10月23日，央行再次宣布降息降準(zhǔn)，這已是自去年以來的第6次降息、降準(zhǔn)。在產(chǎn)能過剩階段，企業(yè)不會(huì)因?yàn)槿谫Y成本降低而投資，但廉價(jià)的資金會(huì)刺激人們購買資產(chǎn)。據(jù)估算，經(jīng)過年內(nèi)5次連續(xù)降息，購房者百萬房貸20年總計(jì)可少繳利息近17萬元。
事實(shí)上，今年在一線城市確實(shí)出現(xiàn)了地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，這得益于按揭成本降低。持續(xù)降低利率會(huì)鼓勵(lì)人們借貸購買樓房，不僅會(huì)透支市場潛力，而且增加了家庭部門的杠桿。但是，目前宏觀經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)明顯，就業(yè)的穩(wěn)定性受到?jīng)_擊，收入增速也日益放緩，這種依靠低利率政策維持的樓市繁榮不可持續(xù)。
1980年代末期日本經(jīng)濟(jì)泡沫就是由泛濫的廉價(jià)流動(dòng)性推動(dòng)土地和房產(chǎn)的價(jià)格泡沫化，而美國次貸危機(jī)本質(zhì)就是低利率政策鼓勵(lì)購房產(chǎn)生的，甚至出現(xiàn)零首付的情況。低利率與地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系緊密，往往會(huì)制造無法避免的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這已經(jīng)是屢屢被證明的歷史悲劇。
目前中國樓市的反彈主要集中在一線城市，一個(gè)重要原因是改善型需求。即新入市的購買者買入總價(jià)較低的二手房，釋放出改善置換型需求不斷推高房價(jià)。從目前北京樓市新增量主要以高端住宅為主就可以看出端倪。但這種類似擊鼓傳花的游戲不可持續(xù)，當(dāng)總價(jià)較低的二手房也變得高不可攀的時(shí)候，樓市就喪失了新的增量，所謂高端的房價(jià)就難以維持。
中國地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)面臨歷史性拐點(diǎn)，住宅投資的峰值是1200-1300萬套住房，這在去年已經(jīng)達(dá)到，而且隨著人口拐點(diǎn)的降臨，尤其是計(jì)劃生育政策帶來的人口斷崖，中國地產(chǎn)業(yè)的需求必然會(huì)回落，甚至在很多城市可能出現(xiàn)長期過剩，這是因?yàn)槿丝谠絹碓矫黠@的向核心地區(qū)和城市流動(dòng)。
當(dāng)前北京土地拍賣市場地王頻出，樓板價(jià)已經(jīng)高到令業(yè)界都覺得不可思議的地步。但是，市場認(rèn)為中國會(huì)繼續(xù)實(shí)施貨幣寬松政策，甚至?xí)M(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，因此看漲住房價(jià)格的預(yù)期很強(qiáng)烈。地產(chǎn)商與中介公司正在以低利率為由制造“房價(jià)將大幅反彈”的輿論，重復(fù)此前幾年的一幕。
市場認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于地產(chǎn)，軟著陸應(yīng)該是首要目標(biāo)，現(xiàn)在則有加杠桿的趨勢(shì)。實(shí)際上依靠地產(chǎn)投資推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)沒有太大空間，截至9月30日，全國未出售商品房面積達(dá)到 4.247億平方米，這需要很多年才能消化，再加上人口拐點(diǎn)已至，住房擁有率也到了很高的比例。
現(xiàn)在的挑戰(zhàn)是，低利率刺激的復(fù)蘇可能會(huì)短暫，畢竟二三線城市供應(yīng)過剩很難消化，而一線城市的房價(jià)之高并不是降低利率就能讓普通人承受的，這與收入相關(guān)。但目前各行各業(yè)的經(jīng)營情況并不太妙。因此，低利率推動(dòng)的樓市復(fù)蘇可能比較短暫，隨后的市場還很難預(yù)料。
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