在過去的十年間，中國房地產(chǎn)行業(yè)走過了最黃金的十年。經(jīng)歷了十年的開發(fā)，很多人住上了新的房屋，地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)領域的市場似乎開始有所縮小，也有業(yè)內(nèi)人士認為這個已經(jīng)是“白銀時代”，大家開始從事存量房市場的商戰(zhàn)。
此外，人口總量增速開始下行，人口自然增長率已經(jīng)下降至5%以下，老齡化問題日趨嚴重。中信建投通過測算發(fā)現(xiàn)，主流城市的購房年齡段主要集中于25~34歲和35~44歲，這部分人群從2015年開始，占比下滑斜率將逐步加大。
雖然在2025年以前，25~44歲人口的總量依然可以穩(wěn)定在4億左右，但從大趨勢來看，人口紅利的下降已經(jīng)成為不可回避的話題。
雖然如此，這個行業(yè)依舊存在很多機會。第一財經(jīng)客戶端記者多方采訪獲悉，雖然人口數(shù)量有所下降，但是人口的聚集效應依舊存在，而很多有著消費能力和收入能力的人也有自己的城市偏好，而未來這些新興的90后甚至00后的購房者的偏好，將成為這個城市購房的主要動力。
人口集聚
中信建投的報告中統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，全國39007個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的平均密度為873人/平方公里，到2010年則上升到977人/平方公里，人口增長的趨勢延續(xù)，但是這十年間依然有33%的街道人口密度出現(xiàn)了下降，而出現(xiàn)大幅增長的街道僅有9%。
這個數(shù)據(jù)說明雖然人口的數(shù)量增加，但是并非每一個地方都因為人口的紅利獲益，那些真正可以實現(xiàn)人口聚集的區(qū)域才可以帶動當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。
走訪長三角的城市群發(fā)現(xiàn)，有的城市比如江蘇常州的房價在過去十年可能只有一倍的漲幅，但是有的城市比如上海可能漲幅就有五倍之多。雖然城市的間隔不遠，但是每個城市的聚集效應不同，因此房價也有所不同。中國的城市群已經(jīng)開始分化。上述報告提到，北京、上海、天津三大超大城市的凈遷移人口比重從2000年的17.5%、18.2%和6.6%，增長到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%。目前人口凈流入規(guī)模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江蘇全部來自于東部地區(qū)。
而中國的中部區(qū)域成為全部凈遷出地區(qū)。尤其安徽、江西、四川、貴州等中部成片地區(qū)的凈遷出人口占到全國的53.6%，其中安徽凈遷出人口比重占到15.0%，為全國最主要人口遷出中心。
記者此前走訪安徽蕪湖發(fā)現(xiàn)，該城市的人口基本都是流出，雖然有一些產(chǎn)業(yè)導入，但是更多的蕪湖人喜歡去南京和上海，這也導致這個城市的房地產(chǎn)市場并不好。與此同時，西部地區(qū)仍存在一定程度的凝聚力。在東部地區(qū)強大集聚效應下，西部有大量人口遷出，但寧夏、青海、西藏、新疆等地區(qū)依然保持凈遷入，說明西部內(nèi)部依然具備較強凝聚力。
而人口遷徙的集聚效應也直接導致了房地產(chǎn)市場結構的分化，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)實現(xiàn)的房地產(chǎn)銷售金額分別占比為59%、23%和18%，銷售面積分別占比為48%、30%和22%，東部地區(qū)在房地產(chǎn)市場上的集中度也和人口遷徙趨勢相匹配。
90后愿意怎么選?
人口的聚集給城市帶來了新的活力，這些年輕的90后未來也將成為剛需的購房者。業(yè)內(nèi)人士接受第一財經(jīng)客戶端記者采訪時表示，目前越來越多高學歷年輕人愿意選擇在經(jīng)濟發(fā)達的地方工作，因為這里可以提供更多的職業(yè)機會，而隨著這些人工作的習慣，很多人就愿意在這里購房。
據(jù)螞蟻金服的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，通過對全國2325所高校近五年的畢業(yè)生進行分析。在過去五屆大學生中，畢業(yè)時更換城市已經(jīng)成為主流，有59%的畢業(yè)生在就業(yè)時選擇了離開學校所在城市，但大部分依然留在省內(nèi)，省際遷移比重僅為31%。
從規(guī)模來看，全國各個區(qū)域的大學生吸納量和擁有的高校數(shù)量高度一致，東部省市擁有917所高校，吸納了全國近57%的大學生，中部區(qū)域擁有678所高校，吸納了全國27%的大學生，西部區(qū)域擁有482所，吸納了剩余的18%的大學生。東部核心城市以及區(qū)域?qū)嶋H上掌握了全國六成的潛在高素質(zhì)人口。
中信建投認為，人口遷移意愿、人口自然增長率、大學教育競爭力、大學生沉淀率、大學生增長率都是
未來城市房地產(chǎn)市場好壞的依據(jù)，顯然90后的選擇發(fā)揮了很大的作用。
東部一線城市北上廣深等區(qū)域依然具備廣闊的空間，這些區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速，工資水平具備極強的吸引力，同時人口受教育程度的提升也進一步反哺區(qū)域經(jīng)濟的復蘇。其次，廣東、浙江、福建、江蘇、廣東等區(qū)域處于或者緊鄰三大經(jīng)濟圈，城鎮(zhèn)化進程相對完善但仍存在空間，如南京、杭州、廣州、福州、蘇州、東莞、佛山、廈門等城市都具備較強的可持續(xù)發(fā)展空間。再者，區(qū)域單核城市如重慶、成都、合肥、南昌、鄭州、武漢、貴陽等。
“當前重點一二線城市人口依然存在相當規(guī)模的提升空間，人口遷移的趨勢仍將繼續(xù)，重點一二線城市的房地產(chǎn)市場依舊具備潛力。”上海某機構研究總監(jiān)陸騎麟認為。
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