔ)在地域選擇上，將繼續(xù)優(yōu)化項(xiàng)目區(qū)位布局，向一二線城市傾斜，項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)一步向城市中心區(qū)靠攏。
值得關(guān)注的是，為了上述一二線轉(zhuǎn)型及多元化戰(zhàn)略，恒大從2013年開(kāi)始，大規(guī)模利用高成本的永續(xù)債這一有爭(zhēng)議的方式籌集資金，2013年恒大年報(bào)顯示，當(dāng)年永續(xù)債權(quán)益是250.24億元，2014年激增一倍多至528.52億元。
然而自2015 年開(kāi)始，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資態(tài)度明顯轉(zhuǎn)暖。A 股地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)叫停很久的公司債、中票、二級(jí)市場(chǎng)再融資等融資手段均不同程度放開(kāi)，成為像恒大這類香港紅籌上市公司降低融資成本的重要手段。6-7月，恒大完成200億境內(nèi)公司債發(fā)行，融資利率最低至5.3%。
10月15日晚，恒大再次成功發(fā)行200億非公開(kāi)公司債券，刷新了國(guó)內(nèi)私募債發(fā)行規(guī)模的歷史記錄，其利率分別為7.88%、7.38%，皆低于境外融資。
從結(jié)果來(lái)看，恒大集團(tuán)主席許家印的拿地豪賭似乎成功了：2014年，恒大項(xiàng)目布局優(yōu)化戰(zhàn)略進(jìn)一步顯現(xiàn)。新增土地儲(chǔ)備建筑面積841萬(wàn)平方米，新獲取項(xiàng)目17個(gè)，一線城市3個(gè)，二線城市10個(gè)，一二線占比76.5%，較2013年上升25個(gè)百分點(diǎn)。
在2014年的銷售額中，恒大一線城市銷售額達(dá)到124億，占比達(dá)到9.4%；二線城市銷售額達(dá)606億，占比46.1%；一二線城市銷售額占比較上一年上升11.4個(gè)百分點(diǎn)。
2015年上半年，恒大實(shí)現(xiàn)871.1億元合約銷售額，其中一線城市75.76億(占比8.7%)，二線城市471.49億(占比54.1%)。
海通證券指出，今年以來(lái)一二線城市樓市復(fù)蘇明顯，尤其是一線城市反彈更為劇烈，恒大將持續(xù)受益過(guò)去兩三年的儲(chǔ)地布局。
自2009年上市至2014年，恒大保持連年快速增長(zhǎng)：合約銷售額從303億增至1315億，合約銷售均價(jià)從5375元/平方米增至7227元/平方米，2015上半年，恒大合約銷售額、合約銷售均價(jià)分別達(dá)到871.1億、7656元/平方米。
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